一个十年港漂女生的香港梦：压上30年青春买的房，你跟我说要跌30%？
2016/1/25 CEO管理语录
我是一个港漂，我俩(我和我的那个他)是一对港漂。一个叫潘美辰的台湾歌手上个世纪90年代的老歌，是我经常会哼唱的：我想有个家，一个不需要多大的地方，在我疲倦的时候，我会想到它。
今年是我来到香港的第十年。
我们是典型的在香港以读书起步，毕业后开始勤勤恳恳工作，偶尔做点儿小梦，两个人一起互相依靠着取点儿暖，还算顺利的买了房、立了足的港漂。像我们这样的港漂，其实算是比较幸运，一切都顺顺溜溜的，并没遇到啥大的挫折。
对港漂而言，在“立足扎根”这件事上，一不小心就能死很多次：死在找不到工作、死在适应不了生活、死在高昂的房租(如果租房)、死在15%的非永久居民购房印花税(如果买房)……所以，你也许也不知道，有时，我们也会偶尔羡慕那些及早抽身退步回老家的“前港漂”，特别是从去年开始，香港房子看跌风起，住在贷款70%买来的房子里，每天都在被房价一路看跌的声音敲得心惊胆战。
来香港读书那一年是2006年。如果没记错的话，当时香港的房价是比深圳贵6倍，比我们家乡西北内陆城市的房价贵十几倍的“贵族”。大学宿舍是地处红磡豪宅区旁的红色大楼，感谢香港赛马会的倾情赞助，一天的费用我们只用支付40港币。现在想来当然是非常便宜，但是和内地大学宿舍的价格相比，就仿佛丽兹卡尔顿酒店(五星)和如家酒店(无星)相比的价格落差。
资料来源：搜狐金融
在我觉得这已是个穷奢极侈的大学宿舍的同时，香港本地大学生却在抗议：为什么优先为内地学生提供宿舍，抢占了他们的住宿资源，他们也应有权利体验大学宿舍生活!
我百思不得其解的问我的香港室友，你在香港有甜蜜的家不回，有你娘做的饭不吃，为啥要来每天付额外的钱住宿舍捏？
室友是个每天除了睡觉、上课就刷网络游戏，魔兽世界还是什么的，一个瘦瘦小小的女生。她说，我家住土瓜湾唐楼，家里三个房间，除了她还有三个兄弟，她要是能一直申请到大学宿舍，她哥哥结婚就不用再另外买楼了，因为也的确买不起……相比于再买一套房，每天40块钱住宿舍绝对是个更现实的解决方案……
那天晚上，我和几个死党站在黄埔花园外面的海边长廊，看着对面北角住宅区的点点灯光，大家都没说话。我心里的念头，恐怕一辈子也不会忘记，那就是，恐怕我这一辈子也很难在香港这万家灯火中，点亮属于自己的那一点光。
临近毕业的时候，大家忙碌最多的两件事就是找工作、找房子。这两件事可谓是“一损俱损，一荣俱荣”。以当时四大会计师事务所招聘应届毕业生的月薪11k-13k(大致是这个水平)、普通400平方尺(40平方米)的两房一厅住宅，月租8k来计算，两个人合租的每月住房成本也占了收入的将近4成。而如果你在毕业之后出现青黄不接，几个月找不到工作，你父母为你支付的住宿费可要比大学时候翻了好多倍。
我们毕业以后一直保持着3人合租的状态，并且顺利的找到了工作。高考时大陆全市、全省前多少名、大学时拿多少奖学金的光环，也在普普通通的打工生活、月底出了粮后刨掉房租还剩多少、是否能给自己买条上个月看中的裙子的算计中，逐渐变成脖颈上的一圈枷锁。
工作了两三年，被客户骂过广东话讲得烂、被港资外资公司上司偏见“大陆习气”之后，也慢慢有了自己的事业轨迹，生活圈子也从原来的散的差不多的大学同学，变成了同事、客户和其他仍坚持在这里奋斗的港漂圈子和老乡圈子。
我很幸运地在这个灯火迷离的大都市活了下来。
既然没什么不结婚的理由，那就结婚吧。
作为一个跟中国人成家立业的传统观念一点也不沾边的人，我其实早就抱定了租一辈子房的打算。但是从理性的角度来讲，香港的租金回报率的确偏高，没有房产的人永远都在为房东打工。而房东也挺冤屈的，说自己在给银行打工。
于是，开始在房价没有那么高的九龙新界看房。
