一河之隔，为何深圳房价暴涨，香港楼价暴跌？
2016/6/11 中金在线

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     明明只有一河之隔，深圳和香港的房价却走向了不同的方向。房子的投资价值到底由哪些因素决定？下一个房价暴涨的地方会在哪里？

     5月深圳新房均价突破5万5，同比涨幅接近一倍。

    

     今天我们想讨论的是，一河之隔，为什么深圳房价暴涨，但是香港房价却在下跌？现实版的淮南为橘，淮北为枳就这么上演了，到底是谁不正常？

     数据显示，香港房价见顶在2015年9月，到现在平均已经跌了10~20%。现在香港房子出现了大量负资产，暴增了15倍之多。

    

     什么叫负资产？

     就是现在房子的价格比欠银行的贷款还便宜，那还贷就没有意义了。正资产和负资产的区别就是健康母鸡和生病公鸡的区别，一个能不断生蛋，另一个是你不断给它打针看病吃药喂食，但是它还是一天天消瘦。

     房子和股票一样，它有价值，首先它应该是个资产，有现金流的支撑。不然的话，它和荷兰郁金香和南海泡沫和超市里的盐甚至比特币，就没有区别了。所以房子从资产价值的角度看，首先要看它的租金水平是否健康。也就是先看蛋的质量，咱们再说母鸡好不好。

     如果说租金的水平决定了房子的投资价值，那么又是谁决定这个租金的水平呢？

     是人口的流入。

     深圳2013年户籍人口300万，流动人口1500万，是中国人口流入最多的城市。2年后至今，深圳人口又增加了300万，涨幅达17%。

     而香港虽然人口更多，但是14到15年香港人口增长只有0.8%，它是没有人口流入的。没有人口流入支撑的地方房子是不能投的。没有人口流入就没有房租，没有房租的支撑房子的投资价值就是空中楼阁。这是分析房子的传统思路和角度。

     今天我们准备另辟蹊径，寻找另一个角度——从制造业看房价。

     制造业的历史，几次大转移。制造业转移的过程中，都引发了经济减速和房地产去泡沫。

     来看香港制造业的情况，制造业占比不断下降。经过几次制造业的转移，香港现在制造业占比只有1%。但是深圳房价上涨的过程中，是伴随着他的先进制造业不断发展和扩张的。

     2015年前9个月，制造业的税收是深圳财政收入第一名，占比24%。深圳先进制造业在工业增加值中占比是70%。但是经过两年房价的大幅上涨，深圳的制造业遭遇到挑战，富士康已经要搬到印度了，如果深圳的制造业开始像香港一样一步步衰退，那么高房价是绝对撑不住的。

     凡是制造业衰退的地方，它的经济都很危险。制造业衰退，所以撑不住经济，更撑不住高高在上的房价。从这个角度来讲，下一个房价暴涨的地方，可能不是香港，不是深圳，而是印度。(本文观点仅供参考，不构成投资建议)(来源：树我直言，ID：shuzeshiwo，作者：许树泽)

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