用一个指标造三个假象，由三个假象控整个楼市
2016/4/21 真叫卢俊的地产观
我曾经和大家分享过，卢俊有一位朋友，游走在各个政府部门各个利益环节，每次吃饭的时候他都会和我说一个故事，之前分享的不少朋友都知道，关于上海的2020年这个点会爆发的事情。
而这一次，他说的不是一个城市，而是一样东西：土地
他说，他很想和我聊聊关于上海的现状，但是他觉得这个故事需要从源头说起，所以这也会是一个冗长的故事
故事的开头来自一句我们习以为常的那两句话
第一句：中国人多地少
第二句：保护耕地18亿亩红线
这两句话我们一直听到，听到现在已经习以为常了，甚至很少去判断到底正确不正确，但是仔细想想，其实很多逻辑都耐不住推敲的
关于人多地少，我们可以看一个数据
全国建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%。
虽然有人会说，中国有一半的土地是山丘没办法开发，但是哪怕剔除这一半，留给城市作为建设用地的比例依然是非常低的
所以，中国不是人多地少，而是人多但是被允许开发的土地少
好了，为什么被允许开发的土地少呢，绝大部分的解释就是：我们需要给农业用地足够的空间，用来养活我们十五亿的人口。所以才会有守住18亿耕地红线这个逻辑。因为有这个红线在，所以城市的开发建设用地就相对比较少了
也有大量的研究表明，如果耕地突破18亿亩的红线的话，那么就有粮油危机，养活不了庞大的中国人口
不过对这句话司空见惯的时候，不知道各位有没有想过一个稍微矛盾的地方：
为什么在鼓励城镇化，鼓励农民进城，但是却需要守住那么多农业用地？
人口都老龄化了，那么农业土地的存在到底谁来耕耘劳作？
而这个对比的就是，2011年有这样一个数据
虽然我们死守住18亿耕地红线，但是依然有2亿多亩的土地浪费。
而且更加奇怪的是，虽然这么多耕地浪费了，但是我们生活中好像从来没出现过粮油危机
就在爆出2011年耕地被浪费的时候，那一年的年底有一个新闻是这样的
所以中国的粮食产出能力比想象中的惊人，而且哪怕在耕地资源被浪费的前提下依然满足了中国庞大人口的吃饭问题
那么问题来了，既然如此，为什么不把那些闲置的耕地用来开发呢，这样又解决了浪费问题，对于中国房地产市场也起到平稳市场的作用
我朋友说到这里抽了口烟，悠悠地说：可能有一个行业需要一个假象来支撑
所有人都知道一个逻辑，房地产这个东西，只有有了土地才有可能有房子。
所有人也知道另外一个逻辑，产品的价格是由供需结构来决定的
那么我们可以想一想，如果在一个你看上去非常稀缺供应量的行业里，那么这个行业是不是价值走势都会非常高
所以归根到底，营造这样的氛围核心目的其实是为了给房地产注入足够多的预期，用一个个稀缺的表现让所有人都觉得房子这个东西会越来越值钱
那么如果营造稀缺可以给政府带来什么呢
我们再来看一个数据：2012年中国“土地财政”为2.7万亿，比土地财政更大规模的是以土地为信用的相关抵押贷款，达6万亿，同期中央税收也只有11万亿。
我们可以看到土地给到城市带来的收益，是立竿见影的，而且几乎不需要成本投入的
好了，熙熙攘攘无利不往，各个地方政府猛然间发现了这个蛋糕，都想从中获取收益
但是别忘了，我说了，土地是国家的，地方政府如果想要把土地变成土地资源，是需要拿到足够多的可开发用地的指标
那怎么才有可能拿到更多的指标呢，最好用的一个办法就是，再编造第二个假象：
第二个假象就是：
我的城市会吸纳更多的人口，所以我需要扩张
有一个不成文的规定就是：大约每1万新增人口，对应1个平方公里的新增建设用地。所以为了争取足够多的用地指标，不少城市在2010年前后都拿出这样的城市规划方案
类似这样的规划图各位是不是都很熟悉，其实大多数三四线城市都是这样做的
他们这么做其实不是真的为了吸引人口，也不是真的为了产业升级，更不是为了服务百姓，核心诉求就是尽可能多的为政府争取用地指标
只有把自己未来吸纳都少人口吹出去，才有可能换到更多的土地指标
拿着这个用地指标，就可以快速的变现换成钱
所以我们看到那一年有一个怪象就是：你把全国所有新区的规划人口相加之后的数据是“34亿”
但是不论怎么样，这个谎言他成功了，我们可以看一下2010年之后的土地出让盛况
2010年之后的土地出让达到巅峰，所有人都在这一块蛋糕上狠狠的咬上一口
