恳谈会|成思危：房地产进入两年调整期 需要达到三个目的
2014/11/6 中外管理杂志
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由《中外管理》杂志社主办的“第23届中外管理官产学恳谈会”于2014年11月1日-3日在北京召开。原全国人大常委会副委员长成思危出席并演讲，他表示，从长远来看，房地产价格总是上涨，美国近百年尽管经历了次贷危机，房价年增长率是3%。从2000年到2013年，全国房地产均价的年增长率是8.6%。
成思危表示，根据住建部的数据消化存量大约需20个月，现在房地产进入了调整期，大概是两年左右。房地产调整需要达到三个目的，第一，供求关系比较平衡。第二，抑制房价过快增长，“比CPI可能高一点”即可。第三，淘汰实力差的开发商，这样房地产行业会更健康。
以下为演讲实录：
成思危：各位嘉宾、各位朋友，刚才我看主持人面前写的我的名字，我像他这么年轻好了，我现在马上进入80后了。
今天大家希望我讲一讲对当前经济形势的分析，我想这样，因为经济形势错综复杂，我讲的是个人意见。
我刚主持完一个会议，国际知名一些政要讨论两天半，大家有很多意见，今天说一下。
首先咱们国家的经济周期大概10年一周期，前两个周期都平均增速都在2位数，10点4，10点3，从2013年7.6，今年一季度7.4，三季度7.3，整个看来是经济下行，国际上有一些朋友很担心，有一些舆论说中国经济要崩溃，中国要硬着路等等。这个问题我们应该承认首先他们担心是合理的，是有道理的。因为确实增速在下降。另外我们GDP还有一些水分，我们的经济转型虽然十八届三中全会做了很多决定，但是真正要落实有很长时间。这是从一个方面说。
从另一方面说，如果认真贯彻三中全会决定，下大力量做好经济转型的话，我们还是有希望在这个十年里保持一个中高速的发展，就是7%到8%发展速度。
我个人比较相信，在这个周期我们还可以保持7到8的发展速度，但是要处理好几个问题。第一个问题一定要消除对GDP的崇拜，要提高经济发展的质量，消除经济GDP的水分。
多年以来，GDP就代表政绩，GDP是官员非常关心的，而投资是最容易拉动GDP的，这种拉动长期下来有问题。
大家看到09年时候，政府4万亿刺激，实际上是银行贷款增加了9.6万亿，那时候地方政府有个官员说银行追着我们要贷款，我们想不贷是傻子，贷少了更是傻子，贷了想还纯是傻子。大家可以看到当年这么大经济刺激，当年达到了9.2%增长，带来一大堆问题。过剩的生产能力，库存的积压，环境问题增加，地方政府债务增加，然后是通货膨胀到2011年最高5.4，最后资产泡沫。当年住房销售增加，房价增长过快。这些问题都是由于过度投资带来的。
所以我们首先一定要抑制追求GDP，用过渡投资追求GDP的冲动，过渡投资造成的GDP有水分。三种，一个是豆腐渣工程，第二是有一些项目建的时候GDP，投产了，不能再产生GDP，还一些项目是投的时候有GDP，运行以后政府要贴钱，拿财政贴这个GDP。比如有一些地方修地铁，地铁是为了方便人们生活还是需要，但是几十个城市都建地铁，有些城市建成以后可能不见得起很大的便民作用，反而成了财政包袱。
农业拉动GDP，假如你有10%水分，今年投了1千亿，其中有100亿不能再发挥作用了，明年怎么办?你要保持同样的增速，要投1100亿，所以这样投资增速联年增加，这样实际上投资的效益年年增加。所以我们说首先第一是要过渡投资，过渡依赖拉动经济。国务院发布要进一步促进消费，这一段话跟我5年前讲的对一下，我5年前讲拉动消费首先提高人民群众收入，让人民群众能销售，第二是完善社会保障制度，让人民群众敢消费，第三个是提供适销对路的产品，让人民群众愿意消费。新华社对最近国务院常务会议的报道，我这几条都有，当然没说是我说的。
