重磅！楼市新政来了！
2016/6/4 房金所
听说有房的人都看▲「房金所」
房金所整理自楼市参考、凤凰房产
1st | 政策解读
昨天(6月3日)下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)，公布了一系列新政。
下面，我将文件里的“干货”提炼出来，边引用原文边点评：
看点一 | 税收优惠，鼓励出租房子
对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
点评：国家鼓励个人和企业当房东，同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。
看点二 | 鼓励发展住房租赁企业
充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
点评：第一段的意思，是在社会上找资金为开发商接盘；第二段的意思是，鼓励开发商转卖为租。总之，降低住房消费门槛，让房子用起来，让资金流动起来。
看点三 | 鼓励个人买房子、当房东
支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
点评：这等于承认了房地产市场的投资需求，意味着未来很难出台针对个人的、累进制的房地产税。否则，国家将失信于民。
看点四 | 让租房者也享受公民权利
完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
点评：让买不起房子的人，也可以享受基本公共服务，而且给他们使用公积金租房的便利，应该说这是针对低收入人群的一项德政。
看点五 | 保护租户基本权利
明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
点评：在租赁双方的关系里，租房一方是弱者。为此，很多发达国家都有法律保护租户利益，限制房东的权力扩张。这条规定显然有这个含义。
看点六 | “商”改“住”将成潮流
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
点评：在很多中小城市，甚至像沈阳、成都这种大城市，都出现了商业物业过剩现象。允许“商”改“住”，给盘活商业物业带来机会。
看点七 | 允许“房中房”了
允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
点评：以前大城市对“房中房”现象有诸多限制，这次出台的文件，显然有所突破，但给予了一些限制措施。整体而言，对租户和房东都是利好。毕竟在北上深这样的高房价城市，能租下整套房子、甚至整个房间的人都不太多，房中房很难避免。
看点八 | 在供地和金融配套上鼓励租赁
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
点评：当国家想做一件事的时候，所有的困难都可以突破。上述金融和供地上的保证措施，可谓强大!
2nd | 专家分析
一 | 著名财经评论员刘晓博
1、这份文件对于房地产行业来说，是一个重要利好，有助于去库存。
2、对于拥有多套住房的个人来说，也是利好。国家鼓励你当房子，给你减免税费，同时还意味着未来不会有“累进制”的房产税。
3、开启了“二房东”这个新职业。在北上深租下一些房子，改造成小隔间，你就可以赚钱了。
4、对于挣扎在大城市里的低收入着来说，这也是利好，至少以后有小房间可以租了。
5、整体而言，这是降低“住房最低消费标准”，对于整个行业构成利好。
二 | 中原地产首席分析师张大伟：规范中介鼓励房地产企业开展租房业务
从政策看：明确了推动实现城镇居民住有所居的目标，而过去十年，因为房地产的价格发展速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立，更多的是成为住有产权。
其次，要实现租赁市场成为居住需要的一个重要补充，政策提及了多种方法，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
在调控政策次序出台后的未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供应的作用，形成，新商品房，二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的的居者有其屋，而不是居者有产权。
但需要注意的是，如果房价涨幅依然过高过快，任何鼓励租赁的政策对市场影响都不会太大，特别是在当下市场分化的情况下，一线二线城市房源短缺，虽然商用房出租可能缓解部分市场，但恐慌的租房人，依然会害怕踏空进入买卖市场。
而三四线城市已经过剩，而且因为外来人口数量有限，并没有成熟的租赁市场。
所以整体看，鼓励租赁市场如果没有与买卖市场平稳政策同时落地，租赁对房地产市场的影响不大。
三 | 同策咨询研究部总监张宏伟：房价比较高，我劝你租房
国务院发布关于《加快培育和发展 住房租赁市场的若干意见》有三方面的利好影响。
①税费政策、租售并举等措施，对中高端租赁市场来讲，人才公寓、长租公寓来讲迎来了新的机会，酒店式服务公寓将迎来新的发展机会 ；
②对于低端租赁市场而言，尤其是从保障性住房的角度来讲，公共租赁房货币化，有助于解决低收入家庭的居住问题，再加上PPP模式的介入，租售结合方式的推进，也有助于解决住房闲置库存问题；
③对于商办物业来讲，由于水电、税费等的减免，经改造后也可以进入租赁市场，这也有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。
四 | 上海易居房地产研究院总监严跃进：为金融创新提供突破口
从公租房入市的角度看，在2014年各大文件上都有过比较大的强调。到了2015年，加快公租房市场的建设，实现保障房各类物业的并轨，能够实现公租房在保障房市场中地位的提升。从此次文件看，无论是迎合目前城市各层次住房者的租赁需求，还是进一步改善城市住房结构，都有益处。
从去库存的角度看，目前很多住房是采取房企出售的方式进行的。而过去对于部分住房可以由投资投机者接盘，从而能够加快库存的去化。但目前对于这样一种做法并不鼓励。但考虑到目前房企去库存的压力，如果能过允许房企未来采取租赁住房的方式来加快库存去化，这里主要是指现房，这就能够使得房企和住房群体之间的其他中介和机构力量消失，实现无缝连接，从而能够加快住房库存的去化，对于房企去库存也是一个利好。
从培育租房市场的成熟度看，一直在传统观念里租房是受到抵触的。但是，如果在购房环节难以完成的情况下，那么推进租房市场的发展则是有意义的。尤其从大城市来看，部分租赁物业位于轨道交通沿线，其性价比也比较好，通过租赁而非出售的方式，能够带来租赁市场的活跃和解决最大的住房问题。
从为金融创新提供突破口的角度看，租房市场未来势必引入类似REITs等金融创新，尤其从目前市场来看，通过培育一个成熟的租赁市场，进而使得租赁价格得到提升，这就能够为此类金融创新带来较好的前提基础。未来如果能够有这样一个制度，那么就可以通过此类金融工具的设计，引导更多社会资本进入，对于活跃租赁市场势必有意义。
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