租房是一回事，买房绝对是另外一回事了。我可以忍受就业初期的马路边唐楼的居住环境，但是绝对买不下去。而且习惯了内地购房的习惯，一般都是看大地产商的新楼盘。两个人斟酌加冲动决定后，看中了新界一个靠海的新鸿基楼盘，楼龄十几年，维护和会所设施都非常新净，客观的说，内地同样楼龄的房子绝对比不上。
这个时候，是2012年。
数据来源：中原地产
香港的房价自2003年SARS爆发后，经历了2008年，2011年两次金融危机，连续上涨了13年。还好，在2012年我们决定了买房子，因为在那时看起来，买房子已经晚了很多年。
拿着父母积蓄下来的首付，拿着自己还不算难看的工资单，去银行贷下来一套房子70%的款，30年付清。建筑面积678平方尺的两房，在香港算大的。由于房东急着换房，我们拿到了一个连房产中介都惊叹的“笋价”，425万，这个成交记录还上了《晴报》。
从这一刻起，我们开始了在香港的房奴生涯。
我常常开玩笑，买了房，却卖掉了两个人30年的青春。当然，其实根本没有看起来那么苦，就算我有425万，我也未必会全款付清(当然我也没有……)，我们的贷款利率是2.15%，当时深圳的购房贷款利率大概要6.8%左右，这样比较下来，香港的房贷利率，明显划算很多。而且因为香港租金回报率较高，所以每月的房贷月供，加上物业和差饷之后，是低于在市场上租同样的房子的。
幸运的是，就在我们置业三个月后，香港ZF推出了15%的全新买家印花税。这算是我投资道路上最幸运的“战绩”之一了吧，顿时觉得自己闪避技巧棒棒哒，哈哈哈。之后房价如上趋势图，一路上涨，我的房子虽然是自住，但是心里也是觉得甜甜蜜蜜。
然而，这两年发生的事情太多，发生了太多变化。香港的网上关键词从我最初来时的国际视野、海外跳板、金融中心、言论自由，变成了占中、驱赶蝗虫、政改失败、外资撤离、乃至港独。
关键词属于媒体，普通人的日常生活还是一样的过。看似还是那么波澜不惊，但却是一直在慢慢发生着深刻的变化。
身边不少香港同事，工作多少年，没有买过房子，一直在看“上车盘”(香港人把买第一套房叫上车，意思是上了有自己产业的车)，上车盘的价钱却一直在涨。作为金融中心，20年前大学毕业找到金融业的工作，那绝对是高级打工仔，努力几年升职加薪，靠打工买套房子还是个现实的人生计划。现在的金融从业者已然自嘲金融民工，行业优势几乎丧失殆尽。
有多少人，憋着一股劲儿，攒着钱，租着房子，结了婚，生了子，从青年才俊到了中年大叔，还没等到香港房价到自己心目中价格的那一天。
从去年12月开始，美联储宣布加息，香港被动加息，贷款利率提升，导致大家更不愿意买房了，加上香港本身就经济疲弱，外资产生悲观预期，大举撤离香港，房地产市场出现了量价齐跌的景象。港府施政报告又提出，会继续增加房屋及土地供给。各个影响因素，都让香港房价越来越悲观。各大投行放话，未来两年预测香港房价会下跌15-30%。
下面这个图，是瑞银发的，说香港是世界上房价泡沫仅次于伦敦的世界第二大城市。
简单来说，就是没人愿意买房，房子供应还会增加，现在的价格又是个大泡沫，你说，我该悲观呢，还是悲观呢，还是悲观呢？
无数香港人说，09年时听说楼价会跌，当时一批过全都卖了，套现，想等着再跌下去后买回来，谁知，再也买不回来了。
我想说，现在，每天都听说楼价会跌，卖房子？不舍得。不卖？不甘心。
我也不知道我卖掉的是青春，还是家。
就像黄家驹那首经典的歌曲：你知道我的迷惘？
延伸阅读
香港普通人的生活是什么样的？47%住保障房
1、住房条件：60平米的豪宅
和谐社会最重要的是让老百姓安居乐业，安居是第一位的。香港有三种类型的房子，一种是公屋，类似内地的廉租房；一种是居屋，类似内地的安居房、经济适用房；另外一种是私人房屋，也就是我们内地的商品房。前两种由政府财政拨款兴建，面向低收入人群进行租售。
