下了降头的房地产
2016/2/25 真叫卢俊的地产观
已经不只一篇微信告诉我们，上海的房子如何如何的紧俏，供应如何如何的稀缺，也不只一个同行和我说，也许上海上半年楼市还行，但是下半年就危险了
已经不只一个地产人和我说，外面的房子实在太难卖了，涨100块跟要了别人命一样走也走不动，也不只一个人和我说，上海的土地太贵了，只能去外地拿地，怎么办呢
这好像看上去都是囚徒困境的游戏，今天稍微花点时间和大家聊聊这盘棋
好像我们看到，房地产这行差不多已经饱和了，甚至开始萎缩
整个工作一年可以卖掉多少房子，曾经以为随着城市化的持续进行，市场需求量会逐步增加，后来看了一下数据发现，我们这块蛋糕容量差不多稳定了
2015年的楼市政策，已经倾其所有在卖房子了，2015年全年市场卖掉了12.8亿平米的房子。而且伴随着市场的库存越来越多，13亿几乎是中国楼市目前可以消化的极限
而把这个数据转化成一个资金池的话，全国近三年的商品房销售额分别是8.14万亿，7.63万亿、8.73万亿，也就是说，8万亿是房地产这个池子可以承受的现金流了。
伴随着城市的库存量越来越大，新项目的开工面积越来越少，这块蛋糕的极限好像就摆在那里。
最近政府提出鼓励农民买房，实际上就是想突破这样的需求瓶颈啊，但是现实是然并卵，一点用都没有
如果这块蛋糕做不大，那么就暗合了一个道理：一个地方的楼市好就会换来另外一个地方的楼市差，抢蛋糕的游戏就是这么的赤裸裸
不过可惜的是，在中国现在楼市好的是一线城市，而楼市不好的则是其他
因为一线城市的高单价因素，所以一线城市的好换来的是二三线城市的成倍的差
北上广深在2015年的楼市爆棚，对应的二三线城市的成倍荒凉。
我们可以感受下这四个城市瓜分了中国楼市多少蛋糕
2015年，上海商品房消化了5824亿元，北京消化了3919亿元，深圳消化了2850亿元，广州消化了2078亿元，而这四个城市吸纳了接近1.5万亿的资金
我们回忆下整个中国一年卖房子能用掉多少钱，8.73万亿
四个城市在这个资金池里占掉了17%的份额
有一句话说，上海每多卖一套房子，某一个三四线城市就因此少卖了10套
所以我一直不敢想一个问题：如果一线城市真的放开限购，那么二三线城市会荒凉到什么程度
今天看微信，明源君为我们整理的二三线城市去库存的政策吧
1、方便公积金贷款
公积金方面的“新政”包括推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件。
2、降低税费手续费
比如甘肃省将住房转让手续费整体下调33%；江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。
3、政府直接给予各种补贴
宁夏交易契税超出1%的部分由地方财政补贴；新疆商业贷款与公积金贷款利率差额由政府财政补贴；山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴。
4、政府回购商品房
甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。
5、直接改变存量房性质
山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、产业地产等。许多地方政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容。
这些政策在我们眼里已经变成政府跪在你面前求求你买房的政策了
但是对于政府来说，卖不掉房子不是最恐怖的，恐怖的是整个城市留不住人心
给大家再看城市的人口走向
先来看看2000-2009这十年来人口走向
平均测算，最优势的北京上海，一年可以吸纳60多万人口进入
再来看看最近五年，格局是否改变
上海每年的外来人口导入能力达到了100万人，北京也有接近80万人
这个数据这么看各位可能还没有感觉，再给各位一个对比
100万人口的规模相当于中国一个中等城市
而中国有几个这样的中等城市呢，数据给大家答案
中国百万能级的城市只有142个
