上海控制人口是被逼无奈，但这是唯一的选择
2016/1/27 真叫卢俊的地产观
不算是新闻的新闻，放在这个时间点来聊也是不想有跟风的嫌疑
就是关于上海希望在2020年把常住人口控制在2500万人的这个消息，有账号已经在调侃说这个策略是不对的或者是不可能实现的，也有人用上海的这个政策类比深圳的人才引进政策，从而得出上海失去竞争力的这样一个结论
我们先不来讨论这个政策最后会不会完成，我想先和大家说说这个政策的初衷是否正确或者合理
首先看一下目前上海的人口构成，这一块有现成的数据
数据来自微信：丁祖昱评楼市
上海的自然人口增长是非常缓慢的，外来人口导入的强势期是2005年-2010年，每年都有70万-100万的总人口增长。这几年也伴随着上海房地产日新月异的5年
随后上海的常住人口总增长幅度开始减缓，在2014年的时候停留在2426，按照在2020年要控制在2500万左右的数据的话，也就是说未来每年上海新增常住人口在15万人左右，这个数据对于上海来说可以是非常缓慢的
很多人评论说这样的政策不合理，但是我想说，这的确有他的无可奈何之处，而且是从目前来看比较合理的一个政策
1、首先明白一个前提，所有的转型必然是伴随着增长速度的放缓同步进行
各位是否明白为什么中国经济GDP增速开始严重下滑，除了市场大环境不行之外，也是中国经济在经历一阵子转型，过去的高增长其实是依靠粗放型的代价换来了，中国不希望再依靠这样的增长模式，希望寻求新的突破点，所以在这样的过渡期必然是换来增速的下滑
这个现象放在房地产领域就更加明显，万达指定的2016年转型的代价就是销售额650亿的下滑以及万达集团的整体经济总量的萎缩，这个是转型必然经历的一个过程
那么对于上海人口导入也是这样一个前提，对于上海来说，他必然希望未来能够更加精准吸引更多的高端人口从而为城市经济助推，而不是像过去采用大吸纳以及在吸纳的人口中再选拔优秀这样一个逻辑。
反观2015年的深圳，为什么房地产市场这么火，其实他就是复制了2005年时期的上海，采用开放式的姿态吸引外来人口导入，从而最快程度的助推了房地产市场
现在的上海发展，进入到一个更加精准的人才引进的过程，真正优秀的人才其实是比较容易融入上海的，目前上海已经推出了类似创业即可入户的政策，我身边不少海外留学经历也非常容易的落户，对于人才这一块上海还是采取开放的态度。
但是对于底层，的确目前落户非常的困难，屌丝卢俊我也同样如此。这就是现状，更何况上海的房地产依然处于严控的状态
所以控制人口的第一个前提是上海希望更多的吸纳高端人才，这个是其一
2、然后再聊聊上海和周边城市的关系
就是中国经济就是有这样一个现状，就是允许一部分人先富起来，但是先富的要带动后富的，上海目前的城市格局也是如此，对于整个中国来说，中央是不会希望上海一崛而起而远远的把周边城市甩在后面。
长三角经济生态圈其实是受到中央严格控制的。苏州为什么可以起来，无非是苏州大量的外包了上海的衍生产业，昆山为什么可以起来，无非是一条地铁把昆山和上海的距离打通，嘉兴为什么可以起来，嘉兴拿出了大量的研发土地用来培训和研发给上海输送更好的产业和服务
这是整个中央对长三角格局的定位，对于上海来说，也希望能给其他区域更多的注入活力
京津翼已经被证明是一个区域的区域发展格局，现在已经变成帝都和他的穷邻居片区，对于长三角来说，没人希望可以重蹈覆辙，所以上海制定了严控人口导入的政策，其实也是为了给中央一个交代
3、上海的城市配套严重跟不上这也是客观存在的事实
