地王职责：掩护过去地王和现在房价，然后安静等待新地王
2016/5/18 真叫卢俊的地产观
周浦土拍结束了，我按照道理也要出来码码字了
帮大家简单说说这块地的情况
这幅名叫周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块104亩，容积率1.8，限高50米，可建面积12.49万方
最后被保利以54.5亿的价格夺得，溢价率近300%，楼板价近44000元/㎡，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到54500元/㎡
每次看到这里的时候，我都会感慨下，房地产这个名词可以换个讲法了，以后应该只有地产和房产了，互相之间没有关系，地产该贵就贵，房产该调控就调控，互相之间主导者从来没觉得二者有什么冲突的地方
好啦，情况就这样了，然后一如既往的，朋友圈开始刷屏，又一轮感慨楼板价的昂贵
然后我想说的是，这一场狂欢，好像有一些细节耐人寻味
和大家分析几个细节
1、为什么这块地的初始楼板价会这么低
先和大家说一个背景情况，周浦市场俗称小上海，其实是一个相对封闭的市场，区域内有原住民，但是也是一个自成体系的区域
所以，我们可以看到虽然说楼市伴随着大氛围都在稳健的上扬，但是开发商对区域内的土地价值认知还是很理性的
2014年，中骏和世茂分别拿下一块地，楼板价非常接近，一个1.9万，一个1.8万
而过了一年之后，阳光城的那个项目，是在二手市场上收购的项目，当时收购的楼板价也是2万不到的价格
也就是说，在这一年的时间，开发商对于这个片区的土地价格认识其实是相对统一而且波动不大的。
但是奇怪的是，就在于这个起拍楼板价
和大家看下周边的三个项目，当时拿下的时候情况是怎么样的
大家看到了，两年前这两块地的初始楼板价也是一万出头，然后两块地都实现了60%以上的溢价率拿下这块地
但是让人奇怪的是，在过了两年之后
不论房价还是楼板价都飙升50%以上之后
今天入市的这块地初始楼板价是11018，去掉20%无法出售的面积后，楼板价也只有1.3万元。
很明显，这个定价体系是2014年那年统一制定的，后面就没有调整过
明知道会出现高价，依然用这么低的初始楼板价入市，这样的价格决策合理么
是太懒不想重新测算，还是觉得，我需要一个高的溢价率来吸引眼球呢
不论哪种原因，最后不负众望，溢价率接近300%
2、这块地放了好久了，入市的时间很微妙
首先我想说
这是一块很干净的农田，没有任何拆迁之类的问题，干干净净，白白胖胖，和当初边上那三块地其实一起被规划好了，早就放在口袋里准备好，就等待入市的那一刻
但是很奇怪，
两年之后的今天才入市，中间周浦就再也没有土地入市了
虽然对起拍楼板价懒得调整，但是对入市时间点我发现却是精密测算过的
这是周浦板块的供求走势，不知道各位发现了什么没有
2015年周浦板块还是有稳定的供应的，特别是下半年，市场出货量是稳定的。
这些出货量主要来源就是今天拍的土地边上那三个项目
2014年拿下的三个项目，世茂、中骏、阳光城趁着去年楼市好的时候，大量的出货，到现在阳光城已经卖光了，世茂好像还有3万方，中骏据说也不多了
卢俊常住周浦，据我所知，周浦上九龙仓也好、中金也好在售的房子也不多了
很显然，周浦马上就要断供了
这样一个趋势无疑会给开发商一个强烈的暗示：稀缺就是有价值啊
另外一个因素
5月7号是迪士尼的试运营的日子，在经历过十天两个周末的对外展示，这一个周浦活招牌无疑可以在这两天把大家的期待抬到最高
而地块选择今天也就是5月18号竞拍，也给了开发商强烈的暗示：我们这块地是有做绝对高端的潜质的哦，不要小看哦，不信你去迪士尼看看呀，开车过去20分钟呢
这个时间点入市周浦这块地，真的是万事俱备，就等高溢价
3、而且不讨巧的是，这块地的属性也非常具备围观资质
所有人都知道
这块地有37个开发商参与了竞拍
很多人都直接理解为土地太好所以大家都要抢