根据香港房屋委员会给出的申请资格条件，香港对低收入人群的界定是这样的(2012年的标准)
表一：香港申请公屋家庭收入及资产净值限额表
8000多港币的月薪在香港是什么样的生活状况，相信大多数香港人都很清楚，基本相当于北上广深2000多月薪的屌丝级生活水准吧。那么全香港有多少穷人住在由政府提供的房子里呢？
笔者查了下香港房屋委员会网站的数据，2011年香港共有家庭236万户，户均人口3人，全港总人口710万人，其中有110万户住在政府提供的廉租房和经济适用房，占全港家庭的47%，自己买了商品房的是85万户，这85万业主中还有34万户(40%)没还清按揭贷款，处于帮房地产商打工的房奴状态，他们不是真正意义上的业主。全港有能力享有自己物业产权的业主只占总家庭数的21%。
表二：2011年香港按类别划分家庭住户一览表
47%的家庭住在政府提供的房子里，这个数字看起来还是相当不错的，比内地高出不少，很好的解决了中低收入家庭的居住问题，这样看起来应该是给管治阶层加分的。
但理想很丰满，现实确实很骨感，香港房委会的另外一组数据告诉我们真实情况是这样的：
表三：2011年香港房委会按室内面积列出的公屋单位面积百分比
香港公屋的平均面积只有31平米，人均10平米!人均面积还没有你们家的一个厕所大吧？香港有接近一半的人就住在这样的房子里，现在你还会感激管治阶层吗？人穷志短，马瘦毛长，命苦不要怪政府，赶紧努力赚钱自己买商品房吧，但下面这个房委会的数据又毁了我的三观
表四：2011年香港房委会按室内面积列出居屋及私营房屋单位面积百分比
是的，商品房的平均面积也只有49平米，人均居住面积是15平米(香港房委会数据)，比住公屋的屌丝们好了不少，人均面积增长了50%呢。这，就是香港人的居住条件，只有不到9%的家庭能住上60平米以上的“豪宅”。
香港人住这么小的房子，是因为香港人太多地太少吗？非也!
香港并不是没有地，去过香港的朋友都知道，香港有很多绿地，特别是新界，全港已开发土地只占香港面积的17%，大量的地皮被囤积起来，把700万香港市民赶在港岛、九龙几个密集居住点，人均只分配到14平米。空地被囤积，超高的房价，超小的人均居住面积，这就是地产商管治下香港老百姓的居住现状。表面的原因是每年土地供应不足，但在1997年香港主权移交后，香港人民翻身做了主人，土地供应再也不用受到限制。于是，特区政府行政会议召集人梁振英(对，就是现任特首)就向董建华(时任特首)提出建议，推行一项雄心勃勃建屋计划的“八万五建屋计划”。
在董建华1997年10月提出的首份特区政府施政报告中，正式宣布推出这一计划。计划中表示要实现三大目标：每年兴建的公营和私营房屋不少于85000套(九七前是每年二万个套间)；10年内让全港70%的家庭可以拥有自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。限制卖土地给私人发展商，大量的土地用来修建公屋。过去，香港每年兴建的政府公屋和私人楼寓和比例是1：4，现在要倒过来，变成4：1。新建的公屋的质量要向私人住宅的质量，屋内空间的大少看齐。过去的陈旧的，狭小的，布局极不合理的，象典型的难民营似的公屋要彻底改造，逐步地一个个推倒重修，让香港的低下收入的居民也能有体面和有尊严地生活在一个舒适的环境里。
这是一份非常棒充满理想主义色彩的计划，笔者举双脚拥护。如果得到实施，今天全香港700万老百姓的居住条件将得到极大的改善，房价将下降到舒服的位置，人均面积也不会比大陆差太多。正所谓，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜!
