万达物业收购战的最终赢家----花样年?彩生活(1778.HK)
2016/6/8 港股那点事
前几日，市场有消息称，万达有意出售旗下的大部分物业项目，包括住宅、商业等，并已启动招标；且万达邀约了花样年、万科、绿城、中民投四个买家。
6月7日晚，21世纪经济报道称：“从多个消息源获悉，双方(万达和花样年)已经签订意向收购协议，但截至今日尚未签订正式合同，这需在相关的细节敲定后再行签订”。
如果收购落实，花样年(1777.HK)旗下的子公司彩生活(1778.HK)物业管理公司，作为物业管理面积超3.22亿平方米的物管龙头，其王位将会得到进一步的巩固。万达物业超过6,000万平米的物业管理面积很可能将会并入彩生活的物管体系，换言之，完成收购万达物业后，彩生活的物业在管总面积将会超过3.82亿平米。
▌万达物业的前世今生
万达物业的前身为大连万达物业管理有限公司，成立于1994年。2014年，万达将销售物业的物管业务从商管公司拆分，设立了万达物业管理总部，2015年5月，万达物业管理有限公司正式成立，为万达集团旗下企业。
万达物业现拥有国家一级物业管理资质，旗下分公司及子公司共50余家，业务遍及全国60个大中城市，承接物业管理项目超过130个，管理面积超过6,000万平方米，员工总数逾万人。物业管理业态涵盖城市综合体和大型文旅项目中所有业态，包括高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等。
此次传出将被收购的部分万达物业包含写字楼商务物业，部分住宅物业，底楼商业物业，未涉及购物中心类商业类物业。
▌商业地产的王者万达为何要出售物业？
2015年万达集团宣布了第四次转型战略，未来万达将去房地产化，转型为服务业为主的企业，重点发展万达商业、文化产业、金融产业、电子商务等四大产业。而万达集团2016年的销售目前从2015年的1600亿，主动下调到1000亿
为配合万达集团转型，万达物业在2015年也同时开启了核心的战略转型，提出；“提升管理、强化内部协同、积极创新服务等转型路径”。同时，万达物业将定位于中国领先的“社区综合服务运营商”。在万达集团全力打造社区O2O电子商务生活服务平台背景下，万达物业开始探索互联网思维下的物业服务模式，通过社区电商平台、社区APP等渠道，开启新的社区服务商业模式。
但庞大的万达集团战略转型浩浩荡荡，上周万达商业私有化、回归A股进程正式启动，王健林筹资逾300亿元保驾护航。而万达院线拟372亿元收购万达影视的大幕也同时掀起，万达集团轻资产转型进入关键期。
一方面是因为万达物业并非集团转型的核心业务方向，另一方面中国物业服务市场化趋势已经建立，万达集团剥离物业服务业务板块，可以将庞大的物业服务需求外包给专业的第三方物业公司。
这种情况也决定万达物业此次出售并非单纯的“价高者得”，万达方面更加注重物业服务品质和后续运营能力，有参与投标方人士吐槽称，“万达团队非常难缠，要求严格，把关苛刻，和我们确认过好几轮，甚至还私下到我们管理的社区秘密调研业主。”
可见，万达物业这块虽然万达并不想要的肉，还是一块好肉。
▌花样年的优势在那里？
公开资料显示，截至2015年12月31日，花样年旗下物业品牌彩生活在全国拓展和管理的物业面积总量约3.22亿平方米，为中国目前物业管理面积最大的一家龙头物业公司。
除了人们熟知的已经在香港上市的、针对中低端社区的彩生活(1778.HK)，花样年旗下还有两个物业品牌，分别是美易家和开元国际，其中，美易家以写字楼和高端商务公寓为主，开元国际针对高端住宅社区。
比较有意思的是根据开元国际官网信息，早在2013年，开元国际与万达商业管理有限公司就达成了战略合作协议，成为万达地产物业服务的外委合作企业，承接其开发的万达广场销售型物业的物业服务，并且，已经承接15个万达广场项目，服务面积超过500万平方米。
花样年相比其他3家物业公司(万科、绿城、中民投)在收购方面具备以下4点优势：
1、强大的盈利能力，物业管理收入复合增长率超过77.5%；
2、有收购融合的先例，经验丰富(例如收购开元国际)；
3、达住宅大部分项目同花样年旗下开元国际有合作，具有一定的基础。
4、花样年三大物业品牌，有着十分清晰的市场定位差异：?
a)彩生活专注于住宅社区管理；
b)美易家以写字楼和高端商务公寓为主；
c)开元国际则是立足于高端住宅社区。
万达集团在2015年宣布了第四次转型战略，典型表现为由重资产向轻资产转变，从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发，只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。
而花样年在2006年就提出进行轻资产化转型。
花样年现有八大业务板块：地产开发、彩生活住宅社区服务、社区金融服务、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业。房地产开发仅是其中之一。花样年目前战略定位是综合社区服务运营商，旗下彩生活是一家立足于物业服务的综合型社区服务企业。由此可见两者在“轻资产”，“综合社区服务运营商”的发展定位上也保持一致
▌彩生活的价值几何？
首先要说的是，不得不承认彩生活的扩张速度确实非常的快，物业管理面积自上市以来始终保持第一。就算是第二名万科的物业管理面积也2015年的数据也仅仅只有1.8亿平米，相比起彩生活大约3.22亿平米，仍然差距甚远。在这个超百亿可管面积的物业行业，牢牢占据了先发的优势
但是好公司也需要好价格，让我们对比一下现有三家香港上市的物业公司估值：
排除市值只有11亿的中澳到家不谈，按照2015年彩生活0.168的EPS，现在2015年的P/E的为34倍，比同级别的中海物业29倍要略贵一些。而对比起在香港上市的内房股动不动就被打到5倍左右的P/E估值，34倍更是高在天际。
但是就像花样年的董事长潘总经常说的“不要把我们当成一家地产企业，我们是一家正儿八经的互联网企业”，如果真把彩生活看作互联网企业，34的估值也的确可以接受。
那么问题的关键来了，这一次花样年通过收购万达物业吃了个饱，保证了其互联网企业的高增长性，但是后面的大餐在哪里，又能持续通过不断并购冲规模的形式支撑多久的利润增长？
期待看到其在物业管面积突破到10亿平米的那一天，也许现在34倍P/E的估值的价格，站在那时看反而变成了3.4倍P/E的白菜价。
▌总结：
万达商业需要剥离物业管理，来完成其轻资产的转型计划；
花样年需要通过持续并购来维持其“互联网”企业的高成长性，和高估值；
双方可谓一个愿打，一个原挨，尤其是彩生活2015年刚收购的开元国际物业和万达有过长期的合作。
彩生活鲸吞万达物业的交易，可谓是双赢策略了。
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