现在回头去看十年前的一个老项目
2016/4/28 真叫卢俊的地产观
不知道各位有没有这样的感慨：多少项目耐得住回头看
营销体系里追求的样板段、样板房，其实是在制造幻觉，大多数的项目在实际交房之后都会和当初看到的第一眼有一点点差别
今天和大家聊的这个项目，是一个已经交房十年的项目，所以各位放心，这不是广告，因为人家已经卖完了。但是为什么愿意聊这个项目，因为我觉得这个项目是一个真正耐得住时间看的一个项目
这个项目天生和常规或者说合理的房地产企业相背离，所以他的存在甚至说他的成功，可能是不少房地产开发企业所需要学习的
这个项目是位于长宁的仁恒河滨花园
「本文图片素材以及大量的观点来自于——“绿地理想?家”研发团队(绿地集团总部 技发部 景观与室内设计中心)一整年的海量社区自主调研，尤其是针对长宁仁恒河滨花园持续四个季度的深入调研。也感谢我的好朋友胡宇鹏近三个小时的口述，绿地景观与室内设计中心的牛人一枚，感谢他对一个项目偏执的投入，带来这样精准的观点。ps：他应该是我见过地产人里ppt做的最好的甲方了，没有之一」
为什么说这个项目和现在的各种开发企业的所有逻辑是不相符的，首先我们看一下他的建筑排布
这种方案如果给到公司的营销中心，一定会被第一个弹回来，理由就是：这么多不同朝向的房子，有东西朝向的房子，而且还有纯北朝向的房子，这样的房子以后怎么对外销售。
要知道这样做园林的概念是出来了，但是买房除了看价格和地段之外，其他所有客户一定是看房型啊，这样的房型在上海是没有竞争力的
也就是这个理念，所以上海到现在为止，也只有仁恒河滨花园这一个项目是这样的排布，包括仁恒的其他项目，从此也没有了这样的规划模式
的确，这个理念你很难说他有问题，从目前的行业现状来看，所有企业和同行都认可这样的理念。景观园林只是作为项目配套之一，仅此而已。
所以很常见的，不少开发公司，强项是做样板景观，但是对于景观，投入的真心不多
那么我们就来看这个所有行业中的异类排布项目，8年之后，呈现的是什么样的场景
首先我们看一下仁恒对待这个项目的初心
首先，所有人都明白，仁恒河滨花园这样排布的初衷就是通过围合式的排布方式使得景观价值最大化
通过这样“包裹”式的排布，所以我们看到，内部营造出整块霸气的景观效果
最大的核心组团
我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野
而且我们仔细的看一下，比较难得的是
所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下会所的位置，位于小区的核心毫无违和感。屋顶和宅边的绿化效果都做了比较好的处理
而小区的入口景观
是这样处理的
从铺装上就可以看出，基本上从入口开始就是属于行人的空间了，把绿化都还给了业主
内部小组团的景观处理也很不错
不知道各位能够看到这张图的细节哇
这是早上九点多钟时候拍的，在这个时间段，这一块小组团的绿化依然能够有50%以上的采光，这是很难得的，可以看到建筑作为围合式之后，互相之间的栋距做到多大
对于常规的建筑排布，小组团一定是栋距压着采光的，除非到了下午3点，不然这一块绿化都是没有采光的
好了，以上的所有内容，我相信不少朋友都是知道的，毕竟作为这样一个项目，在上海还是具备一定的影响力的
后面说一点比较细节的地方，也许就是你不知道的地方
首先我想和大家分享一个观点：
现在所有的项目都强调人车分流，把所有的行车路线都留到地下，地面全部人行。用这样的标准来打造一个高端牛逼的小区
但是这样的排布规划真的好么
的确这样来说小区会更加安静和独立，但是以下一些特殊情况下，完全的人车分流真的合理么
——比如下暴雨的时候，出租车司机开到小区门口了，还要让他在复杂的地下车库里兜行帮你找你的楼栋？
——比如搬家的时候，如果你扛着沙发、床垫这样的家具，你确定地下车库的高度一定进得去？
