现在楼市最吊诡的地方在哪里
2016/6/17 真叫卢俊的地产观
今天嘉定连续两块土地拍卖，先简单的和大家回顾一下情况，我相信不少人也都知道了
嘉定区嘉定新城E27-1地块被建发以41.98亿的价格夺得，溢价率68%，楼板价30289元/㎡，新城+市北+中垠以22.05亿元竞得嘉定区徐行镇06-04地块，溢价201.3%，楼板价24110元/平方米，
但是我今天不想和大家讨论关于这个价格的问题，有几个现象有点微妙，也有点奇怪，甚至可以说有点吊诡
吊诡1在土地的态度
在土拍之前，大概一个礼拜前，我特意去了趟嘉定，走访了几个项目，和一些朋友聊聊天，聊到这个一个问题
有一个项目这么和我说，他的项目5月份就向政府申请预售证了，产品也不错，定价也不离谱，但是房管局就是不肯发放预售证。后来得到的消息是原来6月份嘉定有土拍，他不希望这个时候市场上有房子性价比比较不错的房子在卖，这样会降低市场对土地的预期
所以基本上目前得到的结论就是，在土拍结束之前，不会发放预售证
然后今天土拍结束了，我又电话了我这位朋友，得到的反馈就是：我们项目预售证应该很快就可以下来，但是价格依然被审核，不希望因为所谓的高土地售价太过于抬高自己的项目定价，所以得到的结论是：预售证可以很快给你，但是定价要控制，适当下调
不知道各位从中有看到什么吊诡的地方么，
也就是目前对于房产和地产的态度其实出现了非常分裂的现象：希望土地可以卖出高价，但是不希望房子卖出太离谱的价格干扰舆论
而这个逻辑同样在很多地方都有呈现
不知道各位有没有发现，各个区从4月份开始，就按耐不住的把今年的土地出让计划对外宣布，摆出各种撩妹体让大家围观。但是上海整体的土地出让指标到现在还没有出来。
官方途径还是释放2020年上海土地0出让的消息，但是同时，一些区的土地推介会开始找寻各种自媒体做宣传，希望通过多种渠道让市场知道，然后来临幸自己
土地越来越少，那么政府对每一块土地的依赖度就越来越高
吊诡2在市场的态度
同样的，从某种角度上来说，也可以看出政府确实希望将房地产市场变成相对独立且极端的两个市场，过去，大量的土地都会捆绑上保障房的指标，今年开始，大量的土地额外捆绑上持有住宅的指标，可以看到未来这两块的产品必然是租赁使用的模式，而毫无疑问给到的那些买不起房的社会底层。对于社会最底层，一定会受到各种的政策保护。这是政治稳定的基石
而房地产市场则全面香港化，价高者得，越高越好。
用房价给上海树立一个极高的屏障
这个屏障第一是保护已经在上海这个池子里的上海人拥有越来越多可以对外外界的资本，这个屏障第二用来抵抗外来种群的进入，而能够迈过屏障进来的，都是属于非富即贵的。
现在的上海海纳百川肯定算不上了，海纳富贵应该差不多。所谓创新所谓科技，都被忽略，某种程度上，文化这种东西也开始被忽略了。
吊诡3在无力的产品选择
可能从现在开始，房产市场和地产市场开始分割独立
土地变成彻底的期货产品，因为货物交割的时间在一年半以后，现在商品的定价其实就是对一年后售价的预期。每个人的区域不同，那么价格就有了炒作的空间
当下所有的舆论传播其实就是提升各种预期，包括城市规划，包括长三角城市群，包括后续土地0出让
但是肯定的是，房子和土地都是销售预期的产物，但是土地的预期态度远远快于房子的预期态度
对于开发商来说，就是用各种方式来补上这样的预期
所以以下这些情况一定会越来越常见
——户型全面迷你化，螺蛳壳里做道场，单价提升的同时保证总价可控
——高低配，保证一部分物业可以产生利润，这样另一部分可以权衡风险以适中的价格入市
——用偷面积来平衡单价，低密度产品的偷面积关口还没被完全关闭，低密度产品也就有了做利润的可能
吊诡4在房企的被迫转型
房企也在进入深度细分和裂变
未来的开发商会细分两个团队，
第一团队就是拥有厚重资金背书的央企国企，依靠资金实力大量拿地，成为土地市场的绝对垄断。最近的一些现象也表明了，也只有被机构约谈才能让他们停下脚步，换句话来说，在市场经济下的土地市场里，没有开发商是央企和国企的对手
其他人拿地的概率已经越来越小了
但是在这样的背景下，不少企业也在尝试另外一条道路
金茂府的案例证明了，他的排他性科技系统可以在一个版块里拥有自我定价的能力，而类似泰禾、当代这样的技术团队是具备给项目创造溢价空间的。未来这样的公司更多程度会以小额入股但整体操盘的模式与央企国企合作，第一小资金成本投入降低了风险，第二依靠技术为项目实现价值提升。
新江湾的那块地就是最好的典范，一个不差钱，一个爱干活
换一句更加直白的话就是：未来，会有一群中小开发商卖命的为央企国企打工，为他们数钱
而对于客户来说，面对这样吊诡的市场氛围心态也开始扭转
不知道各位有没有发现，过去舆论依然会有人讨论房价是否有下跌的可能，但是从去年开始已经普遍消失了。中国人隐忍的性格在这一时刻表现无疑，更多的愿意接受当下的产物。越早的拥抱就是越早的进入这个壁垒内部，然后看着高墙竖起
面对房价攀升的局面，有几种心态已经产生
——购房是一种自住行为，但更加是资产保值的方式，我希望我住的好，但我更加希望能够涨的好
——我愿意为了资产保持而牺牲一定程度的居住问题，在增值的路上我不仅仅不遗余力，而且举家三代不遗余力
——我购买一次房子，更多的是把自己和国家捆绑在一起，在风雨未知的未来里，一群人总比一个人要好
这些心态并不是所有人都理性思考下的结局，而是在一万次试错时候被逼无奈的最后一次选择
上海房地产
就是用这么一个大池子
洗啊洗啊洗
洗完所有
留下这么一个个最吊诡的局面
怎么办呢
好像也不能怎么办。
转载带上这张图我就不和你计较
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