【冬吴相对论】第359期：房价的分化
片花一：人口老龄化为什么会成为推高德国房价的重要因素?中国的房价会因为人口老龄化而进一步上涨吗?针对老年群体的反向按揭制度将会大量增加中国房地产市场的供应量吗?为什么说是对未来房价上涨的恐慌，导致了房地产市场的所谓刚需?为什么说只有预期稳定，房价才能稳定?欢迎收听冬吴相对论，本期话题 --《房价的分化》
片花二：人口结构的变化为什么会成为日本经济持续衰落的重要原因?中国进入人口拐点对房地产市场带来哪些影响?什么是平均数的谬误?为什么说未来中国房价的涨与跌，会呈现出多样化的趋势?什么是梅特卡夫定律?一栋房子的增值为什么不来自于房子本身，而是来自于房子窗外?欢迎继续收听冬吴相对论，本期话题--《房价的分化》
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播出时间：经济之声 2013/05/25 11:30-12:00
主讲人：吴伯凡 主持人：梁 冬
文字整理：赤梅舞雪 美丽的平和
文字校对：青莲 蝴蝶 平平淡淡
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梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，大家好。欢迎收听《冬吴相对论》。我是梁冬，对面呢依然是《21世纪商业评论》发行人吴伯凡，老吴你好!
吴伯凡：大家好。
梁冬：最近呢，我跟老吴去了趟杭州，心生感慨啊，我都不明白一个杭州人为什么要到北京来工作？多好的城市啊，书香和城乡共一色，是吧？
吴伯凡：文化与商业齐飞，书香与城乡一色啊。
梁冬：嗯，真棒!但是我们今天要讲的话题不是这个，是那天呢我和老吴，还有任志强任先生任大炮呢一起参加了一个21报系在杭州做的一个房地产的一个论坛。那天我发言的主题是我认为中国正在进入一个老龄化的社会，随着人口逐渐老去之后，很多家庭是有房子留给二代的。
吴伯凡：当时有一个现场调查。好像是说在杭州，有30%的家庭他是有两套房子的。甚至是那些经济条件不怎么好的也有两套房子。
梁冬：对，单位也分的嘛。
吴伯凡：有的是单位分的，有的是拆迁。就是说有两套房子不一定说明你是很有钱的人。
梁冬：对，然后当时我的观点，我就认为随着人口的老龄化以及很多家庭实际上是有超过一套以上住房的，所以，在未来房子可能会出现一个下行的一个趋势，当然我们要考虑到通货膨胀以及整个GDP的增长。所以，当时很多的朋友也说：随着住房，尤其是改善型住房的刚需，就很多人有房子，但住的不舒服。所以换一个好一点的，更舒服的房子。这个刚需之外，从住宅总量上来说，并不会有大的需求上的增长了。所以，我个人认为房价不会出现刨除GDP和通货膨胀这个因素以外，不会有大的增长，甚至可能会有，某些城市有一定程度的下跌，这是我的观点。但是，在现场，这个任志强先生有一个很有趣的观点哦，他说他们公司做了一个很深入的研究和调查，就说，大家都认为人口老龄化以后房价应该是跌的。但是德国，他们研究了德国，发现德国不是这样，随着人口老龄化之后，反而房价上涨了。因为老年人很有钱，他们叫银发一族，而且，老年人为了吸引小孩子回来住，他们要把房子做的更大一点。而且，统计欧洲有一个很有意思的特点，虽然人口总数没有增加，但是户数增加了。比如以前一个家庭是四个人，现在只有2。2个人了，就越来越多的小家庭出现，一个人到两个人都可以成为一个家庭，也需要有一套房子。所以经过他们的研究，他认为人口老龄化的出现，反而会推高房价。
吴伯凡：这个听起来觉得很有道理，但仔细一想，确实有点问题，德国的老人是有钱了，中国的老人不一定有钱的。在德国你纳税记录超过15年以后，你享受这个福利是非常好的。他基本上是没有太多的后顾之忧的，他的退休金，他就可以花的。
梁冬：而且德国，别说本国人读书不要钱，你外国人现在去德国读书都是不要钱的。
吴伯凡：欧洲的，就欧陆，英国不是，欧陆的好多国家都是没有学费的，就不用交学费的。
梁冬：我有好几个朋友，跑去德国读大学，都是免学费的。因为为什么呢？因为德国人觉得，他们的语言是那边的小语种，他希望尽可能多的让各个国家的人民到德国读书的