大家知道现在钱很紧张，有人说中国不缺钱，我们M2的总量，现金加银行存款总量P现在到110万亿，是GDP1倍以上，钱哪去了，现在问谁不缺钱，没几个人缺钱。钱哪去了?现在货币发行周转存在一些问题。正常情况下，大概货币存量和GDP最高也就是1比1，我们为什么这么高?有几点原因。
第一个原因，我们有4万亿外汇储备，人民币不能自由兑换，4万亿美元是要拿24万25万人民币收集来，多放出去24、25万亿人民币。
第二地方政府的债务，现在还不起，现在国务院有规定，要放债券等等这些。实际上还不起怎么办?向银行借新贷还老债，这个钱没有进入实体经济，只是账面上还了钱又借了20亿，没有进入实体经济。
第三就是我们现在有很多企业和个人手里拿着现金，企业保险，有现金的话还是要储备的。咱们有一些农村老百姓习惯拿现金，最近报告云南有一些农民卖茶叶赚大钱，人民币发霉了拿出来晒。
这三个原因让看起来钱挺多，但是真正在很多地方发现钱不够，所以我们影子银行发展快。影子银行就是利息要比正常银行高，从事这类的活动。
我们影子银行的规模，特别最近社科院报告27万亿。钱的问题也是我们需要是政府特别需要关注的问题。
第三个问题，金融遇到的一些问题。当前金融遇到的问题当然第一个是大家比较担心的房地产问题，第二个是地方政府债务的问题，这两部分加起来占到银行贷款的50%到60%，如果这两部分出问题，那么可能就影响很大。
地方政府债务问题中央出了决定，允许地方政府发债，谁的孩子谁自己抱。从这几个角度讲，逐步采取主要发债，借新债还老债办法慢慢消除，不是很短时间。房地产问题是大家关心的，这个稍微讲一下。
对房地产问题我们首先看中国的房地产不会崩盘，这点是肯定的。为什么?因为有两方面原因，一个是我们在进行城镇化过程中，需求在那里，城镇化过程每年1100万人到城市，每年700万大学生毕业，还有相当家庭要改善住房。原来公房卖的，面积小，房子也旧了，但是位置好，所以要不就是拆迁补偿，要不就是卖出二手房加点钱在别的地方可以买大点好点的房子，所以一方面是需求放在这。
当前来看，由于房价涨的比较快，所以出现两种情况，一种情况北京、上海这类地方，实际上是需求还是潜在的，一旦房价下降马上需求释放，北京最近二手房上涨大家看到，上海我看的一个例子，台湾朋友看见房价要掉，把房子当天卖了，结果过几天一看卖出房子又涨。对于这类地区，一线的房子还要限购，还要抑制需求，增加适合的供应。
另一类就是有一些一线的城市二线城市，像鄂尔多斯这些地方，报纸报得多，开发过度，供过于求，对于这类城市我们要采取取消限购，鼓励周围农民和老百姓进城买房，逐步消化存量。
根据住建部的数据消化存量20个月，大概现在房地产进入了调整期，这个调整期大概是两年左右。但是有一点可以肯定，就是政府不会允许房地产崩盘。因为一旦房地产崩盘带来的问题是很多的，因为房地产联系到60多个行业，钢铁、木材等等，现在房子需求减少，钢铁卖成白菜价，大家都知道。这样的话对国民经济有相当大的影响。
另外一个，现在房地产贷款在银行大概占银行30%，这个也是我们出问题银行就要出问题。还一点很明显，房地产价格下跌对老百姓财富就缩水，这个问题很多不明白。实际很简单，买房是总资产，你向银行贷款是负债，净资产是总资产减负债是净资产，这个大家都知道。每个月交月供以后逐步负债减少，净资产增加，完成交完净资产等于房子价格，所以一旦房价下来，房价增长速度高于银行利息，净资产增加，如果房价增长低于银行利息净资产缩水。如果真的房地产崩盘，中国有房的现在住房80%，80%的居民财富损失，所以大家可以看到，政府是希望抑制房价的过快增长，但是并不希望房地产崩盘。这个道理很清楚。
从长远来看，房地产价格总是上涨，美国近百年尽管经历了次贷危机，年增长率，房价年增长率3%，这100年的数据。中国我算了一下，从2000年到2013年，我们全国均价的年增长率是8.6%，通过两年调整期我认为要达到三个目的。
