【冬吴相对论】第101期：透视香港天价楼
片花一：香港天价楼为何频频出现?神秘的内地买家背后有何悬机?发达国家和发展中国家房地产的属性为何不同?传统领域的供需理论为何不能适用于金融领域?反弹为什么不等于复苏?高档楼盘涨价的背后是投资还是投机?欢迎收听冬吴相对论，本期话题--《透视香港天价楼》
片花二：经济低靡时期大宗商品的价格为何反而高速增长?经济好转之后这种增长能否持续?没有交易量支撑的高房价背后的逻辑何在?房价为何和记忆有关?未来几年中国的房价为何会持续增长?中国的投资者为何更倾向投资房地产?欢迎继续收听冬吴相对论，本期话题--《透视香港天价楼》
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冬吴相对论第101讲——本期主题：透视香港天价楼
播出时间：经济之声 2009-10-31 18:30-19:00
主 讲 人：吴伯凡 主 持 人：梁 冬
参与整理：★尐木頭★ 天机锁 慧从卢溪
梁冬：是的，坐着打通经济生活任督二脉，大家好，欢迎收听今天的《冬吴相对论》，我是梁冬，对面呢依然是《二十一世纪商业评论》主编吴伯凡，伯凡你好。
吴伯凡：大家好。
梁冬：在过去的两周里面呢，伯凡呢跟我们分享了他从俄罗斯回来之后的这种观察。诶，恰好呢这两天我去了趟香港，在香港碰见了一件事情，香港的报纸，长篇累牍地报道，和大家分享一下。香港一家房地产开发商，就是恒基兆业，表示该公司以4.3亿港元的总价向中国内地的一位买家出售了香港岛的一套公寓，相当于每平方英尺7.128万港币，什么概念呢？第一，这是一套公寓，这不是独立别墅，也不是townhouse，是一套公寓，复式的。第二，这套公寓每平方英尺7万块钱，大概是11平方英尺相当于1平方米。换句话来说，这一套房子，差不多是要80万港币左右，加上其它的杂费，一平方米80万港币。结果这个消息爆发出来之后，如果我没有记错的话，香港这两天又爆发出来另外一个惊天大价，差不多去到100万港币1平方米，你怎么看这个事情？
吴伯凡：在过去的印象当中，香港的房价是大陆的10倍嘛。刚开始不太清楚，1英尺，我没有算那个账，我看成是1平米。诶，我说是跟大陆是差不多的。原来正好是10倍嘛，那就是说，按这样说来的话，就是我们国内应该会出现7、8万到10万1平米的房子嘛。
梁冬：这个表述是这个样子的，就是说在以前这个比价差别没有那么大。大概北京和香港房子的比价呢，如果是最好的区域话呢，差不多是1：5左右，就是说香港的房子卖到中环20万1平米的时候呢，北京CBD附近呢是4万块钱左右。现在香港的房子去到100万，就是换句话来说，北京和上海，很可能在不久的将来，出现接近20万1平米的房子，这就是一个大致的比例哈。这个我们称之为叫购买力评价。
片花：香港天价楼为何频频出现？神秘的内地买家背后有何悬机？发达国家和发展中国家房地产的属性为何不同？传统领域的供需理论为何不能适用于金融领域？反弹为什么不等于复苏?高档楼盘涨价的背后是投资还是投机？欢迎收听《冬吴相对论》，本期话题--透视香港天价楼。
梁冬：呃，我对这件事情的解读从两个地方来看：第一，这是来自中国内地的一位买家。
吴伯凡：关键在这儿。
梁冬：啊，最近我在香港碰见了一些投资的朋友还有一些做房地产的朋友，大家都纷纷表示：祖国大陆对香港的影响已经远不止于自由行了。现在基本上来说深圳市民都是到香港购物的，因为这太方便了，就跟北京人从朝阳区到海淀区一样。第二，除了自由行以外，就是这个所谓的高端的奢侈品的投资，这个里面其实透露出了很多很有趣的现象，那到底这一些来自于内地的到香港投资的这些人都是些什么样的人呢？引发了人们的无数的揣测。他有可能就是最近的一些在创业板上市，迅速拿到一些快钱的人。我们知道最近呢这个中国的创业板每一家公司都造就了一批又一批的富豪，这个我觉得它传递出一个很可怕的信息，就是说让很多人越来越相信这个世界上是可以一夜致富的。