后来发生了什么，各位都知道了，三四线城市库存严重，供应量远远超过预期，价格贬值，房地产所有的活力不复存在。之前那个规划图的城市，现在正在用零首付的方式去库存呢
面对全国都要去库存的现状，如何把这一摊死水激活呢
用了第三个假象，而且是牺牲几个城市作为代价
我们看到各地出台去库存的一些策略，其实那些都是表象，房地产市场归根到底是土地市场，只有土地市场恢复信心，才有可能让大家对楼市拥有信心
所以我们看到一个很明显的策略就是
这一条政策其实是夹杂在各个政策之中悄悄出台的，但是却是对楼市影响是彻底的
用一句简单的话来说，现在库存的房子在大家眼里都是不值钱的，所以政府为了让东西变成值钱，就停止了为了的土地供应。
土地供应没了，稀缺性的价值就又出来了，这个策略是根本上帮助城市去库存的核心逻辑
但是这一些还不够，还需要更加鲜明的标杆
标杆是什么，中国的标杆就是一线城市：北上广深
这里的房价虽然贵，但是楼市却是最健康的，市场供应基本都可以很好的消化
但是没办法，一定要有几个表率作用
所以我们才看到这样的信息：上海十三五规划中，规划建设用地总量到2020年将守住3185平方公里的红线；截止2015年底已出让3134平方公里，剩余51平方公里；若按近三年16平方公里的年平均出让速度，上海的土地仅能供应3年!
上海真的没有地了么，我说了，上海不是没有地，上海的拥有6340平方公里的土地。要知道上海承载了两千多万的人口啊。而3185平方公里的土地红线归根到底也是中央给的指标，只允许你开发这么多。
理由也很简单，类似保留耕地啊，防止城市恶性扩张啊巴拉巴拉这些东西
这是对外释放的第三个谎言
这么做的目的是什么，其实用意也非常简单
1、暗示其他线城市，一线都这样了，你们就安心去库存，土地这一块没可能了，都别惦记了
2、通过控制土地出让的方式控制一线城市人口，然后把人口挤压到周边城市，让一些人回去才有可能推动当地的去库存工作。最近杭州、南京、苏州市场火热，很难说和上海严控人口没有关系
3、第三也有可能是中央的真正用意：希望通过这一轮去库存的运动，尝试让地方政府摆脱土地财政依赖的毛病，在2016年这一年没有土地出让的前提下，逼迫政府转型，寻求其他的获利模式
所以说，这一个个格局，都是人为推动下成型的，目的也很明显，恢复中国房地产信心，同样也是恢复中国房地产的价值，当然也是为了回复通过房地产价值带来的GDP推动
但是这一轮游戏不是没有受伤
伤害的就是那几个寥寥的一线城市以及一线城市里居住的一个个个体
对于北京上海这样的城市来说，房价已经高到让人感觉恐怖的程度，这样的城市必须要增加城市土地供应
而现在土地供应量减少必然导致未来楼市的供应量减少，而楼市的供应量不足，推动价格攀升几乎就是必然的事情。
这个城市可以做的就是尽可能的挤压出所谓的投资需求来平衡供需，但是所有人都知道，这些都是治标不治本的
这样的调控挽救了大局，但是这样的调控让一个个个体伤透了心
写到这里，我突然想和大家分享一个故事
关于钻石的故事。
所有人都知道，钻石是一种宝石，因为稀缺以及和爱情挂钩得到大家的热爱和追捧。100多年前，钻石仅能在少数几条印度河流和巴西丛林中找到，每年宝石级的钻石产量也就几公斤。所以名贵是理所当然的
然而，1870年南非Orange River发现了巨大的钻石矿，产量可以用吨计。一夜之间，市场上充斥了钻石。南非矿背后的英国投资人害怕了，钻石没有使用价值，高价完全因为其稀有，随着南非新矿的开发，钻石早晚会掉价为一般的宝石。
为了应对，这些钻石矿的主要投资人合并了他们的资产建立了一个单独的实体，控制产量，维持公众对钻石稀缺的印象。这个实体就是De Beers，成立于1888年的南非。De Beers通过在各国设立贸易公司，控制了全球的钻石交易。未来一旦有其他国家区域发现了钻石矿，这个公司就去前去谈判，收购或者商定每年的开采量必须控制在多少以下
就这样，这家企业控制了全球50%以上的钻石矿，钻石也就保持稳定并且稀少的开采量，价格始终保持稳定上涨的态势。但是实际上，这种石头存量非常多，根本不值钱
钻石是20世纪人类最伟大的骗局
20世纪已经过去，现在是21世纪了……
转载带上这张图我就不和你计较
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