重磅调查：10个月涨50% 北京西城14所直升校学区房对比与7大风险
2015/9/10 房地产决策参考
结束了10天对西城区全部直升校和原宣武4个学区的徒步考察和最新研究，涉及到了全部11个学区的76处居住小区和楼盘。因房地产的敏感性，这里不便多谈每个楼盘的细节，仅把其中发现的、大家最关注的共性问题做一个梳理。本次考察是闻风5年后，第三次对西城区学校、学区及关联房产做全面的、完全步行方式的详细了解。涉及调查的内容有9项：街区环境及变迁、交通状况对比、学区、学校对应关系对家庭认知与选择的判断、住宅入住人员差异对居住品质的影响、物业管理、社区服务、商业便利、房价波动、教育信息对称度。
1.溢价快而猛，入学、投资风险指数越来越高
西城区14所直升校房价对比与分析(数据截止至2015年9月9日)
学校名称
最低价
最高价
均价
排名
简析
宏庙小学
11.45万
16万
13.73万
1
直升实验中学，满五唯一单居多，原住民借机高价出货
西什库小学
10万
14.5万
12.25万
2
直升四中，满五唯一单居无、二居、三居也奇缺，惜售或已被买空，溢价过高
西单小学
10.20万
11万
10.6万
3
直升实验中学，满五唯一单居极少，房源紧缺，原初始低价时成交量较大，房价增长过快
裕中小学
7.3万
9.7万
8.5万
4
直升三帆中学，当地居民集体性抬价幅度很大，满五唯一出房量仍很大，高价出货十分明显
雷锋小学
7.4万
8.7万
8.05万
5
直升三帆中学，满五唯一单居没有房源，居住品质较差、房龄久远，满五唯一二居、三居房源较少
北礼一小
7.2万
8.47万
7.84万
6
直升西城外国语学校，满五唯一单居很少
福州馆小学
7.20万
8.33万
7.77万
7
直升八中，满五唯一独居房源几乎绝迹，二居也稀有，房屋总价高，前期购房人踊跃，过热
实验一前分
7.12万
8.20万
7.67万
8
直升北师大附中，整个区域内满五唯一房源一居、二居、三居全无，出房率超高，满二唯一也稀却
柳荫街小学
7.3万
7.3万
7.3万
9
直升13中，学区内已长期没有满五唯一房源，满二唯一房源凤毛麟角
中华路小学
7万
7.52万
7.26万
10
直升35中学，满五唯一均为大户型且稀少，总价高，性价比低
四根柏小学
6.11万
7.09万
6.6万
11
直升35中学，满五唯一独居房源量不少，性价比大大高于中华路小学
陶然亭小学
5.37万
6.25万
5.81万
12
直升北师大附中，涨价已很多，直升中学相同但比实验一小前门分校单价低将近2万，满五唯一房源较多
椿树馆小学
3.41万
5.9万
4.66万
13
直升八中，看似房价低，但满五唯一独居已经绝迹，二居房源较多，可是商住混合、大户型占了主流，总价高
北长街小学
直升161中学，与中南海一墙之隔，无房可卖
本表首先选取“满五唯一”独居房源作为房价参照，然后依次选取满五唯一两居、三居房源，当都没有时，再依次选取满二唯一独居、两居、三居房源。由于满五唯一和满二唯一或以下年份房源税费差异很大，有的一套房在报价基础上会增加几十万甚至上百万的税费，面积越大总价越高，税费就会快速上涨。所以，学区房不能仅只看报价还要看最终的总价，这才是买房人最终要花的总费用。由此看来，学区房的单价要根据房源情况，最终还会更高，对于买到转手买卖学区房的家长将付出很大经济代价。从闻风这张表中，想必家长能看到很多直升小学的房价还有很多“埋伏”的钱没算进来呢!经闻风综合测算，除北长街小学无房外，其他13所直升小学对应的房价不到10个月上涨均超过了25% 以上，有的涨幅甚至超过50%，远远高于北京房价涨幅的4倍以上。由于对应的房价涨幅过快、出房量减少和转手买卖等因素，房屋和户口同时在一起年限就变得越来越敏感，短时间(两年以下)买房上学都有可能出现入学风险；如果为了平抑房价，一旦官方采取限制性措施，入学对口小学的唯一性就会更加大打折扣了。
