七年前蝴蝶挥了下翅膀，风吹到现在就是当下的楼市
2016/5/20 真叫卢俊的地产观
很多时候，人们都说房地产就是一个死结，谁都解不开。为什么卖不掉的地方多少钱都卖不掉，为什么好的地方价格巨贵但是依然有人接盘。为什么中国房地产两极分化这么严重
一切其实都有开始的由头，为什么现在看上去这么迷茫，那是因为这个由头距离我们的时间稍微长了一点，很多人都选择遗忘
但是不论如何，7年前的一件事情是造成现在这种局面的核心原因
我们先要理清楚一个前提哈
任何的城市发展，城市基础建设投资，一定是希望城市拥有一定的价值变化。如果投入这么多财力不能换来一点点的“财产”增值，那应该就算政府投资的失败了。
我们遥想那一些投入、就说地铁好了，地铁开发都是政府的投入，而且中国所有的地铁运营都是出于亏损的状态，如果政府不能通过地铁投入带来一定程度的资产增值，我相信是没人愿意顶着压力规划地铁的
那变现方式有两种，一种是片区运营成熟之后等税收，而这一种太慢，往往成熟之后领导班子已经换了两轮了。一种是土地出让提前兑换价值，这种简单易行，而且安全有效
所以这一种举措往往都伴随着市政规划同步进行的，每一个城市都没有例外
随便举一个例子。上海的16号线就是一个典型的这种例子，每一个站点的规划几乎都不是为了方便居民同行，而是为了更大程度的获得土地收益
所以站点的规划都没有放在片区的人流核心，而是放在空地核心
这是周浦东站，站头的两侧全部是空地，放的越久就越是肥肉
16号线所有的站头都是这个逻辑，真的是无一幸免，可以说是土地收割的黄金线路
好，话题回过来，既然每一轮城市建设都需要用土地换来收益，也就是刺激了房地产的价格，那么中国这么几年来，城市建设最猛烈的是哪一年
答案：2008年
好，我们就说说那一年发生了什么
那一年有一个轰动全世界的拯救计划，叫一揽子计划。但是我更喜欢他另外一个名称：4万亿计划
百度百科还因为这一个举措专门建立了一个词条，官方是这么说的
四万亿的出台，无非是害怕失败呗，金融危机再加上当初的地震再加上有一个面子工程奥运的举办
那时候所有人都觉得中国不允许失败，所以就有了这个计划
那么四万亿花掉了当时相当于中国的多少钱呢
——当时中国一年能创造gdp31.68万亿的产值
——2008年居民存款新增4.63万亿
——2008年的居民储蓄总额已经超过21万亿
也就是说，相当于把这一年所有中国人的储蓄都拿出来投资大中国了
那么这些钱都用在什么地方了呢
我们可以看到，最大的投资集中在基础设施建设，另外还有4000亿元用来做保障性住房
也就是说这4万亿有接近一半是用在房地产有关的地方
为什么这一轮投资和过往以及后面的信贷宽松政策不一样呢
因为这一轮的投资都是各个地方政府所希望看到的，有了这些投资，城市就有了发展的理由，而有了发展的理由，政府就有了获利的可能
我们看一下四万亿投资下，两年时间内，中国取得了什么
这两年是中国高铁投入最大的两年，到2012年中国高速铁路总里程达9356公里
这两年是中国高速投入最大的两年
是中国地铁发展最快的两年，银行对地铁的最低资本下调到了25%，22个城市规划了95条地铁
所以基本上是举国大跃进，各个政府都极强的响应了号召，因为所有人都看到通过这样可以最大程度的获得收益
不少地方政府都是和开发商合作，类似绿地类似恒大大量的开发基于高铁、高速而带动起来的新区域
但是搞笑的是，不少地方政府可能觉得把地外包给开发商自己赚的太少了，居然还有奇葩的成立自己房地产开发公司的
比如
看到这个名字我就雷到了
不过你可别小看人家，他现在已经不安分在安徽开发房地产了，在上海也拿了不少项目。最近的土拍人家也是频频举手
可以看出，这口袋里的钱都是鼓鼓的
可能是安徽的高速发展太好了，不需要再投资了把
因为这样的投资氛围实在太好了所以四万亿的大帽子刺激下，各地据此上报的城市投资计划达到10万亿
好，问题就出现在4万亿和10万亿上
