项目内耗，新城帮斗上坤派，这场年度大战谁会兵败
2016/5/13 真叫卢俊的地产观
和大家探讨一个有趣的话题
如果一个项目，在保证供应量的前提下，一年的销售额是30个亿，那么把这个项目拆分为两个项目两个公司各自卖，依然保持足够的供应量，那么销售额会怎么样
是变成60亿，还是35亿还是依然30亿或者只剩下20个亿呢
这是一个很有趣的话题，今天和大家聊聊这个
起因呢是因为前天土地竞拍，泗泾轰出3.8万的楼板价，这样一个价格真的蛮恐怖的
早上看微信，看到一个消息
原来在泗泾两块地出来之前，松江还有一块超级地王，位于松江佘山地铁站附近
土地二级市场虽然不会像土拍这样引起市场的轰动，但是的确可以套到不少优质地块。而这一块地无疑是非常优秀的
就在泗泾的下一站佘山，就在佘山地铁站出口500米。
泗泾与佘山相隔只有3公里，除了所有的配套都可以共享之外
还拥有得天独厚排他性的资源：佘山人文自然资源
另外需要强调的是
这块地的总体量达到415.21公顷，这么大块的土地在西上海已经很难看到了，住宅体量接近29万方，商业体量接近11万方，总共40万方的，是一个多维度全覆盖的产品条件。
住宅容积率只有1左右，几乎把市场上所有的建筑形态从别墅到叠加到洋房到公寓，所有产品都做了。
所以从目前来看，加上现在的楼市市场，几乎未来热销不会成为问题，如果保持持续供应，总销金额应该会是松江第二个金地自在城
这是金地自在城的最近几年的成交数据，他可以说是松江的成交大户了，每年都可以保持一千套以上的成交，2015年一个项目就卖了34个亿
所以如果顺利的话，这个佘山站项目一年的销售金额也可以到30亿左右
好，如果文字就到这里为止，那就太没有意思。口嗨喊口号的事情卢俊一直不做。
这块地好归好，但是有一个问题
这个项目的名字已经定了，新城上坤樾山
对的，这又是一个合作开发的项目
公告新闻是这样的
去年8月份的时候市场也有公告，新城和上坤各自50%一起拿下了这块地
联合开发这种事情在上海是越来越多了，但是这个项目妖就妖在一个地方
一个项目，40万方的地块，两家公司，每认拿20万方的土地，新城卖一半，上坤卖一半。
这就是分布图，绿色是上坤负责的部分，黄色是新城负责的部分
一个项目品牌名字，然后两家人一起卖，就是这样的情况
好了，如果这种情况再给各位分析一下，你们觉得这个项目依然可以卖出高的成交量么
两个团队之间是互相激励还是互相抵触，我觉得这个现象蛮好玩的，新城上坤樾山能卖到30个亿么
卢俊比较八卦，挖到一些内幕和大家聊
首先，一大块地有八大块小地，每人四块。然后所有合同都要两家公司老大签字才能盖章，看上去是比较和谐的情况
但是从营销层面来说，只知道双方大致的开发节奏和市场售价，但是具体的营销动作和一些开发细节互相之间都会有一定程度的保留
第二，来把地剖析的更加清晰一点
其实在土地分割的时候其实已经意识，两家之类的产品有一定程度的错位，黄色的新城主力产品在公寓和商业，而上坤的产品主要在联排和洋房
但是各位看到了没有，依然有叠加和联排类产品二家出现业态的重合，也就是说，未来互相之间会存在抢客户的情况出现，这对项目来说必然是个影响
第三，然后再来看具体的开发节奏
首先，两家的营销截点非常紧密，今年下半年有两拨密集的开盘，而且开盘时间都很接近
第一次推盘影响不大，新城推高层上坤推联排，但是依然有叠加类产品的业态重复。
但是我们关注第二次推盘，这个就刺激了，两家全部是低密度类产品，而且开盘周期非常接近
另外
这是新城今年要卖的产品面积结构
这是上坤今年要卖的产品结构
可以看到，叠加类产品会是今年的斗争重点，一样的地段一样的产品形态一样的面积段，却是两家公司
我几乎可以想象今年下半年会发生什么
而把这个抢客大战推向高潮的是
两家共用一个售楼处!