所以换句话来说，上海每年都在让一个百万城市变成真空，加上北广深，我们可以测算下几年可以吞掉这142个城市规模
所以我也一直不敢想第二个问题就是：如果北上广深不控制人口导入，那会变成什么样的场景
一线城市的人口吸纳能力越来越强，逃离北上广的现场从来就不曾出现过
而二三线城市留不住人，这个是所有城市最恐怖的事情
如果这个错误要追溯下源头
核心就是过去政府的开发并没有在做留人的工作，而是一门心思的在留钱
这个数据我们把关注点放在土地出让金上面，可以看到每一年的土地出让金都在成倍的增加，1999年到2002年四年翻了四倍，2002年到2003年一年就翻了一倍。2003年只有5421亿元，在2011年就变成32126亿元，这个涨幅已经是成百倍大于房价的涨幅了
而且对比一下出让金所占收入百分比，2000年的时候，土地出让金只占地方政府收入的9%，而2010年就上升到了67%
如此对比，可以很明显的感受到，所有的地方政府都痴迷般的迷恋上了土地这块肥肉，而且貌似戒不掉了
如果收了那么多钱，可以把城市建设的更加美好也就算了，但是问题是没有
二三线城市最大的改变就是规划各种新城
去过那么多地方，大量的城市都在规划政务区、新区，说实话格局都是一样一样的，规划一些学校，规划一个医院，然后就开始卖商业说当商业配套，然后卖住宅作为土地收入
所以这些新区的最后落成的现状也是一样一样的，随便百度了一张图，大概就是这个样子的
——所有二三线城市在白天有了无比牛逼的城市面貌，但是到了夜晚就有了无比萧瑟的城市温度
——所有二三线城市都在过去十年收到了无比丰厚的资金收入，却没有投入足够的城市建设实现产业导入
——所有二三线城市都在吹牛逼往第三产业转型，却从来没感受过自己的第二产业是不是已经做扎实了
这样的城市有工作却没有足够的收入
这样的城市有风景却没有风情
这样的城市有思念但却不常怀念
所以所有人都离开家乡来到了北上广深，所有人思念自己的家乡却不愿意回去
而这就构成了如今房地产的现状
我曾经暗暗的想过，如果重新来过，是不是还有机会
假如政府突然领悟，愿意加强产业导入
假如政府突然领悟，愿意藏富于民，增加百姓收入
假如政府突然领悟，让城市更加具备城市底蕴
那么大家愿不愿意回来，住在家乡，然后置业，然后成家
但是好遗憾，这一些现在看来有点难
建设城市需要大量的城市投入
——苏州为什么经济可以崛起，苏州园区的片区规划几乎割掉苏州的一个肾。
——南京经济为什么可以崛起，因为南京政府抵制了诱惑严格控制每年的土地出让
——杭州为什么经历过楼市泡沫之后可以快速转型，因为杭州极强的个体收入保证城市拥有财政收入
但是全中国有几个苏州、南京、杭州呢
其他城市，几乎都靠着土地出让来养活自己
但是遗憾的是，因为楼市的萎靡，现在大量城市的土地已经不值钱了，廉价卖也卖不掉了
城市断掉了自己的资金来源，哪怕幡然领域，也是心有余力不足
这就是被下了降头的房地产
越限购的城市楼市越来越好，越鼓励的城市楼市越来越差
二三线城市房子库存越来越多，如何鼓动都消化不掉
所有政策都在引导大家更便宜买房，但是没有一个政策给大家留下来的理由
城市建设已经倒退，未来离开的人会越来越多
想要投入成本留下人，却发现自己口袋里已经没有了干粮
想要用土地换来干粮，但是发现土地已经无法更好的变现
土地市场不值钱，核心逻辑就是房地产市场不好
这么看上来，几乎是一个死结，这也是这个被下了降头的房地产，如何扭转也逃不出这个困局的原因
我唯一想问的，在楼市最好的几年，那些丰厚的土地出让金都哪去了
好吧，想点实际的，如何解开死结
我自己闭上眼睛想象，好像只有两种可能
第一：中国经济再次进入高速发展周期，增长率保持在12%以上可以保证百姓收入有真正的提升，从而产生更多购买力
第二：等待，无止境的等待，土地停止出让，靠着市场的原生需求消化把库存卖完，大概3-5年的时间，然后对土地市场重新唤起期待
我想了想这两种可能的可能性，赶紧拍了拍自己，把自己打醒
被下降头的地产，希望没有被下降头的人
转载带上这张图我就不和你计较
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