的确土地不错，而且上海土地越来越少，有人参与竞争是理所当然的，但是不能忽略的是，这么多人参加竞拍还有一个因素：这是土地新政之后的第一块土地。这块地有一个规定是之前上海其他土地都不曾出现的
有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。
这持有的住宅区域不能转让，不能办小产证，不能单独成立项目公司运营，基本规定了就是让购买者牢牢的握在手上
这个政策是之前从来不曾见过的，问了不少开发商同行，大家都对于这样的形态素手无策，不知道应该怎么运作
所以大家围观也有一部分因素在于，对这块地的好奇，到底买下来的人应该怎么处理
所以各种因素导致了这块地有这么多人参加
有人围观，就有人会冲动，这也为项目楼板价轰出一个高价做了铺垫
所以果不其然，有人为这块地抢破了头，但也有人从头到尾连手都没举起来
比如：城开、招商、正荣、格力、融侨、融创、华发、华润、首创、新城、嘉宝、中骏、禹洲、富力、九龙仓、三湘、龙湖、合景泰富、万科、中粮
最后，我想说的是，所有人都需要这样一场戏，也需要这样的狂欢
从上周开始吧，其实关于这块地就有着各种各样的预热，随处可以看到这样的文字
好像所有人都希望楼板价越来越贵，都希望房价越来越贵
其实我认真想了想，地价贵了之后，对于你们来说有好处么
销售佣金变高？房价高了但是你们的点数可是从之前的百分之一点二到现在的千分之四啊，而且还联合代理
对于企业来说，做房地产的利润率是越来越低了，现在能做到10%以上的利润率已经算是优质企业了
除非你是炒房客，你可以在这一轮的狂欢中赚取最大的红利
不然我真的很难想出，作为从业人员，楼板价的上升有什么值得狂欢的
但是直到我看了这张图，我好像懂得了一点
好像说出了点什么
我随便搜了几家参与竞拍的开发商目前自己项目储备情况
多多少少都在浦东有项目或者即将有项目的，对于他们来说，现在项目拿了贵了，但是起码可以显得之前的项目很便宜的，快速的掩护他们出货啊
当然，没有项目的也会很积极，因为除了周边有项目的需要掩护
其实整个上海都需要掩护
现在已经大家不比较楼板价和周边售价之间的关系了，因为面粉都要比面包要贵
那么大家需要比较的是什么呢
只要你未来的楼板价比现在的楼板价贵，那么我现在的楼板价就是合理的
这个逻辑在2015年就有这样的萌芽，但是到了今天，真正圆的起来了
——15年的土地地王，在今天看来都是无比的便宜
——而只要17年可以拍出更贵的地王，现在的土地看起来也是非常的便宜
那么问题来了：那么未来的土地在哪里
文章好像从头到尾说的好像是阴谋论，但是最后一个注脚似乎在加深这个阴谋论
未来的土地，其他的地方我不知道，但是有一个地方还不少
我想说，浦东和浦西不同的是，浦东其实有大量干净的农田被收编，等待价高者得
就在今天出让地块的隔壁
东侧一连排的黄色地块，都是干干净净的土地，没有一点瑕疵，体量还在40万方以上，也就是未来最少还有4个60亿等待收割
你说今天这块地都能卖到5万的单价，那么后面那些，会是多少钱
再给大家看一张图，我每天去16号线周浦东上班的
这个地铁站的两侧是这样的
一望无际的土地，而且都是干干净净，白白胖胖的
这其实已经不是房地产问题了，简单的加权算术问题
如果一定要为今天发生的一切做总结，我想我大概会有几句话
——起码到目前为止，地产和房产已经没有关系了，地产该贵则贵，房产该调控则调控
——现在的面粉贵不贵已经不是面包决定了，而是过去的面粉和将来的面粉决定
——所有人都需要这样的掩护，用来显示自己当初的英明决断
——土地不稀缺，稀缺的应该是土地指标
码字码到现在的时候，我突然有看到了这样的文字
有没有觉得这些措辞都非常的熟悉……
你说
这一轮游戏的尽头在哪里？
转载带上这张图我就不和你计较
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