要了你命的快周转
2016/4/15 真叫卢俊的地产观
如果不是亲耳听到，亲身走访，我甚至不敢相信这是真的，而且发生在上海
我无意抨击任何企业，也不想因此被归结为什么站队，我把项目里涉及的名字和开发商隐去，我更愿意讨论现象背后的逻辑问题
这两天，有一个朋友聊天，他说他做房地产这么多年，有这么一件事
这是一家在上海快周转开发的企业，规模和实力都非常显赫，2012年在青浦开发了一个项目，这个项目销售的时候没什么特点但也没明显的短板，普通的高层+花园洋房类产品。但是交房的时候和业主闹出了极大的保顿，保安武警装甲车全部都出动了，交房前后的落差让业主难以接受，闹起了很大的矛盾
我说：交房时候业主和开发商有矛盾不是很正常的么
他说你不晓得前后有什么翻天覆地的变化
我说：比如呢
他说到：
——车位不够，小区的绿化全部被改为车位，目前几乎没有绿化
——小区防水层有问题，全屋出现严重的漏水
——洋房的私人花园全部被征用为地面停车和走道
我听了他这么一说，第一反应就是：这不可能，这里可是上海，房地产行业最领先的城市，行业规范性最强的城市，而且是在2012年，这么极端的事件不太可能在上海发生
我朋友说：你不信你就自己去看一下。
好吧，卢俊没什么事情，第二天就去了青浦
之前做了准备工作，网络查了一下项目当初的照片
洋房和高层都是走北欧风格，整体的品质感还不错
建筑品质感还是蛮强的，不论是线条还是三段式的结构
景观上处理虽然说不出很多的亮点，但是也没有非常明显的瑕疵
样板段甚至还有不少的亮点小细节
以上所有的照片都拍摄在2012年，这样的房子放在现在这个市场来说绝对算次新房，房屋的折旧几乎可以忽略不计。但是当我今天到了项目现场发现，才没多久的房子已经变成这个样子
发现小区所有的道路两侧都排满了这样密密麻麻的车位
我起初以为这个是原先规划就是这样的，但是我看到了一个细节觉得这个肯定属于临时改造
各位可以看到，车位乱七八糟的划分到了道路上，可以很清楚的看到，这个肯定属于零时把当初的绿化调整为地面车位，但是绿化面积不够，就直接铺到了地上
这个现象在小区里非常普遍。看到这张照片的时候，我甚至可以想象在此之前儿童游玩区的周围应该是绿树环绕的场景，而现在则变成了这样的模样
仔细看的朋友都会发现，用来划分车位的材质和当初很不一样，显得非常的突兀，而且品质感很差
可以看到，这个项目在交房的时候才发现车位配备严重不足，然后在交房前期采用这样的极端手段
项目当初的配备是1:1的配比，也就需要1289个车位，据说在交房之前才发现只有400个车位，所以采用了这样的手段
但是这个手段还不够，开发商还采用了更加极端的手段
地下车位采用非常粗暴的机械车位的手段，试图用这样的方式来增加车位数量
现场也没人管理而且也没看到操作指南，摆明了这个东西就是为了通过审查零时做的
除了这个之外，开发商后期还侵占了花园洋房一层的私人花园部分
这个是项目当初的户型图，可以看到一层户型的最大亮点就是南北花园，这个已经成为花园洋房的标配了。一层户型的相对单价也比较高，理由就是因为户型的附加值比较高
但是我们看到交房的时候呢
我们来看一下
每户门前的所有绿化现在已经没有了，都变成了这样的露天车位
这是一户还没有入驻人家的照片，而已经住进去了的人家，现在是这样的
用这样的木桩的方式把区域围住，用来证明这一块地方是自己的，不让车辆停在这里
整个南面是一点点绿化都没有了，都是被处理成这个样子了
而且为了处理车位问题，对于小区采用了最为粗暴的处理方式
这个的花园洋房类产品，彻底的变成了动迁房的样子，而整个小区，也没有所谓的绿化可言
除了车位事件之外，这个小区还有其他很多问题
才三年，墙面的涂料材质已经变色，这是非常不正常的现象，属于当初使用了极为低劣的产品质量。目前整个小区的外立面就成为这样一块一块了
墙体的保温和防水都做的极差，现在已经开始用各种粗暴的方式处理漏水问题了
家家户户都在处理里面漏水问题
还有一个比较夸张的问题就是
住宅甚至没有规划摆放空调机位的地方，所有的空调机位都裸露在外面
花园洋房类的产品也是这样，直接打洞在墙上
最让我心寒的一幕是，我看到这样的一个画面
我看到了有一户人家在自己的阳台上插放着两面红旗，我们设想一下，除了在一些拆迁钉子户上可以看到到处的国旗之外，谁会在自己的阳台上插放国旗啊
可以想象，在这里曾经发生过多么大的矛盾和暴力冲突
这个小区就在上海，而且2013年才刚刚交房，当初青浦里的品质高端楼盘，现在却变成了这个样子
我问了一些这个开发商内部的一些员工，为什么会出现这样的情况，他们是这么说的
企业的文化就是高周转，对于一个项目的开发到销售都有严格的时间要求，所以前期对规划设计没有很上心，当初为了让项目有竞争力或者有噱头，规划了1:1的车位比，但是为了让单价可以做高，把洋房下面的花园都处理成私人花园。
因为时间紧张，而没有考虑二者之间是否有冲突。而且当时的项目总是从政府部门出来的，觉得可以搞定这个问题。所以为了赶进度就忽略了这个问题
当交房之前才发现，原本需要设置1200个车位的时候，只能设置400个车位，而政府部门出来的项目总也离职了，车位问题搞不定
而后也是为了快周转，其他产品的质量也出现了问题
所以导致了交房的时候暴露出的这样问题以及开发商解决问题的各种暴力手段
我听了他们的这些口述，陷入了思考
快周转!