2.直升校学区房价下跌与否要看从2018年开始的中考结果
西城区的教改是通过小升初最大限度普遍大派位的方式来使每所初中校的生源尽可能均质化，均质化的结果就会导致每所初中校生源质量几乎无差异，学生能不能取得好成绩关键就要看每所学校的加工能力了，对直升校学区房价格而言，升与降与其说掌握在市场手里，不如说掌握在学校、老师手里。2018年中考成绩将是最大的试金石，如果三帆、四中、八中等名牌中学的中考成绩和鲁迅中学、31中、北京7中等不相上下，甚至更低，谁还会去买直升校的房子，你买的房房价能不跌吗？2018年中考后各中学必将重新洗牌，大家基本都在同一个起跑线上了，给了所有中学同等竞争的机会，说不定哪所普通中学的成绩会超过某些直升校，到那时候直升校还有多大意义呢？教育基本均衡了，各校均分也相差无几了，是大多数人的期盼，可你曾经花出的大把银子打水漂了呀!这是实实在在的不确定因素吧!到头来只是赌了一把，折腾了一回!
3.直升校再卖出手变现难度会明显加大
直升校“老破小”房源占了多数，有的房纯属为了占一个上学名额，其实根本不适合居住，能住的面积又小，住又住不下。等孩子上了学想卖掉变现，难事又来了：1990年以前的房子贷款是比较困难的，能贷手续也繁琐，银行放款数额也降低，贷款年限会更短，买家要全款或付大多数房款才能买到你的房，你的房单价又高，这样一来就限制了购买人群量，房子就自然难卖掉了。更麻烦的是如果官方为了限制学区房炒作，规定若干年才有一个上学名额，你要提前卖对买主而言就不是学区房了，房子就很难卖到高价了吧!或者等你的房再次成为学区房时再卖，那你的钱几年变现不了，在这几年中房价走势如何，变数就更多了吧!
4.直升校房价是否能一直坚挺还要看所在学区的质量
同一个学区内各个学校趋同性越强，质量越接近，就会消弭直升校固有的优势，所以买不买直升校学区房之前要好好研究西城区11个学区的基本情况，同一个学区与直升中学品牌、质量接近的学校越多，直升校的意义就越小，当大派位升入同等质量优质中学的比例与直升校直升比例越接近时，直升就只是一种概念存在了，已经失去了本质意义。
5.千万别忘了20%的错过就是你和孩子100%的损失
这14所直升校最终的直升比例都是80%而不是100%，最终毕竟要有20%的孩子被淘汰出局，谁都不希望这种局面出现在自家孩子身上，但谁也难以逃避这个现实，大家的概率都是相同的。你一旦要买直升校的房子，从买房开始时就要有这种心理准备，别到时觉得花了这么大的代价，却得到这么糟糕的结果而怨天尤人。所以为了防止万一，你买直升校前就要在买房当年依据当时的初中学校状况，确认你最低能接受的保底校在不在这个学区，既是心理安慰也是你买的直升校对应房产保值的前提。
6.教改还在深入推进，远没完呢，防止计划赶不上变化
你今天买到了直升校的房子，也许那一天你最看不上学校撤销、合并了，甚至就合并到了你的直升校，你高价买的直升校房产的升值区间、单价、总价可能就远比不了这个新合并进来的“新贵”了吧!
7.买了直升校房产，孩子上学6年不能动、不敢动
西城区明确要求想要直升必须在同一所小学连续满6年学籍，不能中断。孩子上学后能不能适应你给TA选的这所小学？转学换校一切都得免谈，只要你一动，直升机会立刻就会消失，这消失的不仅仅是机会，还有你几百万、上千万买到的直升校房产对孩子而言价值的灰飞烟灭，那何必当初呢，人生又多了一回折腾的履历!以上内容仅供参考!(来源：闻风教育)
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