吴伯凡：一夜暴富。
梁冬：这种观念，我觉得其实这是一件挺让人担心的事情，那又还有多少人会去勤勤肯肯地去做一份认真的小工作呢？对吧，这是一个。
吴伯凡：关键是这套房子他买下来，是作为什么来使用的。是作为消费品，住的？还是作为投资品？就像凡高的一幅画，卖几千万美元，它肯定不是用来看的了。
梁冬：对，那就是保值。那么于是就引发了第二个问题，就是任何一个事情它不会说单独存在的，它不会说一下子就出现一个70、80万一平米的房子的，它中间还有很多50万的、40万的、30万的，这样一层层垒上去的房子，OK，那么就是说明现在很多人对于这个通货膨胀的担忧变得非常强烈了，尤其是具有这个比较多的现金的一个人群里面。
吴伯凡：这个所谓豪宅，也不是特别豪了，是吧？
梁冬：对啊，几百平米啊。
吴伯凡：关键它是一个公寓，这个天价公寓的出现，它意味着什么？我们直接的反应就是房子在涨价，首先是所有购买者当中对通货膨胀的这个预期，如果没有这个预期的话，它房子是涨不上来的。
梁冬：对，它只会相信说尽管今天贵，但是明天会更贵，所以我还是买了。
吴伯凡：对，尽管说今天我花了这么多钱，买了，但是这个钱它最后不会缩水。所以他并不是说他急着要买房住，肯定不是这样的，它是一个金融行为。房地产本身在发达国家和发展中国家，它是意义是不一样的。在发达国家，房子更多的呢，是作为消费品，它的消费品属性要大于它的投资品属性，在发展中国家，是反过来的，是投资品属性要大于消费品属性。尤其是在经济增长的预期比较高，对通货膨胀的预期比较普遍的时候，房地产它就很多时候它就充当了一个投资品的属性，至少是保值的这样一个属性。
梁冬：对。
吴伯凡：嗯，所以从这样一个天价豪宅的出现而且购买者是一个内地客，这里头我们就能够解读一些信息。
梁冬：什么信息呢？
吴伯凡：第一个就是至少是这些人手里头有了很多钱。
梁冬：对。
吴伯凡：而且这个钱呢……
梁冬：他没有拿去盖工厂。
吴伯凡：显然在他的预期当中，这个回报率要远远高于他投资实业的这个回报率。前不久我听到北京的某一个别墅啊，有一个人一下把一个别墅区给买下来了。
梁冬：就是整个楼盘。
吴伯凡：我想呢，他肯定是那种过去做贸易的，做实业的，啊。他手里有了一笔钱，他觉得可能去做实业的话兴味索然，甚至是有亏本的危险，所以他就把这些钱套现了，然后就去买房子。
梁冬：对，那实际上你讲到这个可能的对通货膨胀的预期呢，它不仅仅是出现在香港。我们联系一下前段时间发生的几个事件：第一，黄金冲上了历史高位，超过了1070美元1盎司，是吧？石油价格，从最低点的，差不多30多美元。
吴伯凡：34美元。
梁冬：对，冲到了一年的高位，78美元。啊，所有的大宗商品，都在涨价。甚至呢，有人认为呢这个粮食，也会涨价。这个世事沧海桑田啊，这是太恐怖了，你不觉得这有种像过山车一样，在2007年的时候，所有人，好像又回来了。
吴伯凡：这还真不叫沧海桑田，真是过山车，沧海桑田它有几万年的那个过程。
梁冬：这个，弹指一挥间。
吴伯凡：对，这就是一年多，两年的时间，它就一下子从高位到低位了。
梁冬：悠上来了。
吴伯凡：对，显然不是说原油价格涨了一倍就意味着开汽车的人多了一倍，肯定不是这样的。
梁冬：对。
吴伯凡：这里头呢，我们传统的那种供需观念肯定是不对的。就在消费领域里头，一个巨大的需求导致了一个增长，这种逻辑是不能运用到金融领域的。当然它还是遵守这种供需平衡的这样一个原则，就一定是有更多的钱了，然后这个商品它就找上来了。
