上海唯一一个被妖魔化的项目
2016/5/27 真叫卢俊的地产观
上海一年有500个楼盘同时在卖，500个卖完之后明年还会再出来500个，市场容量变小之后减少的单个项目的产出能力，存在在上海销售的，一直以这样500个的形式存在着
就这样500个楼盘500个楼盘更替着
百花齐放的时代，每个楼盘都说自己有很大的亮点，而且有唯一的亮点，代表上海房地产最高水准，代表着上海
所以我一直在想一个问题，如果上海只剩下一个项目，那么应该是什么名字
我想说一个故事
1995年，浦东大开发，整个陆家嘴土地出让踊跃
但是在那个时候，陆家嘴只是所有上海人眼里的不毛之地而已
土地开发，也就有招商引资，那一年的时候编号X4-2地块以及X5-2、X5-3、X5-4四块地出让，汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取。当时的该幅土地出让金还是以美金计算，地块总额度为5820万美元，这块地占地2万多方，容积率倒是不错，有7
唯一遗憾的是，这块地属性是办公，陆家嘴当初的计划是做一个金融中心，所以这四块地属性都是办公
第二年，应该是浦东陆家嘴大力发展的一年，土地出让之后伴随着一定是大量的动工
但是不巧的是，那一年恰巧遇到金融危机以及房地产开发低谷
眼看着刚刚起步的陆家嘴又很快停下来了。
当时陆家嘴作为国家级别的新区规划，顶着巨大的开发任务，为了扭转这个被动趋势，当时上海政府做了一件轰动的事情
土地变性!
当初这四块地的土地属性由办公转变为住宅
用这样的方式来刺激开发商来构建陆家嘴城市面貌
这个政策支持直接扭转了所有开发商对待这块土地的态度，而汤臣集团则迎来了开发浦东片区最好的第一块土地
这一块土地就是现在我们看到的
汤臣一品
也许你觉得汤臣拿下这一块土地是占了天大的便宜
当时的该幅土地出让金为5820万美元，至2005年1月，汤臣集团追加1800万美元投入。因此，汤臣为这一地块总共付出7620万美元，约6亿元人民币的土地代价。
按照汤臣一品容积率做满142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米
从这个账面上来看的确是一个不错的买卖
但是有一个背景可能很多人会忽略
95年的汤臣对于浦东来说，可以说是最大的房地产开发商，汤臣集团几乎为浦东贡献了全部
包括当时浦东的第一家五星级酒店
汤臣洲际大酒店
以及为树立城市形象打造的
汤臣高尔夫
大量的市政配套以及没有快速的现金流回笼机制，整个汤臣为浦东贡献了20亿。
那时候的20亿对于汤臣来说几乎等同于ALL IN的政策了，汤臣为浦东建设几乎贡献了所有身家
而且当时拿下汤臣一品地块的态度，同样也是秉持构建城市高端办公的心态，同样是为了城市建设，同样是对当时一毛不拔的浦东的信任
然而土地属性的转型让汤臣集团迎来了最好的一个契机
而这个契机带来了城市最高端的项目
我们看待一个项目，往往会以现在的角度来揣测当时的心态，这样多少有点偏颇以及不理智，这也造成了汤臣一品从入市之后一直被妖魔化的境况。
对于当时的浦东，当时的陆家嘴，对于这样的项目，没人有绝对的把握开发出什么样的产品
而我和大家分享一个数据各位就可以知道汤臣对于这块土地的一个决心
当时上海的房地产均价3000元左右，而且都是浦西市中心的好位置。而对于汤臣的这块地用今天的话来说一定是地王
而面对高昂的土地成本，汤臣做的第一个决定就是
降低容积率!
