对上海楼市的一些碎碎念、或者自言自语
2016/3/28 真叫卢俊的地产观
政策发布后的第一个周末，各位过的好么
每一次的政策发布后的一个月，楼市这个大池子里都会浮出各种东西，而这一次不设缓冲期的快刀模式，让这几天的市场快速的从隐忍到天翻地覆，毫不夸张的说，这是一场楼市战争，而因为涉及的人物角色太多，变的非常精彩
我们尝试着站在第三方的角色，来看待这一切
去年的330政策依然言犹在耳，一时投入就快速的激活了市场反应，从此2015年被定义成了楼市大年，而且是仅次于2009年的楼市大年。一切都顺着所有人的期待在前行着。
唯一有点误差的是12月，这个相对来说的楼市淡月居然轰出了全年最高成交量以及第二高单价，这一点让上海多多少少没有面子。但是也还好，过了2015年，然后市场经过一个春节的消化，应该不会有那么狂热
是的，当时所有人都是这么想的，2016应该是新的一年，一切都会重头开始，毕竟预售证没有那么快发放，掌握住了预售证，上海楼市的主动权还是在政府手里
结果不曾想的是，2月的上海一手房市场的确风平浪静，但是出乎所有人意料的是二手房市场却在这个时候逆势而起，这个是我入行这么久不曾见到的，二手房在毫无预兆的前提下绝尘而起
各位一定都还有印象，2月的上海二手房，不论你房东如何跳价，都会有有人接盘，不论出多少货源，都会有更多的客户涌入你家门
而这一切让3月份即将召开两会的各层政府非常难看，这个不和谐的基调毫无疑问注定了3月底的上海会有一系列的重拳行动，这应该是所有环节的政府都开始草拟了条例
这时候反观市场的客户，是的，楼市起来了，所有人都在拼命的保护自己的财产不受他们侵害，而保护资产的方式在当下来看似乎只有置业这一个选择，所以不论什么门槛，大家都涌入楼市
不够首付的用首付贷
没有资格的要么结婚要么离婚
房价涨了就卖现在的房子再买新房，新房涨多少，我现在的房子也涨多少
但是经历过2月的狂热之后，客户突然陷入了一阵恐慌
这个恐慌不是因为有人恐慌自己的房价会不会腰斩，而是恐慌自己的房子到底应该卖多少钱
因为再高的价格也有人接受，再高的价格过了两天之后就会显得那么的性价比
所以在这样的恐慌下，所择捂住暂时不卖成为了2月底到三月初的市场基调
这一刻的二手房市场突然陷入了一阵宁静
而那一刻的宁静在现在看来，似乎有一点暴风雨前夜的感觉
而这时候我们再来会看开发商，也许楼市的狂欢起码在那一刻和他们一点关系都没有，因为城市里所有的预售证都关闭了，没有预售证也就没有了销售的可能，偌大的上海只有几个楼盘运气好在2015年提前拿到了预售证可以参与这个游戏，但是对于参与游戏的人来说可能也觉得亏了，因为价格不能上调，只能基于去年的价格对外销售。
所以2月份的一手市场的房子，稀少，但是却捡到了大量的便宜，那个时候入手的房子都是极好且极便宜的房子
而大量没有拿到预售证的开发商，就陷入了忧伤，这时的忧伤不是因为不能加入这场楼市狂欢，这时的忧伤是因为家里卖不掉房子没有了收入，但是欠别人的钱却要马上的归还，账上本来就不宽裕的现金流突然变的越发的紧张。
这就是新政宣布前的上海
政府拿着预售证控制着市场，等着3月底重拳政策调控整治市场
开发商等待着政策的同时，也在等待着消息，已经造好的房子到底什么时候可以卖
客户也在僵持，的确一手房的客户只有等到4月之后才能买到房子，而现在的二手房也没有剩下足够多的好房子。现在的房子虽然挂牌很多，但是所有房东都用极高的总价来试探市场，没有人是真心的
三方都在博弈，三方都在僵持，大家觉得应该等到政策出来的那一天，虽然不知道政策出来了到底会怎么样
至于为什么选择3月25，这个时间也很微妙，选择最后一个工作日好像是现在所有政策指定用日，选择3月底也是想等着去年330政策能够满一年而结束，这也算寿终正寝了。