一边一半
我很好奇，以后开盘的时候
互相之间会不会发生抢客户的大战
两个团队都站在门口，露着大腿对客户说：来来来，来我这边……
而且不讨巧的是，两个项目都用了易居的代理团队
还能把这场游戏做的更精彩一点么
项目今年下半年开盘，这将会是非常值得观看的一场营销大战
——两个团队之间会不会上演争夺客户大战
——互相之间会不会拼价格
——代理团队是不是能够做到全力而为
要知道，就是一个项目，却要吸纳同一拨的市场客户，所以互相之间的影响是肯定的
所以面对这样火热的市场，但是考虑销售周期，我认为项目整体的营销金额是有可能冲破30个亿，但是两个团队一定会只有一个人胜出。一定有一家公司卖的相对好一点一家企业卖的差一点
写到这里都想开一个盘口了
如果两家企业一定要让我来选择赢得那一个，
其实新城和上坤都有不少朋友在里面，但是我个人还是比较倾向选择新城胜出
首先对于大盘来说，谁先造势谁就获得主动权，谁现在市场上站稳脚跟谁就得到话语权
我们可以看到，新城今年下半年推的是高层公寓，而上坤用的是联排。很明显一种是快销一种是慢慢卖的，毕竟总价之间有天然的落差，新城在产品形态上拥有了先天的优势。
低总价一定可以吸引到更多的客户
而且公寓的入市套数够多，客户吸纳的人数够多，对于市场来说，能造出气势来的一定会是新城
第二从营销团队来说，据我所知上坤只用了易居一个团队，而新城沿袭了联合代理的模式，自销和易居代理联合进行。毋庸置疑，在压迫感这一块一定是新城更强，新城这边的内部刺激会更加明显
所以在佣金点数相同的前提下，易居一定会更加为新城卖力努力，哪怕账面上大家都很努力，但是实际的发力情况我想各位都看得出来
从目前我得到的一些市场推广的动作和想法，新城一直在掌握主导。虽然营销是一场阵地战，但是舆论引导这一边也是新城在主导
另外需要强调的是，上坤除了要解决和新城的客户争夺问题，项目自身的产品结构也存在一定程度的矛盾
我们重新来看一下上坤今年入市的产品结构
虽然业态多样，但是面积段严重趋同，特别是120平米，斗了新城之后还要内部自己斗。
真是与人斗与天斗，其乐无穷啊
所以相对来说，我更倾向于新城在这一轮的营销动作中胜出
不过也好，如果项目有内部竞争，得到实惠的应该是买房客户，所以推荐如果今年有买房的计划，可以重点关注下新城上坤樾山这个项目，第一产品够丰富，你需要的都有，第二就是因为竞争，指不定后面哪家人抛出一个优惠的价格呢
妈的，写到这里，血脉膨胀了，下一个盘口吧
根据内部消息，两家公司今年都有足够的出货量，销售指标都在15个亿左右，也就是这个整的项目今年半年的时间要卖掉30个亿
首先今年这样的大势加上现在地王一个烘托，整体的成交应该没有问题，虽然今年只有半年了，但我赌这个项目销售额还是可以达到30个亿
但是两个团队一定会有一方胜出，
所以盘口来了：新城团队16-17个亿，上坤团队13-14个亿。前面两个数字达不到，卢俊对吹两瓶啤酒，现场直播，头条重播，不带喘气的，立帖为据!
坐等2016年12月的最后一天
新城上坤樾山，我会盯着你的
转载带上这张图我就不和你计较
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