梁冬：你说得非常对。我觉得以前呢，我们在读中学的时候也学过马克思政治经济学，是吧？那个时候呢，讲的最重要的一句话，就是无论任何东西的价格，都是由供需决定的。所以有些时候我们在想，说，哪有那么强烈的想买房子的人呢？他为什么要买这个房子呢？后来想明白了，这个供需啊，还有一个供需，是什么呢？是货币供应量的多少和需求之间的关系。
吴伯凡：对。
梁冬：某种程度上来说，我觉得这几个事件联系到一起，它显现出来，就是在大概大半年前，全世界各国都在纷纷地放水，调低利率，疯狂地借贷，向经济体注入资本，这样的一个过程。今天看来，开始体现出它的结果了。
吴伯凡：这种拼命地放贷的结果就有点像人体衰弱的时候给他打那个强心针。
梁冬：对。
吴伯凡：这个强心针可能使这个人短时间内就能够恢复过来，而且是很重要的，要不然不打这针有可能这个人就过去了。
梁冬：对。
吴伯凡：经济也是这样，但是呢，它的复作用也很显然，就大量的资金放出来了以后，它肯定是要找到地方去。
梁冬：对，它不能放到银行里存着，是吧？
吴伯凡：对，这样呢它就会在某个领域里造成一个非常大的需求，这个需求跟我们日常的这种需求是不一样的，就是由于货币的供应量增加以后导致一些资产价格的猛涨。
梁冬：对，那现在我们看到另外一组数据啊，就是说全球各地的就业率并没有明显的增长。不管是在哪个国家，都没有明显的增长。
吴伯凡：对，对，前不久呢我主持了一个会议，是由一些经济学家他们在讨论中国的经济是否复苏。大致的观点差不多都是支持说中国经济朝好的方向在转变。有一个经济学家甚至非常肯定地说中国经济的发展的轨迹不可能有其它的形状，既不会有什么U字形，也不可能有什么W形，也不可能有什么L形，L形是最惨的了，只有一种，就是V字形反弹，甚至是耐克形反弹。
梁冬：噢。
吴伯凡：就是耐克的那个钩啊，下来了，一下子就很长很长地增长，是这样的一个比较乐观的预期。当然了，也有一些经济学家他们持一种相对保守的态度，他们认为复苏和反弹是两码事。
梁冬：这两者之间有什么样的不一样呢？
吴伯凡：用我们刚才的话说，通过一些金融的手段，使一个处于危机当中的经济迅速地获得某种活力，让它增长，这是相当于反弹。但是经济的复苏是由于它本身有内在的生长的机制和动力，就像运动员吧，他本身的体能他能够跑出一种什么样的成绩和用兴奋剂使他跑出什么样的成绩，这是两码事。当然我们刺激经济增长的这些措施不能简单地比喻成注射兴奋剂，但是它确确实实造成了某种反弹，但它不一定是整个经济本身的复苏。
梁冬：现在有另外一派观点是这样看的，就是说如果经济如我们所料的那样复苏了，那这个价格会是再一次继续往上涨呢？还是，诶，又掉下来了呢？或者重新回到平稳呢？那么这两者都有可能的。
吴伯凡：对，这个问题呢实际涉及到我们刚才的两套逻辑，一套是在实体经济当中的供和需导致的增长。但是在非实体经济--在金融领域，它如果有大量的货币供应量，它就会有大量的需求，这个需求也可以说是投资需求，在某种时候就是投机的需求，因为它如果是找不到马上把这个钱像种子一样撒到一个地方，然后它能长起来的话，他就会把这个钱放到某个能够像变魔法一样地能够让钱迅速增值的地方，这就是投机。投资是价值，投机是抓住某一个机会，追求的是价格。
梁冬：好，这个话题刚刚展开，稍事休息一下，马上继续回来《冬吴相对论》
片花：经济低靡时期大宗商品的价格为何反而高速增长？经济好转之后这种增长能否持续？没有交易量支撑的高房价背后的逻辑何在？房价为何和记忆有关？未来几年中国的房价为何会持续增长？中国的投资者为何更倾向投资房地产？欢迎继续收听《冬吴相对论》，本期话题--透视香港天价楼。
梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，依然回来到《冬吴相对论》，对面呢依然是《21世纪商业评论》主编吴伯凡，伯凡你好。
吴伯凡：大家好。
梁冬：刚才和伯凡聊到一个话题，其实呢在经济真正的出现复苏或者是走向正轨之前，我们可以看到全球大宗商品的价格，都在爆发似地增长。
吴伯凡：简单地说，在一些大宗商品里头，如果在此前半年你投进去多少钱，你可能现在都得到了不止一倍的回报率。这是一个让人很觉得困惑的一个回报率，怎么经济不增长，在危机当中怎么能捞到那么多的钱？如果经济真的如我们所期望的，我们所预料的，在今后将会复苏的话，那么这种……
梁冬：那价格会怎么办呢？
吴伯凡：这种投资会不会持续呢？吧逻辑很简单嘛，我在经济不好的时候我都赚了那么多钱，如果经济复苏了，我原来是赚一倍，现在说不定赚两倍，赚三倍，有没有这样的情况呢？
梁冬：我反而不这样看，为什么呢，因为你看哈，在以前需求不足的时候，价格还比较便宜，现在这个价格涨上去了，这个需求会变得更强吗？就是说真正的实体经济的恢复是需要时间的，它不会说一年半载，马上那么快地恢复了。但是价格又上去了，那怎么办？所以有一派观点很有意思，它认为其实现在全球的价格已经充分透支了对未来一两年的整个全球经济复苏的期望了。
吴伯凡：有一派观点是这么认为的，就现在的这种反弹，相当于超跌以后的那种反弹，就它跌无可跌的情况下起来的。以石油为例，石油曾经过了100美元，甚至快到140美元，一下子你跌到40美元以下，真的是跌无可跌了，它现在涨到78，已经涨了一倍多了。会不会在今后说从78再涨到150、160，又会涨一倍呢？这时候又回到我们原来的问题，就是复苏的逻辑和反弹的逻辑是不一样的。
梁冬：对。
吴伯凡：复苏是实体经济本身的增长逻辑，反弹的逻辑是在资本领域里头的。它在某种程度上是跟实体经济是关系不太大的，甚至会有所谓的逆市繁荣，我们已经看到的，比如说以北京的房价为例。
梁冬：对，北京的房价很奇怪哈。最近的价格上涨得非常的迅速，以我们的观察，在CBD附近，类似于像在朝阳门外地区，一些好一点的房子，在去年这个时候呢大概是在2万5到3万块钱1平米，今天很多房子已经超过4万5接近5万块钱了。而在上海呢，均价超过8万甚至10万以上的房子呢，在浦东地区的陆家嘴地区呢，也是比比皆是了。当年有一个房子叫汤臣一品，当时号称11万的时候呢被人骂死，对吧？现在呢完全没有人去指责它了，甚至好像已经卖完了。
吴伯凡：星河湾在上海的楼盘据说是创下了一天交易量到40亿的这样一个神话。还有一个数字，你注意一下，就这几个月，北京的房价，尤其是些高端楼盘的一些房价，的的确确是涨了不少，但是它的整个的交易量并没有增加，甚至在下降。
梁冬：那说明什么呢？
吴伯凡：这正好呢也印证了我们刚才的观点，就是房子作为消费品的逻辑和房子作为投资品的逻辑是不一样的。什么样的房子涨得快呢？就是那些大家对它的投资回报的预期比较高的，总的来说它供应量比较小的，涨得是比较高的。但是作为消费品的那些房子，它的涨价的幅度是不高的，甚至有可能往下降。
梁冬：对，一言以蔽之，就是说相对而言啊，想要住房子的人，没有那么多了，但是有钱花不出去的人多了。
吴伯凡：就是买不起房子的人。
梁冬：还是买不起了。
吴伯凡：还是买不起，买得起的呢，他就不只买一套，是这样一个逻辑。