想要获得收益，就必须先要投入，那你说各个地方政府收益之前的10万亿投入的钱来自哪里
很简单，先借嘛，借了以后再还嘛
给大家看这样一组数据
这两年地方政府为各个地方借的钱可是够多的，债务居然可以超过GDP的50%
这就是所谓的地方债
根据这样的数值以及利率，就必须要求地方政府每年要有2万亿以上的资金收入，不然就填不平这样的窟窿
这个窟窿怎么填平的，理所当然，土地出让嘛
我们看到，2009年开始，城市的土地出让数据突然激增，不论是土地出让金还是所占地方收入的百分比来看都是如此
2009年的土地收入就达到1.7万亿，而之后每一年都在2.7万亿以上，也就是说，通过市政投资带来的土地红利，已经可以帮助政府还账了
而且还有富余，还富余的不少呢
这也是为什么2009年那么多开发商去三四线城市掘金的原因，这也是为什么2013年开始三四线城市库存激增的原因
说的简单一点，那时候开发商都被骗了
另外一点
国家投入的4万亿的钱是哪里来的么
当然国家是不可能因为这个发行国债的，这么大额度的国债发放一定是卖不出去的。所以当时采用的一个方式很简单很粗暴
印钞票
那一年M2的增速高达29.7%，减去GDP增福，扣除外汇占款，当年的货币贬值高达14.6%
而这14.6%的货币贬值，刚好换来了4万亿的投资额度
那一年的中国经济大发展，但同步也是中国通货膨胀以及货币贬值最严重的一年
在通货膨胀的大背景下，人们潜意识里都会保护自己资产不贬值会采取。所以把钱放在固定资产里是大部分人的选择
所以当时的钱已经在大量的往房地产里涌动，特别是一线城市
而将这一场游戏推向高潮的是，针对地产的信贷宽松政策
为了快速将土地换算成红利，为了让开发商更加有意愿买地，为了让城市更加有信心，我们都知道，那一年全国对于购房的信贷宽松政策推升到极致
2008-2009这两年的态度基本已经属于赶紧买随便买的态度了
而这一个信贷杠杆加倍了市场需求，但是同步的也是加倍了泡沫
但是，如果一切的前提在于中国经济快速发展的前提下……
其实这个逻辑还不是最悲催的逻辑，只要中国经济依然保持高速发展，然后城市格局和居民收入都得到稳定的提升，那么这个闭环是可以承受的，毕竟适当的泡沫其实是可以比较好的刺激经济发展的
这也是为什么
每年我们看各个城市的地方经济的增速，每个城市的GDP增速都大于国家增速的，核心逻辑就是地方政府需要用这样的指标来暗示债主，我的城市发展很有活力，经济良好，请放心借钱给我们
但是不讨巧的是，中国最近两年经济受阻，GDP增福已经达不到8%
地方政府再怎么编也编不出好看的数字来了
再加上从2014年开始，三四线城市的土地市场也不受热捧了，大家可以回头看下我那个表格，2014年的土地出让金是开始下滑了
经济不行，土地也卖不出高价钱，那么问题就来了：政府地方债每年偿还不了每年2亿的现金流。
所以在地方找不到其他“钱源”的前提下，拆东墙补西墙成为唯一的办法。借钱还钱成为过去两年的一个主流
所以地方债越来越多，目前得到的数据，现在所有的地方债的额度已经达到30亿，是2009年的3倍。所以每年需要支付的额度也是过去的三倍，2亿变成了6亿。
这是蛮可怕的数字，如果一不小心就会背负破产的命运
当然，这种情况是不允许在我们这里发生的，所以必须要救市必须要保证地方政府拥有足够的收入
所以在经济不行的前提下，从土地入手依然时候唯一可以解决的事情
这也是为什么我们看到一线城市，以及围绕在一线城市周边的二线城市最近两个月土地市场爆棚的原因
这其实是一盘大棋，用目前尚比较良好的城市的土地爆棚来刺激周边城市，用来烘托其他城市的房产市场和地产市场，从来保证各地政府拥有稳定的收入来偿还每年的债务
但是无奈的是，三四线城市的库存和土地收入会不会解决我们还不知道，但是一线城市的房价就这样硬生生的烘托上去了
转载带上这张图我就不和你计较
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