好像所有的问题都是来自于快周转
但是好像所有的企业都以快周转为傲，因为周转的快，企业就可以快速发展，可以以小博大，可以孵化各种可能
突然回忆起几天前关于顺驰的问题，好像快周转失败的案例也存在，而且赤裸裸的摆放在大家面前。
但是所有人依然觉得快周转是一个企业做大必然的趋势，而且所有人都觉得自己可以解决快周转带来的问题。
快周转有什么问题呢，我看了这个项目之后感觉大概有几个
1、快周转必然带来产品质量的下降
我觉得这个是毋庸置疑的，赶工程踩着进度做的东西一定是追求速度的，在追求速度的时候必然会选择对一些问题采用选择性遗忘。如果这些问题不暴露出来那么天下太平。的确现在暴露出来的项目不多，但是一旦暴露出来了，就是掩盖也盖不住的问题
这种时候百姓是最痛苦的，和开发商协商，退房是不可能的，得到的最好的回复就是整改，而整改的模式几乎就是和图片里的一样，没人会上心
因为我说过，所有的房企都以销售为最终目标，销售之后的事情会做，但是肯定不会上心
2、快周转在产品标准化之后对细节的忽略
我们看到，这个小区没有设置空调机位的问题就是典型的后期产品落位的时候开发商没人专门对接的结果。
我几乎可以想象当初项目开发的时候的工作画面
甲方负责人给到设计院需要的业态配比和面积配比，让设计院给了初步的排布方案，甲方看了没什么问题后面就不跟进了，全力投入到营销和下一个项目开发的环节。
设计院在户型大致方向得到认可之后就开始走落位图，因为没人对接或者提前已经疏通了关系，方案就很随意的通过了，所以我们看到最后居然遗忘了空调机位这样的元素
这个可以说是非常非常低级的错误
3、太相信政商关系带来的一切
所有的企业其实都知道，因为快周转，所以项目肯定会有各种各样的问题，那么这个问题怎么解决，解决客户比较容易，毕竟是弱势，解决另一头政府端口的比较关键。
所以据说这个项目当初找的项目负责人之前就是政府某一个口子出来的，目的就是希望在审批和交房的时候可以解决各种瑕疵问题
其实大量的项目都是采用这样的模式快速扩张的。为什么这个项目会爆发的这么严重，就是因为这位项目总后面离职了，而后续的问题因为没人对接，车位问题不解决不能交房
所以我们才看到项目交房之前采用了这样暴力解决车位问题
据说最后这样下来，项目车位也没有解决，这个项目现在洋房的业主还不能办理小产证，房屋不能在市场上流通，彻彻底底变成了动迁房
在我游走在小区里的时候，我脑海里始终围绕着一句话就是：这一些快周转带来的么
所有的房企快周转，让企业所有的一切的资金链都崩的很紧张。而企业的领军人凭借强大的个人能力和企业背景各种拆借各种补充，来解决各种各样的资金短缺，所以我们看到到目前为止所有的企业都高周转，但是倒下的只有顺驰一家，那是因为企业领导对待资金的时间投入度高，已经预防了各种情况的发生
那么对于项目呢，他们当然没有那么上心，房子卖掉了任务就完成了，所以他们的指标只有一个，什么时间拿回多少钱。关于过程才不会关注
而所有的执行者就是背负了这样的指标，用了各种阳谋手段来完成任务，也用各种阴谋来掩盖问题。他们对房子没有一点点的热爱，热爱的无非是开发项目过程中运筹帷幄的感觉以及人前人后的马屁和附加带来的经济收入
所有人期待的是项目在自己手上不要出了问题，等过了自己的手，管他是生是死呢
这就是这个行业的现状。这个项目问题暴露出来的时候，所有人的第一反应就是：我怎么这么倒霉。
而从未反思过这个逻辑链上的各种问题
房企的品牌为什么这么难做，就是因为买房不是一个高频行为，一个人一生买房也就两三次，而两三次的过程很难和开发商产生很强的品牌感
那么房企为什么因为丑闻垮塌的那么少，也就是因为房企只对销售负责，销售之后的一切问题都和开发商没有关系了。
——因为花园是附赠的，所以开发商可以随意的调整规划，暴力整改。而没人会追求当时就是因为附赠一层户型多收了客户多少钱。
——因为法律对于退房有各种各样繁琐的过程，开发商面对交房之后的各种问题只要愿意整改就没有大事情
——因为营销过程中一句开发商拥有最终解释权，销售时候说过的海誓山盟都是不做效的
所以这个房子现在依然这样丑陋的存在，所以这家开发商依然在上海呼风唤雨，继续开发
这不是一个房企的问题，而是整个行业的通病。局外企业的负责人不应该庆幸或者嘲笑，而是反思。问问自己，这样的事情会发生在自己身上么。自己的项目哪怕是要快周转，那么是不是一定要这么快的周转
如果可以，慢一点，认真点，负责任点，这样的事情就不会发生在你身上
蝴蝶效应，出现的概率很小
但是一旦出现，对房企的影响是彻底的
因为不管怎么样，这栋房子会存在五十年一百年，不论你规模到了五百亿还是一万亿，这个伤疤会一直伴随着你，永远不会消失
但愿这样的文字，可以给你一点点冷静的思考
转载带上这张图我就不和你计较
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