赤裸的数据暗合二手房最血腥的事实
2015/12/23 真叫卢俊的地产观
对于二手房领域，市场比我们想象中的大，各种元素渗透和颠覆的可能性也更大，但是因为这一块的市场数据相对不透明，很多人对这一块的分析不够清晰
卢俊通过自己的渠道，最近获得了大量的关于上海二手房的市场数据，第一次看到这样的数据呈现，让我感受到一阵阵的不寒而栗
二手房市场，变化的比我想象中的要更大，特别是在2015年
真叫卢俊的地产观独家数据，和大家分享，感受这汹涌澎湃的市场
1、今年如果说一手房是上扬，那么二手房简直可以用爆棚来形容
2015年的二手房虽然只统计到1-11月，但已经是历史巅峰的数值，前十一个月成交了31万套房子，建筑面积达到2662万方!这个数字是历史最高，目测2015年全年成交套数有望突破35万套，建筑面积可能突破3000万方。
如果这个数字不够震撼，那么来看一个对比
这个是2015年1-11月一手房和二手房的数据对比
上海平均每年可以卖1000万方的方式，而今年1-11月一手房卖了1249万方已经是历史最高，而二手房是一手房的2.12倍。
套数是一手房的3.15倍
从资本市场上来说，二手房的资金流动也是一手房的1.66倍,如果加上做低总价所补贴的差额款，这个比例可能会更大。
二手市场的容量比我们想象中的要大得多
换一句话来说，二手房市场一年产生的佣金是多少，按照2%的佣金点数来说，今年二手房已经产生了121亿的佣金，而一手房点数只有1%，一年也就产生40亿。
所以真的不要鄙视二手房，这一块蛋糕异常庞大
如果还不够直接，干活干全套，再给各位看一个对比
在2010年之前，资金流量还是集中在一手房市场，这也是为什么那么多代理公司不屑于做二手房的核心原因，但是从2011年开始，趋势开始逆转，在今年是彻底的反转，随着一手房市场的单价高的离谱，客户越来越多的开始选择二手房作为自己的置业方向
所以严肃的和各位开发商朋友说，不要觉得楼市好了自己项目可以随便的高价，你们可能是在为周边的二手房项目举杠铃
2、二手房爆棚点发生在什么时候
很明显，楼市的上扬出现在4月份，330政策颁布之后，个人住房转让营业税免征时限由5年下调至2年，有效刺激二手房市场需求提前释放，2015年4月二手住宅成交量骤增至3.5万套，环比大涨76%。
二手房是对政策更加敏感的市场，一旦市场利好，这个反弹是非常的明显的
3、上海的二手房，成交热点在什么地方
一览无意了，浦东是二手房成交的绝对热点，因为相对较新的开发片区，不存在大量的老公房，整体二手房的供应量较大，在今年的市场环境下，大量的入市了。是排行第二闵行的两倍
4、上海到底哪个片区最值钱
一手房可能因为周边的稀缺程度以及营销炒作程度，价格是存在虚高或者透支的情况出现的，所以我一直不认为一手房的价格可以代表片区的价格。
二手房是相对比较合理的，通过二手房的成交，可以看出上海到底哪个片区更加之前
这里需要申明的是，因为二手房普遍存在做低总价的行为，但是从此可以看到一定的价格梯度
很明显，黄浦、静安是目前客户眼中价格认知度最高的片区，其次是长宁、徐汇、虹口。
换句话说，在这里干活的中介，可能做一套赚别人两套的佣金
如果我把前面两个图表对应起来看，可能在浦东闵行做中介的朋友相对来说收入是比较高的，因为两个区的单套总价还不错位于中位，而且成交量也不错排行全市第一第二，可以说价量都有，那么收入当然就比较高。
5、上海二手房这么大盘子，到底都被谁瓜分的
这个可能一直是大家众说纷纭的一个点了，这下好了，数据来了，大家也都别吵了
目前的上海中介是寡头垄断，最大的蛋糕已经被链家拿走，市场比例达到了15.54%，需要强调的一点，这个比例是过去所有中介都不曾达到这样的份额，包括巅峰期的中原
反观传播上很火的互联网中介，爱屋及乌已经算不错的市场占有，但也仅仅达到4.03%，其他的就更不要说了
不过我需要强调的一点就是：那些不通过中介，自然交易的二手房，也就是我们所说的手拉手买卖，比例居然有达到8.92%，虽然二手房市场分割的很严重，但是这是一块被人遗忘的市场，如果有新来的互联网中介想要快速的找到突破口，也许这一块是不错的切入点
6、链家做这么大，到底抢了谁的蛋糕
链家是在四月份收到上海德祐，在上海快速的扎根，可以看到的是，在4月份开始，数据就开始飚飞了11月份居然做到了174.43亿元，要知道这个是链家在上海一个城市的单月产值，这样的单月产值哪怕是万科全国所有项目加起来一个月的销售额都比不上的。
那么链家的崛起到底抢了谁的饭碗啊
链家4月份发力，份额的交叉点发生在5月份，很明显的可以看到，链家的崛起带来的是中原的萎靡，所以中原没理由不紧张，没理由不反抗，没理由不着急
7、链家这么猛，但是业务员真的赚到钱了么
这个问题其实是一个好问题，很多东西看上去很风光，但是作为个人可能并没有想象中的那么牛逼
再来看数据
看一下，虽然链家11月产生了174亿元的销售额，但?是看看代价，是用1200家门店换来的哦
通过一个简单的换算就是，单个门店平均一个月的销售额，一家店一个月的营业额在1450万左右，按照链家的佣金体系，一家门店的每个月收入在43万元左右，剔除管理成本、房租成本，目测约20万左右会变成佣金的形式发放给员工，每个门店按照10个经纪人测算，平均每个员工的月收入在2万元左右
再考虑淡旺季，一般做经纪人，一年的收入在20万左右
这样的收入，各位觉得高么
看了以上的数据，我突然理解了为什么那么多互联网企业想要进入二手房市场，希望通过互联网手段降低二手房，其实就是降低成本，二手房市场的蛋糕这么大，如果人工成本可以降低，那么所有利润都是归企业的
所谓的颠覆，无非就是利益再分配而已，就这么简单
这世界上，根本没有什么好人坏人，大家都是买卖人，仅此而已
数据来源：澜思数据+华燕房盟
http://www.duyihua.cn
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