中国所有的城市规划最不合理的一个事实就是容积率问题，所有的住宅容积率设置在2.0-2.5左右，从而导致了单位土地产值的下滑以及楼板价的抬升，对市政收入以及开发商的操盘空间都受到了严重的影响。而香港的房地产发展为什么弹丸之地会有过去这么辉煌的开发过程，就是因为容积率不受这个指标限制
但是中国为什么严格执行呢，理由非常简单，就是容积率高了，周边配套跟进不上了
什么意思，房子盖好了，人住进来不算完了，政府要解决你的教育问题、你的医疗问题、你的休闲娱乐问题、你的消费问题，现在消费问题通过捆绑开发商将将可以解决，但是医疗和教育成为了压在政府心中所有的痛，医患矛盾为什么这么紧张，学区房为什么这么贵，其实就是这一块配套的稀缺
现在住宅地块容积率控制在2.5以下已经有这么多的矛盾了，如果放开容积率人口导入更多，这个问题会更加严重
那么对于人口最为集中的上海也是如此，在不解决好城市配套的问题下，盲目的导入人口是会出现政治动乱的风险的
4、上海还没有进入到深度的旧城改造阶段
那么如何解决配套问题，其实还是有空间的，将老城低产能的地块通过拆迁回收整改，然后规划更好容积率以及对应的配套，从而激发出土地的最高价值，这是一条比较好的出路
但是呢，上海的城市发展现状还没有进入到深度的旧城改造阶段
从上海目前的发展格局来看，依然在走外扩的路线，在远郊区域整合一些规划亮点然后进入开发，比如世博板块、比如虹桥枢纽板块、比如自贸区板块，大概都是这样一个出路。这样发展的前提是因为上海还是有足量的土地开发，这样的模式比较容易落地，其次也是因为上海的旧城改造成本太过高昂
房地产的高房价一定程度上推升了拆迁成本，如果土地拆迁政府不能够获得足够的收益，对于政府来说是没有动力是玩旧城改造这块蛋糕的
之前记得任志强在一本书上提到，旧城改造的核心开发周期是60-80年一个轮回，上海房地产发展50年还不到，从周期上来说现在也不是旧城开发的黄金截点
5、上海的实际人口好像比想象中的要大得多
对于虽然上海一直对外说上海的常住人口是两千多万，但是真实的居住人口到底是多少，这个数字是值得商榷的
对于这一块，我没有确切的信息，但是我已经从两个地方听到一个恐怖的数据，说上海实际的常住人口是4000万
一个人是某百强房企的老大，再一次饭桌上说的，说公安系统登陆上就是这个数字，但是不敢往外报，就像天气预报的温度不能破40一样的逻辑。第二次是一个跨公司的会议，会议结束上的某老大的调侃
如果这个数据是真的，那么上海的人口密集度的确是挺恐怖的
网上还有一些调侃的数据
浦东南汇700万
嘉定宝山闵行1000万
松江300万
青浦金山奉贤500万
崇明100万
郊区常住人口计2600万
黄浦南市100万
静安卢湾50万
徐汇长宁200万
普陀闸北250万
虹口杨浦300万
市区共计900万
加在一起3500万
这个数据来自网络，但是有两个数据好像可以印证这个事实
春运期间40天时间，上海机场运输客人1120次，以及
上海火车春运期间，1100万人次离开上海
其实这个数字蛮容易统计的，统计出票情况就可以知道了，而这个周期商务出差以及旅游出差已经下降到最低，基本就是外来人口返程的过程，而这两个数字加起来是2200万，而加上上海的户籍人口1400万左右，差不多接近4000万这个数字
我不知道这个数字是否真实，但是的确上海春运周期的返乡异常的厉害，如果上海真实的常住人口是这个数值，那的确需要严控人口了
所以不论是于情于理，对内还是对外，上海控制外来人口导入的节奏虽然是被逼无奈，但是也是无可奈何。所有人都知道控制外来人口会对城市经济的影响，但是在这个截点，是唯一的选择，也是最好的选择
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