万科教坏我们的事
2016/5/26 真叫卢俊的地产观
最近喜欢去看一个老项目
总觉得那些项目经得起时间的考验，一定是对项目投入了足够多的精力和耐性
我骨子里一直秉持着一个理念就是：对于一个客户十年二十年居住的项目，一定需要投入足够多的时间才可以
但是房地产发展，越来越多的企业走向了快周转的道路
所有人都感受到了复利的好处，所有人都看到了快周转可以带来的扩张
当然，大家学习的榜样都是万科
不论是大家以小万科作为行业自居还是大家以挑战万科作为目标，大家都想沿袭万科这样的扩张角度快速发展
我对万科这家企业有着足够的尊敬，也理解万科目前这样发展的动机也初衷，但是我想说的是，快周转的确实现了企业价值的最大化
但是快周转并不能为城市贡献足够有印记的项目
因为快周转在追求利益的道路上，忽略了产品元素太多太多
这些可以说是万科教坏我们的事，也可以说我们选择性遗忘忽略的事
第一、强排方案让建筑设计师变麻木，从而对项目变麻木
在设计院做的朋友，经常会半夜里接到甲方的一个电话：做一个强排，资料马上给明天发
基本上这个工作内容的初始源来自万科。
什么是强排方案啊，大概和大家解释下
——强排＝CAD总图+指标
——日照过，容积率做足，强排就搞定了
——强排经济指标＝报批技术指标
——地库不用排
——深度很浅，工作量不大，一天就能搞定
——正好让年轻设计师练练手，反正今后方案要重新做
好，强排之后对于开发商来说，这个指标干嘛用呢
基本上这个方案是在拿地前，用来协助开发商用来做经济测算的，测算这样一块地是否值得拿以及以什么价格拿
这样的工作逻辑已经在很多单位里成为惯例了
特别是一些激进拿地的企业，部门内最忙的是市场部，部门外最忙的就是设计院
好了，我想和大家说的是，强排带来的问题是什么
1、强排对建筑设计师可以说是技术的泯灭，排布不追求任何的美感以及舒适性，以做到经济价值最大化为主导。
强排逻辑下，每一块地的排布方案都是兵营式的
类似这样丑陋没有美感的方案每天都批量化生产
沉闷、日以继夜的强排对地产设计人员来说已经麻木了，时间久了之后其实已经丧失了主观能动的创新
实践证明
类似仁恒这样的围合式的排布，是不是已经很久很久很久没有在地产圈出现了
这其实一定程度上归结于强排已经让设计院放弃当初的追求，去迎合开发商追求利益最大化的排布模式
2、强排带来的第二个问题是对商业物业的价格认知偏执
强排只会给到经济指标，然后由开发商来测算经济效应。住宅的单价容易统一，但是对商业的估算就会存在很大的偏差。商业的价值除了运营之外，对业态形态的规划模式要求很高，不一样的规划前后落差很大
但是强排不会做到那么精细，基本就是一个框，不会告诉你格局
卢俊之前在开发商里上班的时候经常遇到这样的问题，在二三线做测算的时候，发现商业可以赚很多钱，所以就赶紧拿了项目。拿到做细致排布的时候发现，商业如果要容积率做满就会出现大量的大进深商业，而且都是在剪力墙里面的分割的很碎，而如果容积率不做满当初的测算就出现偏差。
结果这家公司就因为迷恋强排在大量的二线城市拿综合体地块吃亏了
3、因为时间要求紧，所以一直觉得强排的方案以后反正重新做所以就随便做
很多人秉持这样的意见，所以排布都是随便拍的，只要满足日照和容积率就随便画框，因为时间紧也不允许认真思考
但是真的强排方案被甲方接受后，如果真的拿地了，设计师就会潜移默化的认为这个方案已经被接受，那么我的方案就在强排的角度上进行优化吧
所以很多时候，当初随便乱画的方案被落地的原因，说得直白点，甲方做开发的人自己也不负责销售，所以既然强排大领导点头，那么优化也就优化了把
这样的工作逻辑导致大量的二三线城市出现垃圾产品的原因
强排是高周转企业对房地产带来的第一大恶
第二、高低配这样利益最大化的理念对每个人充分洗脑
说实话，我其实挺痛恨高低配的，但是不得不说，这个逻辑已经在房地产业内成为了真理了
什么叫高低配啊，简单地说就是开发商追求利润最大化的排布模式