——朋友来你家玩，知道如何找到家，但是如何在车库里停车找到你啊？
——接小孩上学下学的校车，怎么在小区里集中接到小孩？
绝对的人车分流的确有好处，但是也给这样的生活场景下多多少少带来点麻烦
我们看仁恒是怎么处理的
我们看虽然他的围合式排布让大量的绿化都留给业主，但是我们看到
这个小区的外围还是走车的，四个角上的蓝色弧线是引导进入地库的，这一圈外围的道路就是给到各种临时通行的车辆经过使用
我们可以看到，这一条路的两侧都用非常高且浓密的乔木做了遮挡，目的就是使得车辆和行人保持相对的独立，车辆经过的噪音也可以降低到最低
住户车辆通过这样的转弯半径进入地下室，车库入口也遮挡的非常好，一般视角不会看到
而日常临时经过的车辆，比如之前说的搬家车
儿童接送车等都有专门比较好的临时停靠点，人性而且方便
而处理出租车送住户回家的问题，仁恒河滨花园的处理也很好
我们可以看到，围绕着外围车行道路上和每一栋的衔接处，有这样一个待客回旋区
真实的动线走向是按照红线这样，出租车在最尾端停下之后，住户再通过风雨连廊到达自己的家里，也就是说，不论刮风下雨都不会有这样的问题
就是这样的道路让出租车可以直接停在大堂下
而所有的风雨连廊又是连接大堂的，也就是说，客户下车都没有下雨或者阳光太大的问题
建筑和建筑之间也是无缝连接的。所以整个小区只有四五个出租车下车点，但是可以保证所有的住户都可以顺利回家
这是仁恒河滨花园耐看的地方，这些细节都是只有住户感受的到
另外，这个项目的景观搭配也不是在做即时景观，而是长线景观
什么叫即时景观，就是所有项目，就是在样板展示的时候好看，或者交房的时候好看，真正使用的时候因为各种问题残损破坏
但是仁恒河滨花园这个项目不是，这样的绿化基本保证了一年四季都是比较好风景的呈现
夏天是植被最茂密的时候，所以当时的仁恒河滨花园的视觉感就是茂密的树林
而春天和秋天的时候，各位发现了没有，树叶呈现比较多样的颜色，有绿色，但也有黄色和红色，春天还有这样的粉色白色效果。这就保证了就春秋可以呈现不一样的视觉景观。
这个和仁恒当初选择树种有关，具体什么树种我也忘了，反正就是在春秋会变色的树种
而在冬天，树叶枯萎的时候，整个园区还是保证比较好的视觉效果，因为这个项目的的地面铺装用了块状的线条勾勒，当落地掉完的时候，地面的铺装线条都出现了，从整体的视觉感受又是另外一种感觉
所以仁恒这个项目的景观搭配是经过非常缜密的思考的，这一点难能可贵
最后和大家说说藏在生活细节的小优点
我们做景观，很多人只考虑视觉效果，只要看着好看就可以了，这是所有人对景观的要求。景观景观，不就是给人看的景色么
但是仁恒不仅仅是要求可以给人看，而且还能给人用
比如这一块景观，不注意的人可能觉得就是一片树林而已
但是当我们走进了来看之后发现
下面是非常敞开且通透的区域，人性经过非常方便
而且因为有树荫的遮盖，小孩非常愿意在这一块玩耍
认真逛过这个小区的朋友可能会发现
这个小区里大量的这样绿化
树木和人是结合的，所有的绿化都不是只能远远的看着，都是可以和人互动的，相互的融合度是非常高的
只有这样人们才更愿意从家里出来，到小区里玩耍嬉戏各种活动
通过人与树的融合，可以保证小区环境温度相比较其他区域可以有10°的落差，这个就是植被的力量，也是人与植被互动的重要性
如果你的小区，以后想要举办这样的集市活动
就要求你必须要有这样的景观规划理念，否则一切都是空谈
另外我们看到
小区内到处规划这种宽式的座椅，可以随意让人可以坐下来，这一点很小，但是很关键。景观有了人气才有了意义，而只能站着看的景观是不会有人气的
另外，细心的朋友可能已经发现了，凳椅用了两种材质，石头上面铺了木头，这就是为了保证在冬天和夏天的时候可以有所选择，冬天做坐和的木头，夏天坐比较凉快的石头
