2016，买房是投资首选吗
2016/1/26 三联生活周刊
建设中的国内某住宅楼盘
在经过了前几年的严厉调控之后，国内房地产市场再次迎来了政策面的蜜月期。去年四季度以来，中央反复提出房地产去库存，去库存已然成为当前楼市的政策主旋律，预计在2016年，还会有各种鼓励住房消费的政策出台，包括进一步下调贷款首付比例、降低二手房交易税费、提高公积金贷款额度甚至房贷利息抵扣个税等等。除了少数一线城市依然维持限购，2016年的房地产市场将迎来史上最宽松的政策期。
从整体来看，目前国内房地产市场依然面临严重的高库存压力，按照国家统计局发布的数据，去年11月末全国商品房待售面积为6.9亿平方米，继续保持了高增长趋势，比10月末增加1000多万平方米，比一年前增加了1亿平方米。而在2010年，我国的商品房待售面积还不到2亿平方米，不到5年，全国的商品房库存已经增长了近2.5倍。
不过，国内楼市的库存压力主要来自三、四线城市，在全国高库存的表象之下，一线城市的房价早已开始新一轮上涨，这使得国内房地产市场出现明显的两极分化，三、四线城市的楼市被高库存压顶难有起色，而一线城市的楼市则持续坚挺。国家统计局的数据显示，去年11月份，北京的新建商品房价格同比上涨9.6%，二手房上涨19.1%；上海的新建商品房上涨15.4%，二手房上涨10.8%；深圳的新建商品房上涨44.6%，二手房上涨38.9%；广州的新建商品房上涨8.2%，二手房上涨10.7%。至少从四个一线城市来看，不仅完全看不出高库存的压力，而且完全延续了过去几年楼市的火热。在一线城市的带动下，其他一些大中城市的房价也在去年岁末略有回暖，去年11月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅已从涨幅回落转为涨幅扩大，分别比上月扩大0.2和0.3个百分点，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个，下降城市个数分别为27个和16个，分别比上月减少6个和7个。
在全国楼市整体过剩的大背景下，无论是购房者还是开发商似乎都已经形成共识，那就是一线城市是眼下为数不多的楼市避风港。不仅是购房者对一线城市的楼市热情不减，开发商也同样将资源集中在一线城市拿地，仅以北京为例，去年四季度以来，土地市场几乎逢拍必出“地王”。随着“面粉”越来越贵，未来的“面包”自然也难以便宜。
从资产配置的角度来看，如果将房地产仅仅视为投资品种，可以将房地产和目前市场上的主流投资品种做一个比较。在资产配置荒的压力下，目前市场上的主流投资品种收益率普遍面临收益下滑的局面，国债收益约为4%，银行理财产品收益略超4%，万能险在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托产品约为10%，而股市由于波动性太大，从去年6月份到今年初，股市接连遭遇重挫，大多数投资者在股市基本上都是负收益。相比之下，一线城市的房地产收益则基本上为两位数，最高者如深圳涨幅甚至高达40%左右，显著高于目前市场上的大多数投资品种，如果考虑到买房基本上利用了贷款杠杆，这就使得房地产的实际回报率更高。不过，除了一线城市，其他大多数城市的房地产并不具备这样的价值，仅以70个大中城市房价来看，去年11月份，大部分城市房价还是处于下降通道，在上涨的城市中，大部分涨幅也基本上在2%以下，可见除了个别一线城市，绝大多数城市的房地产还是不具备投资价值。一线城市由于旺盛的需求和购买力，以及相对稀缺的土地资源，并没有太多的库存压力，由于新建商品住宅供应有限，北京、上海等一线城市其实已经进入了存量房时代，二手房成交量已经超过了新房成交，这也从侧面体现了一线城市的供需紧张局面。
从投资的角度来看，目前极其宽松的贷款环境，也为购房者提供了极其便利的条件。大概在2013～2014年，银行对于住房贷款的发放一度相当谨慎，购房者申请住房贷款相当困难，从2015年以来，银行重新放松了对房贷的投放，并且将违约率不高的住房贷款视为优质资产，个人申请住房贷款再次变得便利。更重要的是，在央行连续降息之后，住房贷款利率已是十几年来最低，目前5年期以上贷款利率为4.9%，如果再考虑到大部分商业银行对首套房利率执行8.5折的优惠，实际利率只有4.17%，基本上是史上最低房贷利率。对于购房人而言，如果能够寻找到一个年化收益率超过5%的理财产品，这意味着可以利用房贷做无风险套利。如果考虑到2016年还有继续降息的可能，购房者买房的贷款压力还有继续减轻的空间，在这样的背景下，如果从资产配置的角度来看，一线城市的房地产可能仍将在资产荒时代领先其他投资品种。
(部分图片来自网络)
⊙ 文章节选自《三联生活周刊》总第872期，版权归本刊所有，请勿转载，侵权必究。
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