如果海花岛是对的，那这一些怎么说
2015/12/28 真叫卢俊的地产观
好了，我来码字了。
首先要声明一点，我错了，恒大不只卖了30个亿，虽然不知道是不是砸了8个亿，但是的确卖了不只30亿，向所有人道歉。但是其实我只是在标题上处理不当，正文我也强调是第一天认筹30亿。
不过不要紧，这篇文字因为所谓的侵权已经被删了，理由各位知道的。
那么问题来了：恒大到底卖了多少亿
我想各位一定被今天各种数据刷屏了，大概看到的信息是这样的
开盘销售金额122亿、开盘销售面积136万平方米、认筹到访人数10万。
有图有真相
那么现在，我就全部用恒大海花岛今天对外释放的所有信息，来提出我的疑问，如果此篇再次被侵权，那么请恒大先把自己所有的官方数据删除了先
1、我先说这个世界记录
这一次恒大海花岛和其他项目不一样的是，整个销售额据说成为了世界纪录
有图有真相哦
官方是这样说的：世界纪录协会认证官麦克·温森特(Michael Vincent Heister)颁发“世界之最”证书，中国海南海花岛创三大世界之最：开盘销售金额122亿、开盘销售面积136万平方米、认筹到访人数10万。
说实话，我对这个协会还蛮好奇的，因为我只听过吉尼斯，还不知道有世界记录协会的
所以我特意百度了一下这个协会，结果一看资料我吓尿了
大家注意第一行和最后一行。第一世界记录协会是在香港登记注册的，第二新华网批判世界记录协会是虚假认真世界纪录
对于这个协会，他是山寨的组织、为了迎合各种商业机构而成立的组织。
以下内容来自新华网，各位可以看一下
所谓“中国人自己的世界纪录收录机构”
记者调查发现，在充斥着600多个“世界纪录”的世界纪录协会网站上，完全看不到外国挑战者的身影，所有的纪录创造者均为中国人。
这家机构表示“立志建立起中国人自己的民间世界纪录收录机构”，称自己“是专门收录非体育赛事的民间世界纪录商业收录机构”，英文名称为WORLD RECORD ASSOCIATION，经香港政府注册批准成立，并委托协会下属机构广州纪协企业管理咨询有限公司代理申报。
然而，民政部门针对记者有关咨询答复说，“如果是民间协会，就属于非盈利性质，而不可能是‘商业机构’，且涉外民间组织到内地进行活动必须经过民政部门的备案。如果是属于商业性质的公司，它本身及其代理公司，是否有认证世界纪录的经营资格，值得调查。”
之后，记者通过香港特区政府有关部门查询获悉，在香港注册的仅有一家以英文“WORLD RECORD ASSOCIATION”为名称的有限责任公司，2009年8月11日成立，公司类别为私人公司，其经营范围和公司情况不详。
值得注意的是，这家公司成立之初名为大百科(中国)世界纪录国际有限公司，2011年改名为世界纪录协会有限公司。
记者又通过广州市工商局查询获悉，承担世界纪录协会内地业务的“广州纪协企业管理咨询有限公司”，于2010年2月注册核准，企业法人为该协会高级认证师习操。公司注册资本3万元，其经营范围为“企业管理咨询、商品信息咨询、企业形象策划、市场营销策划”，并不涉及“世界纪录认证”。
所以我还在好奇，这个汇率一直在变，一个楼盘的销售额怎么可能会成为世界纪录，从逻辑上也说不通。
现在这么一查我倒是突然明白了
我再去看了下这个世界记录协会的官网，更加印证了我的判断
这个世界记录协会官网上的所有世界纪录
清一色都是中国人!!!
