中央为什么这个时候提房地产?
2015/11/22 中外管理杂志

    

    

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     ?如果房地产是拯救中国经济的白马王子,那么请先救救这位王子吧!

     文/马光远

     2015年11月10日,在中央财经领导小组会议上,习近平主席在谈及房地产时,罕见提及“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”11月11日,国务院常务会议上,李克强总理也强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。11月12日,国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。

     化解房地产库存是本质

     中央高层为什么要在这个时候突然再次高调提及房地产?熟悉中国公共政策语系的都知道,重大会议通稿中提及的问题,绝非随便说说,在大多情况下都强烈预示着下一步改革政策的走向。因此,要么意味着房地产面临严重的问题,要么意味着房地产又会成为拯救中国经济的白马王子。

     看中国经济,其实只要看固定资产投资和房地产的表现,基本就能看明白。以固定资产投资为例,在经历过去30多年年均26%的增长之后,今年前10月已经掉到10.2%,而导致固定资产投资下滑的主要原因,一是制造业投资的下滑,一是房地产投资的下滑。而今年,一方面房地产销售数据回暖,另一方面房地产的投资却仍然低迷,这其中的原因就是房地产的库存。因此,“化解房地产库存”可谓抓住了中国房地产问题的本质。

     新一轮救市政策即将出台

     回顾中国的房地产调控政策,毋庸置疑,住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。我所言的“过剩”有三个层面的意义:一是目前中国人均居住面积已经差不多超过了35平方米,房地产高速增长期已经结束;二是目前房地产库存惊人,即使按照官方的口径,待售面积超过6.8亿平方米,在建面积超过70亿平方米,按照人均35平方米计算,足够超过2亿人居住,而未来住房需求的群体不超过6000万,严重过剩是不争的事实;三是如果算上全国各地的小产权房,以及一些没有纳入统计口径的房子,中国住房过剩的状况会更加严重。

     在住房短缺的情况下,无论如何抑制房价,房价都会上涨;而在住房过剩的情况下,价格和投资的阴跌则会成为行业的常态。高层在这个时候提出“化解库存”,绝非让房地产回到以前的癫狂状态,而是通过化解房地产的最大问题,避免中国经济下滑。在房地产投资对中国经济依然影响很大的情况下,房地产的稳定是宏观经济稳定的前提。

     我认为,高层释放出的信号再清晰不过地预示着,新一轮更强的救市政策随即就会出台,这些政策的可能选项包括:首套和二套房的首付回到20%;公积金贷款的门槛和标准调整;印花税和营业税降低,以及各地出台相应的买房补贴政策等。在政策的刺激下,是否需要买房,房价会不会上涨?答案也是很显然的:一线城市、重点城市等20%的城市,在政策的刺激下,房价的上涨仍然是大概率事件;三四线城市,房价大涨和大跌的可能都不大,能够维持稳定,则居住型需求者完全可以出手买房。至于买房投资者,在三四线城市的风险仍然较大。

     最后需要提醒三点:第一,不管如何刺激,中国房地产的好日子已经结束,不要指望房地产仍然会和过去一样拉动中国经济狂飙猛进;第二,考虑到明年中国经济依旧困难的事实,货币宽松、人民币贬值和负利率将会成为明年货币政策的常态,在负利率的情况下,一线城市和大城市的房地产仍然是投资保值的可选项;第三,国务院常务会说要通过改革户籍制度刺激住房消费,这是将消化房地产库存的希望寄托在农民工身上,我只能很遗憾地说,农民工救不了中国房地产。天下没有免费的午餐,低成本劳动力最终一定会严重伤害中国经济,也包括中国的房地产。

     责任编辑:马小琳

     来源:中外管理杂志

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