紧凑户型迎合了市场，但却践踏了人性
2016/5/24 真叫卢俊的地产观
——之前朋友圈看到一些推送，说110平米可以做四房了
——今天看到了更新，说90平米也是妥妥的四房
——然后保利拿下周浦地块之后，宣称自己的户型设计攻克了世纪难题，90平米可以做出120平米的效果
也许是地价越来越贵，也许是项目开发受到的约束越来越多，也不知道是从什么时候开始，房企做一个项目的最大亮点清一色的变成了：尽可能小的面积里装下尽可能多的房间
我其实很好奇，真的户型格局发展到现在，已经优化到这样的程度了么，可以轻而易举的在一小块空间里规划出尽可能多的房间而且居住起来舒适无比么
我想是时候和大家聊聊这些问题了
以前的90平米户型设计是这样的
入行大概5年以上的朋友可能都知道，以前90平米的户型只能做两房，这个是标配
大概这样的户型布局我们非常常见
能做出三房的
大部分是打着偷面积的由头把一个阳台作为了室内空间
偷面积取消之后，90平米的三房户型的初始格局来自这个户型
来自上海万科城的中间套户型，这个户型当年创造了2014年的上海销冠，最大的核心诉求就是90平米可以实现三房的空间格局
但是有一点需要强调的是
我们可以看到，他的主卧开间一般都在3.3-3.4米，客厅开间3.6米，这样的尺寸几乎就是生活居住的下限，主卧房间床占掉2米，电视机占掉40公分之后，剩下90公分的过道就已经是非常的局促。
同理客厅也是如此
并且我们需要强调的是，为了控制面积，剩下的两个房间，南向卧室的开间只有2.7米，严格意义上这样的尺度是不具备作为卧室的，但是因为打着婴儿房的概念勉强作为居住的空间
另外一个北向的卧室尺度也基本在2.5左右
这个房型的优点我就不说了，能大量的卖一定是因为迎合了市场的需求
缺点就是虽然是三房，但是其中两个房间异常的小，你可以理解为过去的两房面积被强行的拆分成三房来处理
这样的空间迎合了一时的需求，而且通过样板房的包装显得很炫，但是没有解决长远的居住问题
那么好了，现在市场上90平米的三房两卫的户型是怎么产生的呢
90平米的小三房已经这么小了，那多出一个卫生间是怎么创造出来的呢
其实从建筑排布上来看已经很难挤压出面积了，多出一个卫生间基本上来自得房率的提升以及走点擦边球
这个就是阳光城的90平米的三房两卫户型，看上去很规整，但是不要被家配图蒙蔽，我们来看标准层
这个是标准层，核心有两个，第一个是一梯两户的户型，房型的得房率提升到85%左右，第二我们看家配图里面的户型，家配图的室内区域其实规划的都是阳台
这其实也是偷面积方式的一种，但是上海目前是严防这种措施，只能说阳光城和政府部门关系蛮好的，疏通了关系
包括万科的这个户型，也是90平米的三房，也是一梯两户户型，提升了得房率之后，可以呈现90平米的三房两卫户型
90平米的三房两卫，虽然以为得房率的问题解决了一定的浪费问题，但是必须要承认，三个房间，只有一个卧室的开间达到3.3米以上，另外两个户型尺寸还是非常局促的
那么除了一梯两户之外，还有没有一种格局可以做出紧凑型户型呢
还有的，就是点式户型
深圳的宝能城就是这样的典范
这个是73平米的三房
这是一个89平米户型，做到了四房两厅两卫
为什么可以做出这样的户型排布，核心就是住宅单体是点式住宅
他的标准层是这样的，一个标准层做到五套甚至六套
只有这样格局才有可能真正的做到空间压缩
但是我们看到户型，还是那个逻辑，只有一个房间是可以用的，其他的房间都是非常小非常小非常小非常小，小到我感觉只能作为储藏间
如果还要挑战空间底线，就是这个样子
然后我们看到，90平米的三房户型，空间布局已经非常非常敏感了，经不起任何的再压缩，只要再压缩，就会出现很严重的问题
比如这个户型
这是路劲的项目，两个边套都做了85平米的三房
第一眼听上去很有亮点对不对，三房的面积得到进一步的压缩
但是我们仔细看下尺寸，85平米西边套三房，客厅只有3.6米开间，北向卧室只有3米和2.6米开间。
东边套的朝南卧室开间只有3.1米和3.4米
所以这样的格局大家都看清楚了，这样的户型设计，真心没有居住性可言
但是不知道为什么，市场还不甘心
85平米的三房已经如此，现在又出来90平米的四房两卫
这是杭州万科的户型，而且一度被称为招牌来对外宣传
说自己多牛逼啊，90平米都可以作为四房
但是我们仔细看下尺寸，一个南向卧室只有3.3米这样的下限开间，另一个卧室开间3米，进深也只有3.1米，这样的四方盒子，住着不憋屈么
然后我们看到，户型为了压缩面积，就采用大进深短开间的模式，这样可以最大程度的节约过道面积。但是这样的空间设置导致户型的采光性很差。而且两个房间尺寸分别是2.6*3.6以及2.9*3.2。这样的尺寸我真心想不到能够居住
这样的空间其实是对人性的践踏，我真心不知道给到我们手里的空间会怎么使用
我其实真心想问各位开发商，你们真的觉得自己因为压缩面积创造出牛逼的户型了么
这样的户型设计，看的时候很好，不少客户也很心动，但是未来真正居住起来，问题都会非常严重的爆发出来
画出来的蒸笼格，等到你装修入住的时候，你会发现手足无措
但是为什么这种产品会越来越多的被创造呢
理由其实非常的暴力
面积压缩了之后，项目的总价得到了控制。
而且房间多了之后，容易给到客户更多的遐想，从而换得更高单价的机会
过去你买4房最少要130平米，如果3万一平米就接近400万左右
那如果只有90平米的房子，你做了四房，那开发商就可以卖到4.5万的单价
那么剩下的工作就是，只要营造出90平米的四房接近130平米的空间感受
怎么营造啊，样板房作假呗
这个就是这个样板房的主卧样板房，一看这个图我就知道，单人房的宽度做成双人房的样子，而床的长度被压缩到1.6米
但是话说回来，开发商为什么可以“嚣张”到肆意YY户型设计
理由很简单
一线城市的房地产开发
一边是
不论什么面积段什么户型的产品，都是供不应求，换句话来说就是不管设计什么都卖得掉
一边是不论调控与否，房价总是坚定的在上涨，从未有的坚定
行情太好
就没人太在乎客户的感受
只要在买房的时候呈现美好的场景
然后再加上一句：
房子以后就要涨啊
其他的
没人在乎
转载带上这张图我就不和你计较
http://www.duyihua.cn
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