什么最多人腌制柑橘啦，最大的人体二维码啦、最大的可乐盖足球啦、1年内主演话剧最多的人啦，各位瞅瞅都是什么乱七八糟的世界纪录阿
但是毫无疑问的都是结合商业活动进行的，给这个活动一个噱头一个看上去很好听很牛逼的名字，
这样的记录，几乎都可以用钱购买
以上是世界记录协会官网的截图，各位不信可以去查一下，网址链接：http://www.shijiejilu.org.cn/
然后我们看恒大如何深化这个世界记录的
用这个山寨机构弄了一个山寨记录也就算了，后面还yy为吉尼斯记录，真的是无所不用其极
2、我很好奇这一次海花岛到底卖了几套房子
很奇怪，这一次对外一直说的是三个数据：销售额122亿，销售面积136万，认筹到访人数10万人
我很好奇，这一次恒大到底卖了几套房子
有几个数据也许可以作为参考
第一个是来自周老板的朋友圈，目标120亿，如果现在对外说的122亿靠谱，基本已经代表，所以我目测2万套的数据多半也不会太离谱。
那么以两万套作为参考，那么平均的单套面积是136万/2万＝68平米。换一句话来说，此次成交的平均户型面积是68平米。
但是问题来了
这是恒大之前流出的首推的产品结构，很多人说入市套数可能和现实不符，那我觉得不要紧，我们直接看产品结构嘛。
用总面积除以总套数基本就是每个产品的单位面积，所以根据以上数据得出的数据为：独栋别墅357平米、双拼别墅233平米、联排别墅173平米、高层住宅76平米、情景洋房139平米、公寓41平米、商铺80平米。
很显然，最后的成交平均面积是68平米，也就是说这一次开盘市场成交的主力区域是小面积的公寓产品以及高层住宅类产品。
但是这样来看，成交价格就不对了，通过恒大对外释放的数据122亿/136万，得出的成交均价接近9000元/平米。
但是根据目前公开渠道对外释放的信息是
小面积公寓对外释放的单价在6000元/平米左右，高层公寓对外释放的单价在8000元/平米左右。
如果成交主力集中在小公寓和高层公寓的话，最后的成交单价应该在7000元左右，那么我好奇最后接近9000元的成交均价是怎么出来的
这种情况的出现只有在成交面积或者成交金额经过一定程度的调整之后才会出现的结果
有人和我说，恒大操盘的所有项目营销数据都是一个谜，后台也一直有人留言说真实的成交其实如何如何，当然这些数据我都没对外公开，但是对我而言我想知道真实的。
当然以上内容是我卢俊的小人之心，也许恒大可以找个机会对外说下这一次到底卖了多少套，去化率是多少，我真的很好奇。
3、恒大这一次宣传的营销记录是否值得大写特写
恒大将此次的营销比喻成一个奇迹，但是真的如此么
营销成本我已经吐槽过了，但是还是要声明所谓的8亿也许并不是真的需要8个亿，对于海南这样的项目也许的确需要开始的时候大手笔的投入，那么我们换一个角度来看这个问题
这一次恒大卖了20000套，我们先不讨论20000套是花了多少的营销费用得到的，我们先来看下着20000套是花了多少营销人员获得么
好了，这个数据也不是我自己yy的，还是恒大自己对外说的，如果要删我帖子麻烦先把自己所有的帖子先删掉
营销团队光代理公司就投入了3000人，我们做一个简单的换算，平均每人这10天的开盘周期卖了6.6套左右
每个人在开盘期平均每天卖0.6套，对于这样的单人产出，各位觉得怎么样呢
另外，为了这个项目开盘，项目还有2000人的配套服务人员，恒大这个项目的投入是空前的，产出也是显著的，但是投入产出比从人力这一块来看起码是很一般的。
对于钱的投入我就不细说了，对外说用了8亿营销费用，值不值各位自己看吧
好了，最后说一点真心话，不管你信不信
第一：我和恒大无冤无仇，我也没准备刻意去黑哪一家企业，对于我来说只是觉得传播不应该垄断化，特别是现在这个时代，任何一个个体都应该有权接收到多维度的信息
第二：中国的房地产，的确是一个可以用钱搞定一切的市场，我们可以这样做，我也尊重这样的行为。但是没有必要为这样做的行为贴上一个高尚的标签，这样的记录不值得被记忆，更加不值得被赞颂
第三：恒大海花岛是拿地的成功也是营销的成功，但是不代表产品的成功，更加不能代表这个项目的成功。特别是针对旅游地产。所有的个体购买旅游地产，都是希望未来能够在这个地方过一段惬意的时光，而不是指望着自己看都看不到的房子会升值涨价
第四：不能希望通过砸钱就忽略产品，恒大的营销模式可以获得一时的轰动，但是恒大这样的模式是否真的在玩旅游地产，还是就是一个简单的资本游戏。这是值得思考的问题
第五：既然你注定要给自己的项目这样浓墨重彩的宣扬，甚至都拿出世界纪录这样的招牌，欲戴王冠必承其重，既然你选择大开大合的宣传模式，就要接受所有好的坏的评判，而不是通过举报阉割所有对你不利的，然后鼓动上下产业链大肆宣扬对你有利的。如果真材实料，不必担心所有的疑问，我们大大方方公开数据就好。
可以证明我是错的，但是也请证明你是对的
房地产发展浩浩荡荡二十余载，推动行业发展的力量有资本、有权利，更有一个个鲜活的个体期待更加好产品的决心
愿我们都可以接收到真实有效的信息
愿房地产开发营销都是透明公开
愿客户所有的购买都不是因为冲动而是期待
愿之前我所有的担忧都是小人之心
最后愿文字的传播可以更加自由，不会因为所谓的权势而被删
那篇被删的，可以通过点击阅读原文观看，但是声明，我说只卖了30亿是错误的，大家擦亮眼
http://www.duyihua.cn
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