中国新华电视（08356.HK）：安全边际足够高的“深圳真正地王”
2016/6/13 港股那点事
▌一、
近期深圳最热的热点，无疑是地价与房价的火爆，地王频现，房价迭创新高，并引发诸多有识之士忧心忡忡，担心普通人会否买不起房，创业环境会否因此恶化。
作为一个没有多少“高尚情操”的二级市场狗，这些忧国忧民的大问题不在笔者重点关注的范围内。我唯一关心的是，如何在市场中挖掘到受益于深圳地价、房价上涨的好票。
这个世界不是缺少美，而是缺少发现美的眼睛。我找股票，都习惯去人少的地方。功夫不负有心人，我或许找到了一个躲在角落闷声发财的深圳真正地王。
6月3日，就在全市场热议深圳新地王诞生之时，几乎没有人注意到一则毫不起眼的创业板公司发出的公告：中国新华电视(08356.HK)——简称CNC，斥资6亿港元收购深圳文化创意园100%权益。
▌二、
我先来说说这家公司的前世今生。
多数人对香港创业板公司会退避三舍，因为其中香港本地股多，老千股也多——好在，中国新华电视(08356.HK)不在此列。
新华电视的前身进业控股(8356.HK)为一家在香港创业板上市的水务工程公司。2012年，新华社旗下的CNC亚太台运营公司--新华新闻电视网注入7亿港元，借壳进业控股登陆香港创业板，公司更名为“中国新华电视控股有限公司”。
根据协议内容，进业控股以7亿港元收购CNC亚太台运营公司的全部股权，新发股份价格及可换股债券的转股价为0.196港元，其中向CNC亚太台运营公司的控股母公司香港中国新华新闻电视网公司(香港CNC)新发行约4.74亿股和约20亿股可换股债券。由此，CNC亚太台即实现资产重组并于香港创业板上市，香港CNC成为占进业控股总股份28.5%的第一大股东。
这披露了两个重要信息：
1、新华电视(CNC)的单一最大股东是“要把地球管起来”的央企新华社，这确保了这家公司从此与老千绝缘；
2、CNC是新华社旗下最大的一家海外上市公司。而新华社对其旗下的另一家上市公司新华通讯频媒(0309.HK)并无实际控制权，未来其大概率会作为一个壳公司被出售。新华社亦曾公开表明要借CNC之平台“打造中国CNN”的愿景，因此足以可见新华社对CNC的重视程度；
▌三、
确定了这家公司额“红色央企”身份后，我们开始步入正题：价值。
先看当前业务的价值底线——俗称安全边际。
目前，CNC的主营业务为水务工程服务、电视播放业务和大型户外显示屏广告业务。水务工程是原上市公司进业控股的主营业务，而CNC借壳后，受限2年主业不能改变，之后其电视播放业务的收入目前仅占公司总收入的不足3%。其电视业务的价值远远还未在财务报表上得到体现。
现在我们来做个最坏的打算，假设新华社不玩了，未来不再向CNC提供任何支助，也不再做任何资产注入，直接处理掉CNC的业务，并卖壳：我们只将公司的电视业务牌照价值+壳价值+净资产计入其估值。
根据资料显示，CNC及其中文台于2010年1月1日开办，其英语台于同年7月1日开播。这两个面向全球观众的24小时新闻台，以卫星、有线、无线数字、网络、手机等各种方式播出，目前已覆盖全球55亿人口，在57个国家和地区进入收视家庭，初步实现了世界范围内的跨国传播。
相比于CNC覆盖全球55亿人口的庞大受众范围，我们看看一张仅覆盖香港七百多万人口受众范围的香港免费电视牌照值多少钱？
2013年10月15日，香港行政会议原则上同意向有线宽频旗下的奇妙电视和隶属电讯盈科的香港电视娱乐发放免费电视牌照，原先的大热门香港电视网络则意外“落马”，而创始人王维基已投资9亿港元。
16日开盘，两个获得牌照的公司股价大幅飙升：其中，有线宽频盘中升幅最高超过200%，按市值计算增加近16亿港元；电讯盈科原市值超过250亿港元，若均以收盘价计算，牌照为其市值增值10-12亿港元。而15日预先炒作结果落空的香港电视，则股价受压，最多跌近40%。
这就意味着，市场给予了一张香港的免费电视牌照超过10亿港元的估值。
对比之下，CNC拥有覆盖全球55亿人口的庞大受众范围，代表着大陆喉舌，给予其一张香港免费电视牌照的估值完全合情合理。
就算退一万步，我们再给10亿港元的估值打个六折，只给CNC这张覆盖全球受众的牌照6亿港元的估值，再加上香港创业板壳价约4亿港元，以及CNC截至2015年9月30日的净资产0.18亿港元，这些公司原有业务的价值，不考虑任何增长与大股东背景，公司现在最保守的价值也能匹配公司今天10.34亿港元的市值。
而实际上，公司传媒领域的新业务正在不断开拓，如6月2日最新宣布的与天脉聚源在电视电商业务领域展开的战略合作就是一个很好的起点。
据公告，该司与天脉聚源就共同开发电视电商业务展开合作：CNC负责电视电商节目内容的制作及相关商品资源的管理;而天脉聚源负责为节目设计搭建互动场景及商业技术解决方案，在电视台提供节目时，用包括但不限于二维码、摇一摇提示、口播、字幕及角标等形式，实现“所见即可买”。