梁冬：对，那么在这样的一个逻辑之下，我觉得从社会大众心理上会造成一种什么样的影响呢？我们从自己身上来看哈，想当年，北京一套房子5、6千块钱，很多人觉得是非常非常非常昂贵的，觉得是完全不可能接受的，今天很多人的工资并没有涨3倍、4倍，但是呢，所有的一套房子才2万块钱，口气都大得吓死人。那一方面我们看到它的口气大，另外一方面也说明什么呢？说明大家在心量上，被放开了。这个心呐，就像说这个世界上以前没有人能够在10秒以内跑100米啊，当第一个人低于10秒以后，后来很多人都纷纷地在10秒以下了。这说明什么呢？就是说有一派心理学的观点，认为它有一个群体的一种心理效应，当大家接受了这样一个心理之后，这个价格就又一发不可收拾了。
吴伯凡：嗯，这里头按行为经济学的说法，一种商品的价格尤其是那些超乎你基本的生存需要的商品，它的定价的逻辑就不再是所谓的价值和价格的那种平衡了，而是在某种程度上，它跟记忆有关，当时我看到这个结论很奇怪。
梁冬：怎么说？
吴伯凡：跟你的记忆有关。
梁冬：噢。
吴伯凡：比如说你到秀水市场去看一个包，这个摊上开价是3000块钱，那个开价呢是5000块钱，还有一家开价是2500块钱，当那个人开价2500块钱的时候呢，你就会觉得它很便宜，实际上这个包的价格可能也就1000。
梁冬：250块钱，呵呵，呵呵，就是二百五嘛，呵呵。
吴伯凡：呵呵，但是你会觉得它便宜。
梁冬：这个道理很有意思，我听说有一些房地产经济也是这样卖房的：想要卖一套100万的房子给你吧，你可能开始的预算只有80万，他想卖套100万的房子给你，先不带你看这个，先带你去看一套比这个房子还要差一点，但是呢200万的房子。然后再一看呢，诶，你觉得这100万的房子又便宜，房子还好，就买了，后来才想起来我当时其实只有80万的预算的。
吴伯凡：举个例子，你刚才说的，现在比如说哪个地方有2万块钱1平米的房子，就会听到说“哦，好便宜啊”。
梁冬：才两万，呵呵呵。
吴伯凡：可能这个人在5年之前他根本就没有想到过自己这辈子还会去买一套1平米1万块钱以上的房子。
梁冬：对。
吴伯凡：这个时候他为什么会觉得便宜呢？这也是跟那个记忆有关。所以呢房子在某种程度上它的的确确不是一个纯粹的消费品，因为你说是一个消费品的话，你十平米的房子也是可以住的。
梁冬：对，基本上来说据说一个45平米以下的房子已经能够满足一对一夫一妻这个家庭的80%的必然需求了。无非就是一张床，一个书桌，一个厕所，一个厨房，一个餐桌，其实45平米是可以放得下的。
吴伯凡：对，但是呢，刚才说了，一个商品它一旦超乎你的基本需求之上的话，它的价格就不好说了。就关键在于你手里拥有的钱是多少，你的货币供应量的多少，再一个就周围的人，这个很重要，周围的人的生活的水准，这个是决定了这个商品的价格，如果大家都能买得起4万块钱1平米的房子，你买不起4万的，你会觉得3万块钱比较便宜，是这样一个状况。所以呢，经常会有人来问，说：你认为今后5年到8年房子会是什么样的走势？我的感觉是：从几个角度来说呢，它都是往上涨的。第一，我们是个发展中国家，是一个开发中的国家，developing。
梁冬：呵呵。
吴伯凡：呵呵，发展中的国家和开发中的国家是一个词嘛，发展中国家就意味着一定有很多开发商在开发房子。
梁冬：呵呵，对对对。
吴伯凡：发达国家开发商是很少的，一个城市你看用那个google地图，它5年以来的没有变化的。但是我那天，闲得无聊，我就看一看我住的那个地方的5年前是什么样子，一看，真的是一年一个变化，一年一个变化。有的路……记忆当中好像是很久了，其实也就两年多的历史，从这一点上来说，我们作为一个发展中国家，大家的需求肯定是在不断地发展中的。需求包含两方面，一方面是你的需要，再加上你的购买力，这两者呢，肯定都会在增长，这是从第一个角度看，第二个角度就是心理学的角度，或者叫行为经济学的角度来看的话，也是会往上涨的，用你的话说就是心量的问题，用这个心理学的术语来说就是过去的这种价格记忆会影响到他的购买决策。