周五的时候，政策如约而至，政策出台的前一天晚上，上海轰除了1700套成交，这个数值是历史巅峰，可见所有人都在恐慌，恐慌的不是房子到底好还是不好，而是自己到底有没有购房资格
政策内容我也不想重复了，其实这么久时间下来，能够管住楼市的也就两个办法，第一是限购，第二是提升首付。这一次的限购不少人上升到歧视程度，这一次的首付，如果再提升就几乎等于全款了
好了，政策已经出台到现在位置差不多48小时了，三方博弈又到了什么阶段了呢
我们可以感受到的一点是
政策的确伤了一些人，主要是外地的，就坐在我隔壁的同事，本来有房，因为结婚也因为看到了楼市火爆2月份想置换，自己在嘉定的房子已经卖掉，而杨浦看上的二手房目前付了定金，还没有签约
所以政策出台之后，他们从本来拥有一套房子变成了2年后才有购房资格。我看着他在我眼前流泪，但是我却无能为力，只能说一句：要不要今天去交易中心再看看
当然，这可能也是政策的诉求之一，上海严控外来人口导入，2020年之前需要把人口总数控制在2050万，我相信这个政策不是上海的本意，或许是也承担了一些其他压力，希望以此带动周边的二线城市。的确围绕在上海的一些城市的确逆势而起了，杭州、苏州、南京不少楼市红红火火，留住了人留住了钱也留住了税收。
我不知道二者之间有什么关系，但是我内心觉得就是有关系
政策调控也有利好的，政策出台之后，上海所有的单身女性都变成papi酱，估值1200万，而且有大量的罗振宇愿意投资
或许的确发现太久不给预售证有点过分，这个周末，我听说了不少项目拿到了预售证，认筹和推盘都选择在周六开始，可以看到开发商们等待这一张证等的多么辛苦
4万元以下均价的项目，已经陆陆续续开始发放预售证了，这些项目的成交不会拔高市场预期但是却能够稳定信心，市场的供应开始慢慢的回笼了
那么市场反馈到底怎么样呢，周末开盘的几个项目的负责人发来微信，大概的内容就是：虽然客户比之前少了一点，但是还是日光了
我问了一个项目总，我觉得他的答案可以说明一点问题：我们蓄客都两个月了，哪怕现在因为政策流失了一点，但是依然是供不应求的
也问了几个客户，说为什么政策刚出来就马上买了而不观望一下
有一个回答我觉得挺好：老百姓等不起，以前每一次调控都说观望，但是最后吃亏的还是自己
我们看到政策没有阻碍太多的改善需求置换，起码在现在来看是这样的
而那些4万元以上的项目依然在等待，等待可以拿到预售证，所有这类的项目都得到统一的回复：预售证会在四月底或者五月初给到你们
所以四月份如果只有四万元以下单价的项目在卖，上海楼市理所当然均价会下滑
言下之意也很明了，4月份的上海，有一个政治任务要完成
对于成交均价的管控不遗余力
其实也挺无奈，大多数4万块以上的项目，房子的定价其实在土地出让的当下就已经决定，而现在不论是7万、8万还是9万的定价，赚的钱其实和当年卖2万、3万的时候差不多
但是又有什么办法呢，在这一行混，就要接受游戏规则
对开发商的管控到不仅仅只有预售证这一个方式，土地端其实也暗藏了很久，最近听说一些土地的楼板价有降低，但是我们细细来看都是综合地块。或者持有性地块
这样的策略也挺好，起码在未来的汇报时候，不仅仅可以谈论城市已经控制了房价，也可以说控制了楼板价
上海某一种程度上来说也在选择开发商，不适合的企业也会被排挤出上海
当然，最后和一位项目总聊天，他倒是给我们增加了一些乐观
他抽了一口烟，这么和我说：也好，上半年调控了起码在下半年大家都有缓和的周期，我们太太平平过完这三个月，也许未来还有盼头
政府如果真心要管控房价，他有一万种方法，而现在他只用了两种
这本来就是一场没有硝烟的战争，所有的火力都很明确。虽然说没人受伤是不可能，但是我依然希望受伤的人可以越来越少
转载带上这张图我就不和你计较
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