领保险不如收房租？以房养老试点两年签约不足60户！
2016/6/2 理财知识

    

    

     多方面因素导致难以推广

     就保险版的“以房养老”而言，试点工作早在2014年7月就已启动，当时保监会计划在北京、上海、广州、武汉4地进行为期两年的试点。据了解，今年年初保监会还专门为此召开座谈会，表示两年试点结束后优先考虑经济条件好和市场较为规范的区域扩大以房养老的试点范围。但不少业内人士认为，在目前情况下推广难度仍然不小。

     幸福人寿是保险业唯一一家有成熟的“以房养老”产品的公司，其提供的最新数据显示，截至2016年5月31日，仅有59户77人签约了幸福人寿的“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险A款”产品，而一年前更是只有12户签约。推广两年，仅有59户签约，年增长速度仅为3.92%，这是典型的小众产品特征。其实不单是保险版的“以房养老”，银行类也推出过类似产品，但都受到市场冷遇。

     缘何如此？应该说“房产留给子女”的传统观念，是我国开展“以房养老”最大难点之一。人上了年纪，不把名下房产留给孩子，反抵押给保险公司，这在许多家庭是不能接受的。从59户签约“以房养老”产品家庭的构成来看，无子女家庭老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从年龄来看，平均年龄为73岁，年龄最大的85岁,其中80岁以上的高龄老人占到一成。

     “所以，幸福人寿在试点过程中，优先考虑孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体。对于有子女老人的投保需求，幸福人寿也强调在得到所有子女同意的情况下才进行。”幸福人寿精算师王兴科解释说。

    

     除了传统的继承观念外，第二个难点是房屋估值难及房价波动等问题，这是市场对“以房养老保险”认可度较低的另一个重要因素。“我国目前房价走势不明朗，尤其是试点城市中的北京、上海、广州等地房价近些年来猛涨，下一步何去何从分歧较大。”中诚信国际保险分析师肖然向《经济日报》记者表示，开展“以房养老”业务的保险公司需对房价走势有一定预期，以便做成一个系数放进保险费率核算公式里，而目前市场预期的分歧成了此项业务的最大干扰。

     此外，如何化解“以房养老保险”中的长寿风险，也是众多保险公司态度谨慎甚至裹足不前的重要原因。据统计，我国60岁以上老年人已占到总人口的14.9%。“自我感觉寿命越长的老人，越倾向于选择以房养老，那么，保险公司的利润空间就越小，风险就越大。”首都经济贸易大学教授王国军说。

     领保险不如收租金？

     据了解，该保险条款显示，投保年龄要求是60周岁至85周岁，保险条款由合同构成、提供的保障、养老保险金的给付、延期年金等部分组成。

     产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计，试点期间优先面向孤寡失独老人、低收入家庭以及高龄老年群体。同时，该产品还设置了30天的“犹豫期”，这比一般保险产品10天的犹豫期延长了“反悔权”时间。

     参与以房养老的流程显示：

     首先是客户签订投保意向书--然后对房屋进行评估后确认具体金额--如果客户无异议则签订投保单--进行法律尽职调查后保险公司承保--随后进入房屋抵押登记和公正等环节，这些流程完成且犹豫期过后，保险公司发放养老金。

     据了解，在目前已顺利领取养老金的家庭中，月领养老金5000元～10000元的居多。

     假设投保人为一位65岁的男性，以一套有效保单价值500万的房子为例，每个月大约可以从保险公司领取1.5万元左右的养老金。

     记者注意到，近两年，一线城市，尤其是北京、上海的二手房均价呈现上涨势头。来自房价网的数据显示，2014年初，北京、上海、广州、武汉4地二手房均价分别为38144元/平方米、28217元/平方米、17962元/平方米、8936元/平方米；2016年初，分别为38831元/平方米、35768元/平方米、19316元/平方米、9269元/平方米。最新的数据(5月29日)显示，北京、上海的二手房均价分别为40976元/平方米、41531元/平方米。

     此外，一线城市近两年的租房数据则维持基本稳定。来自第一太平戴维斯的数据显示，2014年初，上海住宅市场的平均月租金为181.9元/平方米，2016年初，住宅市场的平均租金为182.3元/平方米；2014年初，北京服务式公寓市场的平均租金为201.8元/平方米，2016年初，服务式公寓市场的平均租金为203.3元/平方米。

     如果同样以一套价值500万左右的一线城市房产为例简单计算，"以房养老"能够领取到的养老金和出租的租金相差不大。

     不过需要注意的是，实际领取的养老保险金额还应在此基础上扣除应当承担的相关费用，如房屋评估费、律师费、抵押及公正费等。如上述已推出“以房养老”产品的保险公司与老人约定，上述费用双方各承担50%。经测算，税费可能会占到房屋总价值的20%左右。

     如此看来，种种观念和风险决定了“以房养老”保险业务目前在我国只能是探索阶段和小众化的尝试性产品。这就是为什么“以房养老”产品不可能在短时间内受到市场热捧的重要原因，“以房养老保险”在国外也只是小众产品。“在保险业比较发达的英国，虽然这项业务已经成熟、房产行业也比较稳定，但是以房养老的客户也并不多，基本都是中低收入人群。”肖然介绍说。

     目前，我国正进入老龄化社会，社会养老压力加大，但养老保障体系却不完善，需要创新多种方式来丰富和补充养老保险体系，“以房养老”保险就是其中一种。正如保监会相关人士所说：“开展此项业务，有利于增加老年人的养老选择，也有利于保险业发挥优势，更好地参与养老服务业，成为社保体系的有益补充。”

     来源：综合经济日报(记者江帆)、每日经济新闻

     编辑：李静

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