由于我们处在开发中的状态，那么房子的价格是不断地往上涨的，一套房子200万的时候你会觉得它贵，当它涨到400万的时候，再卖给你说300万，你就会觉得它便宜，所以呢，人们的那种购买力啊，实际上跟他的心量是有关的，从这个角度看呢，也是会往上涨的，在那次会议上，北师大的一个教授他讲5到8年在中国的15个城市，房子的价格差不多在现有基础上再翻一倍。
梁冬：我的直观判断是可能还用不了那么长时间。原因是什么？我从第三个纬度来看，就是在中国你几乎找不到更好的投资的方法了。这个股票市场的风险很大，很多的上市公司其实也缺乏诚信，而且它也受到很多的政策的这种影响，这个玩的心跳太震撼了，第二个就是你投资在企业上面呢，其实这个风险也是很大的，所以其实在未来整个的竞争其实是在加强的情况之下，你说先富起来的一部分人，他们的钱如果要合法地进行投资的话，他能做什么？
吴伯凡：假如你是一个投资人，你当然有多种选择了，你可以选择去做一个企业家，去做实业，你也可以去做一个股市上的炒家，当然了，也可以去买房子。我们看看这三种选择里头，股市的这种投资它波动性太大，除非你是那种高手，你总是能恰到好处地买入，最重要的是，能够恰到好处地抛出，你可能获得很高的回报，这是一种。但是呢，这样的机会还有你的能力决定了你可能不会去把大量的资金都投到这个上头去，而且呢最重要的是股市的增长最终它要回到它的基本面上，一个股票，即使有人在背后不停地在推动它的股价的话，但是如果最后支撑这个股票的真正的价值那些基本面的东西，如果不上去了，终究有一天，它是会垮下来的，所以呢，归根结底是实体经济的增长性有多大。
梁冬：对。
吴伯凡：那么近5到8年之内会不会产生这种像互联网，像通讯这样一些高增长的行业，因为对互联网和通讯产业来说，它的5年可能就相当于传统产业的50年，甚至100年，因为汽车它都有100多年的历史了，但是5年的时间对互联网这个产业来说是相当长的。
梁冬：呵呵，5年前，中国所有的在美国上市的互联网公司加在一起的市值，还不到100亿美元，今天腾讯一家公司，就已经接近300亿美元了，什么概念？
吴伯凡：对，如果是今后5到8年之内能够出现这样的产业的话，那么这个投资也是相当可观的。说来说去人在投资的时候，除了少数人之外，他都是风险规避型的，有的投资可能会有很高的回报，但是他考虑到风险的话，很多人都会退下来，这时候实业和股票之间，还有一个房地产，相对来说呢，它既不像实业的那种增长性那么缓慢，也不像股票的那种波动性那么大，有一个经济学家在那个会上他就问说：你们可能会被很多投资套牢，你们有被房地产套牢的吗？
梁冬：对，你可能被婚姻套牢，也可能被股票套牢，曾经试过，说你浑身如坐针毡，是吧？你可能会因为一个投资了个公司而被套牢，但是被房子套牢的，还是比较少。
吴伯凡：还真少。
梁冬：想起来呢，就是说，当然也就是在过去几年的记忆而已。未来会不会被套牢呢？很难说，是吧？所以感谢大家收听今天的《冬吴相对论》，下一次节目时间，再见。谢谢老吴。
片花：房地产、黄金和股票价格的上涨是否意味着经济走向复苏？经济低迷时期投机空间为何反而增加？看不见的市场需求之手和看得见的金融资本之手有怎样的联系？中国的房地产价格为何不断攀升？什么是投资就业率？为什么经济复苏不是简单的反弹？而是经济活力和创富机会的增加？明天同一时间欢迎继续收听《冬吴相对论》--反弹还是复苏？
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