第一是供求关系比较平衡。
第二个目的使得房价抑制房价过快，逐步使得房价不再过快增长。就是比CPI可能高一点，因为劳动力价格生产资料价格长远来看会涨，比CPI高点不会高太多。
第三点，在这个过程里将会出现对开发商淘汰，有一部分实力差的开发商被淘汰，这样房地产产业更健康。我们要科学分析。
从银行来说也是要注意风险，当前有一些报道，大家也已经看到了，实际上我专门问过工商银行，他说他们银行贷款房地产贷款占1/3，30%左右，其中个人住房贷款25%到26%，开发商贷款5%，个人贷款是优质贷款，一般情况下除非他失业了或者企业破产了才会断，所以一般自己住弄套住房很不容易。开发商贷款实际上可以看到，开发商贷款占银行的房地产贷款也就是1/4左右。在工行1/5，开发商资源来源我有一个调查报告，是别人做的。大概是这样，39%是自有资金，包括买地，31%是预交款，客户购房预付款，真正向银行贷就30%。这个数对大的开发商来说即使房价下行，不会伤害，对小开发商有问题。
我希望两年调整期使房地产恢复到比较正常状态，城镇化过程能够不断健康发展。
第三个是环境，大家体会太多，这是政府要下大力做好。前几天北京雾霾大家感到了，网上爆出笑话，有人打电话我可能闯红灯，因为看不清是红是绿，老婆说你放心，你看不到灯，警察看不到你。这确实影响人民生命健康的问题，我们一定要把环境治理要放在重要的位置，减少一些其他风险投资也要重视这个问题，健康为零其他都是零，你有1亿资产健康没了其他是零，环境问题上政府要下大力度治理，当然坦率说不容易，不是说一两年治好的，但是从现在应该下决心治好环境。
但是中国经济最终要想保持高速增长靠什么?不能靠房地产，靠一些传统产业，要搞创新。大家知道第一次工业革命是蒸汽机引导的机械化革命，第二次是电力引导的电气化革命，第三次工业革命是电网和互联网引导的信息革命，移动互联网、大数据、云计算、物联网等等新的东西层出不穷。光棍节马上到，互联网的出现信息技术革命跟前两次革命一样，最终必然要进到各行各业，要进到千家万户，大家想想电力开始的时候出现了着火的事，但是现在谁离得开电，家庭生活、企业生产，个人手机离不开电，所以信息技术也是这样。信息技术必然要经历，包括金融也是。在这个时候我们抓紧商机，抓紧信息技术在各行各业中的应用，在人民生活中的应用，抓住这个商机，不管是不是搞信息技术的都可能离不开，所以这个问题上，我想我们大家要找机会，包括现在传统的制造业也都在想这个问题，甚至汽车制造公司也都在讲怎么转型成为信息技术引导的公司，现在在思考这些问题。这个问题实际上一个是如何用信息技术改造你的产业生产线，另外是如何用信息技术来联你的有关的产业。互联网最大好处是连通，能够连你有关的产业，消除信息不对称，减少信息的不对称，让你对市场有更多了解。另外一方面让你有机会有更多的和别人合作的机会。这种企业很困难是资金，特别是一些小微企业，但是实际上这些小微企业如果有定单，或者有一定应收账款，现在有的互联网金融有了，应收贷款和定单可以抵押贷款，这样就可以保证现金流的周转。这些问题都是由于互联网技术革命带来很多新的东西。
我讲的意思就是我们确实面临着经济下行的危险，但是只要我们真正认真地去对付这些问题，认真地去注意金融的改革，转变GDP崇拜，真正促成消费拉动经济，最后利用信息技术革命的机会来改造企业，来使我们企业和有关各方更紧密联系。
我相信到2018年换届，2019年中国经济有可能超过8%，整个时期我们是7时代，下一个10年可能是6时代，那时候增速下降也不可怕。能不能保证7时代靠我们大家共同的努力，最重要的是靠大家共同的信心。谢谢大家!
来源：中外管理新媒体
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