切记，石头黑色就会很烫，白色就还好，各位可以尝试下看
另外，是景观和灯光的配合
不论小区高端不高端，任何一个理性的物业公司都会在夜间选择这样的光照模式
景观内只局部一些关键点打上大灯，但是其他地方控制灯的照明量，这个和物业费无关，和小区品质无关，因为大面积的点灯没有必要也会产生浪费
但是我们看到，让业主活动的区域，这些地方没有大的照明灯，但是都打上了地灯，这种灯源省电而且不影响活动，设置的多么合理
优秀的景观不仅仅考虑白天，还要权衡夜间的影响
最后一个小细节来自项目对于垃圾房的处理，当我们绕了一圈之后，几乎没有看到垃圾房的位置
因为仁恒把这个项目藏的非常好
垃圾的内部收集和外部运输是完全分离设置的
内部藏在这条小道上，只有进入这个小道
才能看到这样的垃圾房
而垃圾的外部运输全部是在社区外面进行
这就真正的保证了垃圾的异味不会对园区产生了干扰
这就是我看完仁恒河滨花园之后的感受，所有的景观和规划设计，这样的亮点都不是营销阶段可以展示的。项目的销售的时候，你不能和对方说我的垃圾房做的有多么合理，我这个小区以后晚上不会开很多灯，我的景观一年四季都在变化……
我们营销时候对外诠释的所谓景观，无非是说什么仪式感、什么五重绿化，还有什么狗屁同纬度移植之类的骗人故事，然后通过样板段堆砌一个假象
仁恒的这个项目所有的一切都是和营销相违背的，所有的操盘手都不会允许这样的项目这样的落差，因为所有的操盘手都以销售作为唯一指标
一个理性的项目操盘手，应该会怎么规划仁恒这个项目呢
我想仁恒的邻居给了一个最大的答案
一街之隔，一样12万方的建筑面积，一样2.5的容积率，一样新加坡血统的开发商。凯德在他的隔壁的项目，做的建筑排布是这个样子的
这个排布看上去是多么正常的排布方案，几乎也是现在所有项目常用的手段
我相信仁恒这个项目给到现在的开发商，99%的企业都会选择凯德天山河畔的排布方案
因为合理，因为均好性平衡，因为没有明显的硬伤
因为有这样的因为，我们给了自己一万个借口告诉自己这是最好的方案
我们不看这两个项目当初销售情况吧，因为销售好坏有很多种因素来决定的。我们来看这两个项目现在的二手房售价吧
这是2015年截的图，其实不论什么时候，这两个项目永远保持1万元的单价落差。而且仁恒项目一房难求，二手市场极少供应，而天山河畔只要愿意，选择的空间很多
同样地段，差不多年限，互相之间达到这样的价格落差是惊人的。这里面没有任何的营销技巧，没有炒作，没有掩饰模式，是真真正正客户实际使用之后的口碑带来的价格溢价
口碑？
这是多么一个被开发商不屑的词汇啊
但是却在这个项目上带来的大量的溢价
你可以觉得项目已经销售，这个和企业无关
但是口碑之后带来的品牌，就是这样形成的
我们垂涎项目产品力带来的溢价的同时，扪心自问下，如果这个项目经过你的手，你也会一样的规划一定的推动落地？
其实大部分人是做不到的，毕竟你要顶着营销的压力，顶着客户的压力，而且你还不能保证你做的一些都能想到，你想到的一切都能落地，你落地的一切都可以得到很好的呈现
我觉得这个项目应该给到我们一定程度的反思，就是真正的好产品到底是什么
——我们去售楼处，去样板房参观，看到的东西就真的是好东西？
——我们以营销为目的的企业发展真的可以带来好产品？
——我们看上去完美的东西，居住用起来真的得心应手？
经得起十年时间回看的项目上海为数不多，能够带来如此溢价的项目也为数不多
这也是为什么仁恒河滨花园可以带来溢价的原因，但这也是为什么仁恒河滨花园只有一个的原因
说的直白一点，现在的仁恒，再来规划这一块地，也不会呈现出这样的作品
这是这个行当诡异的地方
感谢当初这个项目的操盘手，这样的异类项目的自身价值的证明给到我们业内从业人员的思考
转载带上这张图我就不和你计较
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