当时这块地因为土地属性转性，所以导致了史无前例的住宅地块7的容积率。但是地块最后只用了5.2的容积率，硬生生的降低了1.8的容积率，而这个结果直接导致土地成本高了2000元/平米
用了5.2的容积率的核心目的就是
可以让地块四栋楼全部面江的建筑
为了可以最大程度的吸纳江景，汤臣牺牲了大量的容积率
在项目未来预期不明显的前提下做了这个决定，不得不说大胆
而另外一个细节也暗合了这样的证明
地块当初是有限高的。在四栋全朝江导致容积率可能做不足的可能下，项目标准层居然强行的规划了3.3米层高，顶部3.6米层高。而对于30层的建筑来说，这样的排布毫无疑问摆明浪费了3层的建筑面积
而这3层浪费的面积就是1.2万
如果你用10万的单价来测算，那么项目就浪费了12亿，如果用20万的单价来测算，那么项目就浪费了24亿……
这个固执的调整，目的就是为了呈现
比较好的空间效果以及室内居住习惯
所以这些细节就可以看出，汤臣一品从刚开始就不是一个经济利益为主导的项目，汤臣一品也是秉持着破釜沉舟打造高端项目的决心
我们一直记住汤臣一品的价格，从而不少人忽略了产品，我们现在再来回头看看汤臣对于这个项目的态度
首先最值得一说的是，汤臣一品对待立面的大胆
这是上海首个在住宅项目里运用铝板元素的，而铝板在过去因为工艺的难度，一直被用在办公建筑物业上
建筑因为大面积开窗，所以铝板的切割工艺难度的增加是几何倍的，但是当时汤臣依然大胆的运用铝板元素
当时和日本三菱合作，特意让日本方为项目调制一种特殊的金色
后来这种金色就被定义为汤臣金，而且从此以后只服务汤臣集团，不再对外生产
因为特殊的材质和挑选过很多次的基色
从而导致
项目在阳光的折射以及黄浦江的倒影下，呈现出非常有质感的建筑面貌
这样的色泽构成在现在办公群的对比下依然不逊色
一对比就可以很明显的看到，一眼就可以认出汤臣一品这个项目
而且需要强调的是，有几个细节可以看出汤臣一品对于立面的重视
我们留意每一层的顶部和阳台的把手，都用了汤臣金的铝板包边
所有的门窗的铁艺包边都是用了汤臣金
核心诉求就是
让建筑整体视觉感能够统一，不论是远看还是细看
第二个我想说的是汤臣一品的阳台
作为这样一个最大程度吸收城市最佳景观视角的项目
阳台能否最大程度让大家愿意在这里停留成为了产品规划的唯一条件
我们来看下汤臣的阳台设计
阳台的大且长我想就不用我说了，任何一个开发商都会对这个项目这么做，这样的项目，阳台几乎代表了项目一半的价值
我想和大家说几个细节
标准的阳台高度是1米，汤臣特意增加40公分，1.4米的阳台的高度高过一般人的心脏部位，这样的调整从心理上最大程度降低了人的恐惧心理，愿意让人站在阳台上停留很久
而且阳台的扶手做的异常的宽，这样的宽度让人很自然的愿意把手搭在阳台上欣赏景观
另外需要强调的是，欣赏江景不仅仅在晴天，一年可能有50天下雨，对于雨天是否能够很好欣赏项目上也做了充分的准备
项目没有做单一的地漏，而是在阳台外侧做了这样的石缝排水，这样做的目的可以做到最大程度的排水，让雨季阳台不积水，哪怕只有一分钟
别小看这个技术，当初大量的开发商来参观这个，都知道了这点，但是回去又不愿意做，核心就是工艺难度大，成本太贵，最后他们都选择了集中式排水的模式
可能不少人问，有钱人都不用晒衣服的么。
的确，再有钱的人也有晒衣服的需要，但是对于这样的项目如果衣服挂在外面难免会很难看
我看过大量的滨江一线项目，对于这一块都是忽略不考虑的。这种做法多多少少有点操蛋。
万幸的是，汤臣一品考虑到了，而且处理的非常巧妙
看到没，不朝着江的另外一侧，黑色线条内部，就是晾晒衣服的地方
从内部看是这样的