但是结果众所周知，这个计划被搁置了。原因很简单：
1、政府建的房子比私人建的房子还要好，还要漂亮，而且便宜，那开发商的房子卖给谁？”
2、已经买了房的85万业主的物业资产可能会缩水，但这85万业主如果是自住，影响也不大，除非你是炒房客，而炒房赚钱正是当时富人阶层的风尚。但无论如何，85万业主V.S 178万中下阶层(特别是100多万贫困人口)的安居问题，熟重熟轻？就能充分体现管治阶层到底代表着谁的利益。
迫于市场和开发商压力，2003年，特区政府宣布无限期停建及停售居屋计划单位，理由是其违背了私人住宅物业市场应由市场为主导的原则。哎，笔者对此只能一声叹息
2、收入情况
如果只是房子小，那也就算了，香港怎么说也是个购物天堂。房子小，咱们就多点到外面商场呆着，逛街叹免费空调，到了睡觉时间才回家呗，香港人动辄1、2万的工资收入也是不错的嘛。那香港人实际的收入到底是怎样的呢？
笔者又跑到香港统计处的网站上去八卦了一下。根据香港统计处数字。截止2011年底香港共有工作人口365万，按个人算，每月收入的中位数是11000港元(梁振英上台后，这个数字到2014年已经提升到了14800港元)；按家庭算，每月收入的中位数是20500港元(详见表五、表六)。
表五：香港2011年按每月主要职业收入划分工作人口百分比
表六：香港2011年按家庭住户每月收入划分的家庭住户百分比
上表中红色的两行数字代表了香港中等收入阶层的收入水平。中位数就是有一半的人在这个收入之下，那么月收入20500元的家庭，在大陆许多地方也算是中产了，至少也是小康生活了，但在香港的生存状况是怎样呢？
表七：香港2009-2010年家庭住户每月平均开支调查
大家再回头看看表一：3人家庭申请公屋的收入上限是17060元。因此，月收入20500元的三人家庭，在香港是不符合公屋申请资格的，他们只能是租住私人房屋的夹心阶层(既申请不了公屋，又买不起房的阶层)。而表七显示，私人房屋住户的吃、住、行月均开支是20300元，刚好就是这个家庭的月收入，还剩200元!
真是买不了房买不了车，旅游到不了莫斯科啊。
在高物价+高楼价的香港，有一半香港是注定这辈子都买不了房的，他们每月的收入只够糊口，他们的未来没有希望。这就是为什么这么多香港人反对大陆自由行的原因，这就是民意基础。这一半住在人均10多平米的小房子，每月收入仅够糊口，并且看不到未来的香港人，把高物价归咎于大陆客的抢购。但造成高物价的原因绝非如此，笔者认为有且只有一个核心原因，就是地产商的“超级地租”。超级地租不仅表现在卖房子时候的高房价，也反应在商业地产里面的高租金，高租金才是导致高物价的真正原因。冤有头，债有主，所以，要怪应该去怪地产商吧。
但，他们不能也不敢去责怪地产商。因为，大部分的香港人都在这些地产商的一系列关联公司里打工上班，也就是他们老板(是不是又想起了李老板呢？)。
香港的中产阶级有多少？
那么另外一半香港人呢？他们应该就是中产阶级了吧？我们以有车、有房、有佣人做为标准来看看香港有多少中产。
拥有私家车是身份的象征，笔者有不少香港的亲戚朋友，他们基本都有自己的私家车。每次去香港都看到车水马龙的，名车豪车随处可见。但，真实的情况是怎样呢？
数据是不会骗人的，大叔又上了香港统计处八卦了。根据香港统计处的数字，截止2011年底全香港共有私家车43万辆。我们简单粗暴点，把这43万辆私家车都列入私人家庭拥有，且每个家庭仅有一辆车，那也不过是43万个家庭，占香港全部家庭总数的16%。也就是说，在香港只有最高收入16%的家庭才拥有私家车。
外籍家庭佣工情况与私家车的情况大致相仿。今天，如果你走在香港的街道上，你会随时见到来自印尼、菲律宾女佣照顾老人、小孩儿；如果是休息日或公共假期，你会看到一道独特的景观，在街边公园或广场，甚至银行大厦或写字楼下边的空旷地带，坐满了这些海外女佣。给人们感觉是她们人数众多，仿佛每个香港居民家庭都有她们的人，大有“占领香港”的势头。不过，香港统计处给出的数字却截然相反。截止2011年底，来自印尼、菲律宾的外籍家庭佣工共有27万。假设这27万外籍家庭佣工受雇于27万个家庭，也不过占香港全部家庭的10%稍强。
笔者做了个小结，见下表：
怎么样？看完上表，香港人现状一目了然了吧？
回归后谁在真正管治香港？
回答这个问题，请大家和笔者一起穿越回1979年。这一年3月28日，邓小平主动邀请时任港督麦理浩访京，首次向英国政府表明了中国政府对收回香港的决心，邓爷爷说了两点：
1、「香港是中国的一部份，这个问题本身不能讨论」「没有回旋余地」，
2、中国会「尊重香港的特殊地位」，「请投资的人放心」