此次，双方合作建立的“电视+互联网”模式是CNC在创新性业务上迈出的重要一步。显然，这只是个开始，未来CNC将在多个方向寻求新的创新机会，以新业态带动公司的营收和盈利实现增长。
▌四、
以上，其实都不是令我激动的。令我激动的，是公司公告收购的文创园——深圳福田区中心区最后一块“大地王”。
据公告，CNC计划以6亿港元的代价收购深圳文化创意园(简称：文创园)100%的权益。
这个公告很长，不懂门道的人估计看不太懂。我来翻译一下：这么长的公告，就两句话最重要：
1、二类居住用地及其配套用地、文化设施用地；
2、将向深圳市政府提出城市更新规划；
第一句话的意思是：是文化用地，但却同时可以做二类居住用；
第二句话的意思，简单粗暴，就两字：旧改——就是让人一夜致富、走上人生巅峰的“旧改”。
CNC收购文化创意园，表面上看是收了一家普通的物业经营及管理公司，但实意是想利用这块土地的运营权，去进行地产更新规划项目，这步棋，走得很高明，“运筹帷幄、决胜千里”。要知道，文创园所在的这块地可是深圳福田最后一块可开发地块。不同于其他可能被“旧改”的地块，该地为政府所有，且上盖物业为文创园全权管理，因此无须和任何钉子户扯皮就能拆除重建。而重新开发这块土地，能带来什么利润，看看地图就好了：
一目了然，这块地不仅因身处福田核心地段而值钱，它还是块名副其实的红树林海景地。
想象一下，若在这块地上“旧改”出一个豪宅盘，落地窗望出去便是一望无际的红树林无敌海景，而风景宜人的福田红树林生态公园更是近在咫尺、触手可及。
对深圳略有了解的人都知道，龙华属于深圳的“原关外地区”，福田才是深圳的“宇宙中心”。前不久连龙华的地都能拍出高达56781元/平的楼面价，要卖到8.5-9万/平才可盈利。那么，对于深圳文化创意园所在的这块位于福田的、占地6万平方米，目前总建筑面积为18万平方米的地，如果真能“旧改”成豪宅盘，那么每平10万+的售价也绝不过分。
那么，如能“旧改”成功，会有多少利润？
我们来算一笔账，保守假设CNC用这块地打造出一个平均容积率约为5的高层豪宅小区，每平米售价10万；按行规，“旧改”需还给政府约原总建筑面积1.2倍的面积。
那么，可出售面积 = 6万平米 * 5 – 1.2 * 18万平米 = 8.4万平方米
如果以10万/平的售价，8.4万平方米卖出所得的销售额高达84亿元人民币。
因为这84亿元人民币的销售额已刨去赔付给政府的土地面积，所以计算盈利时，已经无需计入土地成本，所以保守估计，按50%的利润率来算，项目可为CNC带来42亿元人民币，也就是将近50亿港元的利润——这笔利润应该怎么给估值，诸位自己看着办。
那么，我们来看看此次收购的代价：
此次收购所需的6亿港元代价，CNC将分三个部分支付给深圳文化创意园：
1. 1.6亿港元现金；
2. 由CNC发行及配发19亿股股份；
3. 剩余之3亿股代价股份将于完成后及待公司确定 2016 年净利润后，向卖方发行及配发。代价股份之每股发行价为0.20港元，较2016年6月6日收盘每股0.246港元之股价折价18.70%。
也就是说，文创园为了要达成这笔交易，不仅对CNC承诺了2016-2018年期间实现每年不低于人民币五千万元的净利润，并且拿到手的只有1.6亿港元现金和最多22亿股的CNC股份。
这意味着，即便“旧改”根本不进行，CNC也有文创园亮眼的业绩承诺作保底，这笔收购对CNC可谓是笔无比划算的买卖。
那么，问题来了：既然这块地的位置这么好，开发价值这么高，
1、为何文创园要选择卖给CNC？
2、又为何文创园要选择22亿股的CNC股份、而不是全拿现金呢？
答案应该只有一个：只有主营是文化，且是央企的新华社，能有能力搞定土地的旧改。不做旧改，这块土地在原民营企业业主手里，就根本体现不出价值。
而文创园为什么要放着舒舒服服的每年5千万净利润不要，反倒去换取区区1.6亿现金和22亿股CNC的股权——注意，股权是大头——只说明了一个信息：作为原土地业主的民企文创园，深知这块土地到了新华社手里，能乌鸡变出怎样的凤凰，公司市值会有怎样的变化，少拿现金，多要股权，自然就是聪明之举。
还有一个相当重要的信息：在此次的收购计划中，新华社选择将其原持有的可转债全部兑换成新股份(合计25亿股，只比文创园多3以股)，以维持其作为CNC的单一最大股东身份，足以可见新华社对此次收购及CNC前景的重视。
▌结语
堂堂新华社旗下唯一的、最大的一家海外上市公司，中国国有电视台中唯一的上市公司，又怎会一直躲在角落不发光？
仅现有公司的牌照价值+壳价值+净资产的价值就可匹配其当前市值，如果再计入文创园可能“旧改”带来的50亿港元的利润，以及文创园承诺的未来三年每年5000万人民币(约合5910万港元)的净利润，CNC应该定位何处？
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