保证了第一：阳光能进来，第二，外面的人看不到，第三，衣服可以很美观的藏好
这样的阳台规划
才真正对得起这样一条曲线
另外在内部规划上
四栋楼虽然是独立存在的，但是做了连廊处理，
我们可以看到
由独立大堂进入
然后通过这样的廊桥分别进入自己的楼宇
这里需要强调的是大堂进入之后的穹顶
就是这个
这个工艺可以说是世界罕见，可以看下当初媒体对这个穹顶的评论
而汤臣一品的其他产品规划，在这两个角度下来看，仿佛就成为了标配
比如户型
597和434两种纯粹的户型，你只有更大两套或者四套的叠加，没有低于这个面积的产品
比如极度私密化
只有物业才能开启的电梯
以及进入后只能去往的单一楼层
和保姆独立入户的家务动线
比如现在看依然很领先的精装修
十年前就开始运用的智能化系统
十年前就开始运用的同层排水
十年前就开始用的恒温系统
十年前就开始运用的内嵌家居系统
十年前就开始运用的地暖、新风系统
和
十年后的现在也不一定做到的台面水槽一体化处理
十年后的现在也不会考虑的门把手皮质包裹，内插销陶瓷处理降低噪音
十年后的现在也没几个项目做的身体洗净系统
十年后的工艺也不一定可以做到的龙头直接嵌入玻璃的技术
这些工艺的细节其实没人看到，但是不论是我们站在现在的角度还是十年前，都是创新且伟大的工艺投入
为什么所有人都没留意到
因为汤臣在这样的地段做了这样的项目，以及2006年入市的时候的价格，让大家忽略了产品本身而只关注价格
项目入市的时候，成交价格以13万的单价成交，刷新了豪宅的记录，也刷新了大多数人的地产观
但是随着刷新的同时，对汤臣的妖魔化也在同步进行
我们几乎每隔一阵子就看到类似这样的新闻
几乎所有项目都用自己项目来比较汤臣一品，然后比较之后得出自己优越汤臣一品的地方
这样的比较从汤臣一品入市的第一天就存在
直到现在还是存在，我依稀记得去年有几个项目所谓比肩汤臣一品的文案
但是遗憾的是，比完之后，这些项目也都消失了
也许是卖了不错的价格老板很开心
也许发现比到最后就是自嗨
但是不论如何，这些项目都消失了
而汤臣在面对这样的流言蜚语之后，很少主动回应以及出面辩解，秉持着只为业主服务的心态，一直低调的做着自己的产品
耐心的运营自己的会所和物业服务，为居住业主提供最优质的社区服务
持有两栋楼宇，开启租赁服务
时刻优化和创新样板房空间，给每个时间点来参观的朋友呈现项目最美的场景
而且今年，汤臣一品的又一个动作
对小区的公共配套进行翻新和提升
那个惊艳的穹顶就是改造的一部分，改造之后汤臣一品
又将惊艳亮相
这一次公共区域的设计方案依然来自
日本的渡边智昭先生
整体的公共区域改造的出发点来自一部电影
了不起的盖茨比
希望能够将电影里宴会好友以及完美的艺术装饰风格得到很好的呈现
我们仔细看效果图
还保留了不少电影里的元素
对于一个开发商来说，对一个小区做这样的改造和提升的行为是非常少的，大部分人重利益，少部分人爱产品，而汤臣一品就是这样的产品
如果上海只有一个项目作为代表，我认为应该就是汤臣一品
因为他融汇了上海最精华的地段和人文底蕴
因为他做了最有远见的产品规划和产品落地
也因为他具有争议的行业地位
以及企业对待项目十年如一日的热爱
最后说一句
对于汤臣一品需要足够的重视和正视
他真正传承着上海的历史和未来
最后来一张全景图，你会看到黄浦江沿线这么多项目，谁最亮眼
要知道，这一切都来自十五年前的眼界和项目规划
制造出豪宅的从来不是所谓的地王，而是开发商骨子里的基因血统
转载带上这张图我就不和你计较
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