对于第一点，邓爷爷是绝对有底气的。1979年1月1日中美正式建交，1月29日至2月5日邓爷爷访美，2月17日至3月16日发动9个军29个师之规模的对越反击战，并取得了胜利，打败了号称世界第三陆军强国的越南。建交、访美、中越战争这三点联系在一起，就是中国正式的公开的靠近美国的阵营，共同打击苏联霸权。中美关系处于蜜月期，香港问题只能通过中英之间来解决，美国不会插手；同时，中国通过反击越小霸秀了一把肌肉，让英国人知道老虎的菊花是摸不得的。
对于第二点，大家在很长一段时间都以为“投资的人”是说英资外资。其实这句话是说给当时的统战对象华资阶层听的，表明了邓总设计师在香港回归设计方案中，除了铁定收回香港主权外，还要用华资取代英资来继续香港的投资，以实现平稳过渡。
说到投资，最重要的当然是房地产投资了，而且房地产做按揭通常要15年。1997-15=1982年，这是小学生都能算出来的数学题，当时的香港华资地产商们怎么会不知道呢，所以最积极拥抱变化，主动加入统一战线的当然就是华资地产商了!凡是当时看懂形势的，在回归前后都得到了超高的回报，包括我们熟知的长实、恒地、新世界、新鸿基、合和、希慎等，其中吃到最大块蛋糕的当然是李超人了。下面这个案例中，大家可以感受一下李超人的“眼光”与“魄力”。
70年代末期，香港人口大爆炸，很多是文革期间“自游行”(自己游水偷渡)过香港的，1980年实施即捕即返政策后才开始减少。港英政府没办法，只能开发新界以满足日益增长的居住需求，其中最大一个地块就是今天所谓香港的悲情城市——天水围。天水围当时是一块接近5200万平方尺的新界农地，按港英政府的规划，全部建成后，可容纳50万人在此安居乐业，而当时香港的人口尚不足500万，可见这是个大茶饭(大项目)，而且必定跨越1997年。在中英就香港回归的具体方式不明朗的情况下，一般人是不敢冒然投资的，除非你是内幕知情人士。李老板是否知情我不知道，根据长实1978的年报，披露了当年以每平方尺1.5元的价格，买入天水围约2500万平方尺的土地，花费近4000万，而1978年长实的净利润才1.3亿元，可见这对长实而言是一笔非常重大的投资，没有足够的眼光或者内幕消息是不敢下这么重手的。为什么说有内幕呢？因为很快这个内幕人士就浮出水面了，当年最红的的央企、党企华润在1979年介入了天水围项目(老邓见完麦理浩之后)，更成为持股51%的牵头股东。以华润当时的江湖地位，大家觉得华润和李超人开会讨论天水围发展大计的时候会说些什么呢？请大家自行脑补一下中央和香港华资的关系。
李超人只是众多华资中的代表。从70年代末开始，香港华资在中央的支持下，以各种形式低价收购英资资产，如长实收购和黄、港灯，包玉刚收购九仓、会德丰等，到97回归的时候，以香港地产商为核心代表的华资基本完成了对英资的替代，成为了香港真正的统治阶层。
回归后，中央实行“一国两制”“港人治港”“高度自治”的方针。这12个字是每一次国家领导人讲到香港问题时候都会说的，其中“港人治港”的“港人”代表实际上就是在回归前20年里，中央一路扶持起来的华资地产商，他们作为中央在香港回归前的代理人、中间人，在回归后顺理成章的成为了真正的管治阶层，获得了组织政府的权力，其中首任特首董伯伯的父亲就是着名船王董浩云，这不就是最好的明证吗？
中央通过爱国爱港的地产工商阶层实行高度自治的模式，在中央的呵护下运转得还是不错的，但是随着2012年7月1日梁振英的上台，这个模式已经成为历史，以致于2014年9月习大大接见以董建华为团长的香港工商界专业界访京团时，已不再提“港人治港”“高度自治”了，这还是回归后的第一次。中央与香港实际上的统治阶层“地产党”之间关系的微妙变化才是香港问题的核心，其他自由行、水客、赴港产子等议题都只是表象罢了。
事情怎么就走到了这一步呢？我们来看看华资地产商们是怎么管治香港的。
地产商管治下的香港各阶层生存状态
客观的说，华资地产商们作为在港英殖民时代长大的中国人，在回归时都是爱国、爱港的，许多也是满腔热情想建设好新香港，但是由于没有足够的执政经验，本身又是地产商人，球员兼裁判，加上缺乏好的监管机制，在制定各种具体政策的时候，不免会向自己的主营业务——房地产行业倾斜，最后形成了以金融、地产为主业，其他产业空心化的现状。其中，超高房价是回归后10多年来香港最大的标签之一，高房价让老百姓在支付“超级地租”，相当于国家把收税的权力部分让渡给了地产商，地产商成为了食利阶层，老百姓生活窘困，阶层固化，年轻人看不到希望。
作者：左龙右鲤 李贺 来源：港股那点事(ID：hkstocks)版权归原作者所有。
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