关于房价的一些推理
2016/2/26 股社区

     我今天心情比昨晚好多了，因为开盘后159915大幅修正了折价，我把昨天剩下的部分开盘附近处理掉了，虽然这次交易完整来看还是亏损，但损失减少了一些。另外告知一下夜报的读者最好加一下我的备用号iniumao，平时几乎不说话，只有盘中极偶尔会播一些紧急通知，昨天2点半就用那个播了关于大幅折价的应对办法。

     今晚的话题是房价，也是最近老百姓们最关注的话题。

     我先坦率讲一下，我不是地产业的专家，所以没有办法从业内的角度去解剖这个话题，我今晚要分享的纯粹是我最近一段时间关于房价的推理，你们听听看有没有道理。

     首先要琢磨的是房价由什么决定？

     曾经我陷入一误区，因为有很多人强调租售比概念，当时我看过好几篇文章，都说1/300是合理估值。也就是说房价等于300个月的房租，25年回本，年化收益率4%。

     这听起来很合理，4%的年化回报也符合大众预期，但后来我发现北京地区绝大多数房子租售比低于1/500，年化收益率都只有2%左右，并且常年维持这个状态。你要让人买100万理财，一年就给2%的利息估计客户早开骂了，但是买房子一年只收2%的房租他们就可以接受。

     很显然租售比已经不是决定现下房价的决定性因素，目前的房价有价值溢价，造成这部分溢价的就是对未来上涨的预期。在这样的情况下，房价已经脱离使用价值，进入价格投机状态，这个时候起决定性因素的就是购买意愿和购买力。

     购买意愿属于主观范畴，这块先不提，我接着思考购买力如何定义？

     因为无论是穷人还是富人，都不愿意上下班的路上支付太多交通成本，所以我原先想过一个比较粗糙的概念，就是一套房子，方圆10公里内所有工作的人的收入总和，就是这套房子对应的购买力。后来我觉得更精确一点的说法是，从房子出发，能够在1个小时内抵达工作岗位的收入总和，就是房子所对应的购买力。如果这个购买力在涨，那房价涨就是理所应当的。

     导致1小时上班收入总和增加的情况，比较常见的有三要素：

     1、该片区域人均收入上升，这个是宏观层面的。

     2、该片区域交通更加便利，比如你家门口新开了一条地铁，导致1小时能上班的地方更多了。

     3、该片区域涌入了大量外来劳动力，例如搬来了一家大型互联网企业，大量高薪码农来抢房。

     顺着这个逻辑我们又能推理出一些其他事情：

     1、过去10年深圳房价涨幅领先全国是理所应当的，因为深圳现在人均收入、增速、外来人口比例都是全国第一

     2、地铁开到你家门口，能涨多少，关键要看这条地铁沿线上的写字楼数量，以及里面企业的质量。另外一个城市地铁网线越发达，新开线路越多，老线路上的地铁对房价的溢价会变薄。

     3、外来人口少的城市房价没前途，因为三大刺激因素里2和3都占不到，只靠人均收入上升太慢了。想通这一层就会明白为什么内陆地区，东北的房价涨不上去，每年都有大量劳动力流向沿海城市，不跌就不错了。

     4、房价涨最快的区域，一定是附近新修写字楼越多的地方，当然前提是这些写字楼都要租出去。老城区房子的增值空间，没有市郊边缘的增值空间大，因为老城区的劳动力数量很稳定，不会有太大变化，而市郊边缘劳动力增量的潜力更大。

     总之我现在判断一套房子未来价格走势，关注的就是附近人均收入增长潜力、劳动人口增长潜力、1小时交通覆盖面积。其中前面两项随着区域开发都是出于增长状态，而1小时交通覆盖面积则会因为城市拥堵而慢慢变小。

     今晚就写到这，因为我只想通了这些，编不下去了。

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