现在的开发商顶多算个代建和代理的集合体
2016/5/30 真叫卢俊的地产观
最近和一些地产人聊天，聊了一些段子，和大家分享。有一些趋势已经越来越明显了
1、对于预售证的发放越来越挑剔
最近问了两个楼盘，他们能够拿到预售证背后的故事是这样的
第一个楼盘位于滨江位置。当初他以15万的均价向房管局要求预售证，结果被退回，给到的回复是，要么预售证价格定在12万，要么就不要拿预售证。最后这个项目选择妥协，以12万的价格拿到了预售证
因为最高价已经被限制了，所以现在留给项目上其实就两个选择，要么就是产品赶紧卖掉可以节约点财务成本，要么就是产品都卖给内部关系户这样可以让他们欠自己一份人情
不少项目都遇到了这样的问题，选择哪一条路就看企业良心了
第二个项目，他以9万的均价申请预售证，房管局给批了，但是给了一个附加条件，就是这个价格我同意，但是不允许项目做广告宣传以及集中签约，不想给市场一种行情太好的信号
这个项目也接受了，好在最后也卖的不错，广告不做就不做了，就后面签约麻烦一点，一批一批签
未来一段时间，对于预售证的发放态度都会这样，而且可以预测的是，后面会有越来越多的附加条件，比如给你预售证之后多少时间内必须销售，比如预售证给多少房源必须一次性销售之类
房管局越来越多的变成一个操盘手的角色
2、调高起拍价，面粉贵过面包不需要竞拍这个过程
如果说土地价格高是因为大量开发商抢一块地所抬高的价格，所谓的市场经济使然，那么国土局主动调高土地起拍价格就说明，对于土地这块肥肉，政府的心态也开始失衡了
不用放地图了，就是松江新城里的一块地，算不上好也算不上坏，因为那里的地都差不多，过去都是农田
2.5万的起拍价格已经非常明显了，告诉所有开发商这就是底线，土地价等同于周边售价是起点，后面你爱怎么玩怎么玩，反正我这边的收入最少需要达到这个标准，其他的你们自己想办法吧
初始楼板价基本上都是土地规划之初就定好了，去年这块地的起始楼板价也只有8000，现在就到2.5万了。这个心态的波动可以看出明显
对于土地出让，这位角色需要做的是，最大程度的保证自己的收益，同步的把溢价率也做到最低，数字会比较好看
3、土地操盘模式无限接近房地产销售策略
上海土地的稀缺属性越来越明显了，所以对于土地出让的模式也越来越像房地产。6月的土拍市场，典型的小步快跑策略，每次一块地，每块地都充分吸引市场关注
顾村地块6月1日上午拍卖
嘉定新城地块6月17日上午拍卖
新场地块6月26日上午拍卖
南桥新城地块6月30日上午拍卖
松江新城地块7月1日上午拍卖
标准的一周一块地的策略，然后用下一块土地支撑这一块土地售价的模式。越稀缺的东西就越需要经营，在这一块的策略上，国土局已经越来越接近标准的房地产操盘模式
4、为什么国企央企可以这么自信拿地，因为背后拿到了授信
在目前这个阶段，住宅拿地需要的就是资金，没人管你做过什么产品以及产品做的好不好。那为什么央企国企可以这么牛逼哄哄，唯一的依据就是他们总是可以从银行里拿到各种授信，小道消息，保利中信这样的企业，最近拿到银行授信都是几百亿几百亿的拿，而且明确告诉你，这些授信额度不用，过期就作废
面对这样豪爽的态度，央企如果不最快程度把钱花掉，那基本就是犯傻的行为。
当然最傻的就属于信达了，杭州拿地摆明一点都不把所谓的联合体对象万科放在眼里。因为基本上企业就是银行本身，花钱一点感觉都没有，我深深的怀疑他是上帝派来轰炒地价的
5、对项目规划的渗透也越来越多
之前上海土地出让，南桥那块地为什么可以拍到这个价格啊，毫无疑问开发商做了高低配的规划了呗，规划做了之后测算别墅可以投出不少面积，这样项目单价就可以上去
这个策略和去年东原在南桥拿的那块地的逻辑一样
但是不讨巧的是，南桥区政府在某一次土地会议上说了一句有点暧昧的话：未来南桥地块排布，最高层不允许排布在地块北侧
这句话的解释有很多种，不少人揣测就是未来地块的高低配排布方式将受到影响
当然从字面上来看依然可以规避，高层排布在东侧就可以了
但是从这一句话可以看出，政府对项目排布的严格度将会越来越高，想要通过产品形态模式来创造高溢价的逻辑也开始被政府关注并且阻止
所以从逻辑上可以看到很明显的趋势
——对于土地市场的管控是更好的保证每一块土地的收益
——拼命借钱给企业让他们大胆拿地
——对于产品销售这一块管控的是不是非常离谱的价格以及离谱的价格不要过度宣扬
——对于产品规划的管控是低密度偷面积的模式也越来越受阻止
再加上我们已知的，土地出让指标上对产品面积段的管控，对物业租售比的管控
基本上，现在的开发商已经沦为代建企业和营销代理企业，用别人的钱，做别人想要你做的产品，然后根据他安排的时间点，根据他的价格对外销售
差不多就这样
转载带上这张图我就不和你计较
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