如果在相同容积率的前提下，如果排布完全相同的物业，是不能实现价值最大化的。必须要做高低配类产品，低密度物业实现利润慢慢卖，而后面的高层用来快速变现走量。从而保证项目抗风险性和利润性都可以得到最大化
所以大家经常可以看到这样的方案
这样的方案大家是不是很熟悉
北面排布高层，然后南面排布多层甚至别墅
这样的排布方案我承认对于开发商来说价值最大化的，但是对于客户来说呢
——别墅没有所谓的私密感，每天被高层业主看着
——建筑因为这样排布导致建筑密度非常高，所以基本没有绿化
——项目只能局部大开挖，所以导致高层部分的车位配比不足
但是这些问题开发商不会告诉你，你在项目购买的时候也不会发现
然后开发商对利益追逐到一定程度后，还会出现类似这样的方案
高层插不下了就直接插到别墅房子里面
没人考虑人群的区隔，没人考虑采光的问题，没人考虑别墅的压抑感，没人考虑高层的车行问题
高低配有存在的合理性，但是一定不能成为真理
然后，我想说的是，高低配的排布，让人追求利益的道路上一去不复返
然后出了联排之后就开始偷面积，做花园，挖独立地下室，这一切都是标配，而且是全套
把关注点投入到这些地方之后，开发商对于其他的投入就会降低很多
第三、快周转一定会带来产品质量的问题
万科是中国最大的开发商，但是同样也是质量出现问题最多的企业，核心就是因为快周转
赶工程踩着进度做的东西一定是追求速度的，在追求速度的时候必然会选择对一些问题采用选择性遗忘。如果这些问题不暴露出来那么天下太平。的确现在暴露出来的项目不多，但是一旦暴露出来了，就是掩盖也盖不住的问题
和大家分享一个赤裸裸的案例，不是万科，来自一个秉持着小万科名号的开发商，来自上海
项目因为快周转，居然对车位配比测算不足，导致交房之后强行拆毁绿化用来铺设车位
各位可以看到，车位乱七八糟的划分到了道路上，可以很清楚的看到，这个肯定属于零时把当初的绿化调整为地面车位，但是绿化面积不够，就直接铺到了地上
这个现象在小区里非常普遍。看到这张照片的时候，我甚至可以想象在此之前儿童游玩区的周围应该是绿树环绕的场景，而现在则变成了这样的模样
地下车位采用非常粗暴的机械车位的手段，试图用这样的方式来增加车位数量
每户门前的所有绿化现在已经没有了，都变成了这样的露天车位
很难想象这种事情就发生在上海
但是很典型的处于快周转之后，对产品细节，对项目品质选择忽略的结果
虽然只是个案，但是对于客户来说却是一辈子的痛
第四、快周转会让你对不确定的事情假装看不见
最后一件事情的确来自万科，虽然这个事情已经告一段落，但是还是值得所有人警醒
万科翡翠公园楼盘售房时，河边公园绿地与游乐场曾给购买该楼盘的业主带来快乐与期待!但现在房子刚卖完，万科翡翠公园就拆了公园绿地与游乐场，竟然要建存在极大安全隐患的能源站!
原先是儿童游乐场!
现在儿童游乐场已经拆掉了!
公园绿地上开始建造高危能源站了!
这件事后来我也了解过情况，其实万科也是受害者，之前并不知道这一块市政区域会用来干嘛
后面才得到通知会做能源站
但是不得不说，是不是因为企业有高周转的需要，项目有快速开发的需求，对于一些未知的因素就选择看不见或者忽略呢
哪怕不是主观的，企业这样的发展模式也就决定了对一些和销售没有关系的因素的忽略
且不论这个能源站对人体是否有危害，现在证据也表明对客户的影响不大
但是前后的言行不一是不是也是一种掩盖呢
问题发生了，对于任何人都很无奈，因为所有人都觉得这个问题不是自己能够掌控的
而这其实就是高周转企业一定会发生的问题，今天不是在这里爆发，明天就会在其他地方爆发
仅此而已
以上是我想的快周转的房地产车轮下，可能会爆发出来的问题。
也许这些问题对于企业来说问题不大，但是对于客户来说，就是一辈子的事情
所有人都很无奈，但是客户是无辜的
万科教坏我们的事，也许这个标题换成——房地产这行带坏我们的事情
可能会更好
转载带上这张图我就不和你计较
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