南开大学发布近五年住房价格风险排名  深圳、北京、上海、广州名列前五
2015/10/25 房地产决策参考

    

     10月24日，南开大学周京奎教授组织的房地产与城市发展研究小组发布《中国住房消费发展报告》、《中国城市家庭住房消费调查报告》与中国住房消费发展指数。

     “住房价格风险指数”对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估。中国住房消费发展指数体系，包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。

     根据指数，2015年，住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。

     报告指出，“一线城市的城镇居民中有超过80%认为所在城市房价非常高或者较高”，“几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适”。

     下面为《中国住房消费发展报告》摘编，原题为《住房价格风险评估及影响分析》。

     一、住宅价格风险评估

     我们利用35个大中城市住房销售价格数据计算1999-2014年间各年住房价格的增长率；然后，计算这1999-2014年年均价格增长率；随后计算各调查年度住房价格增长率与平均价格增长率之差；最后，用该差值计算住房价格波动方差，以此来探讨住房价格风险水平。根据该方法计算的住房价格风险值如表1所示。

    

     从表1可以看出，一线城市中，北京、上海、深圳住房价格风险均处于相对风险较高，广州住宅价格风险也处于相对较高位置。在二线城市中，住宅价格风险水平呈现极大的区域差异，前十名中，二线城市占五个，其中大部分为东部沿海经济较为发达的城市。由此可见，二线城市住宅价格风险应值得我们注意，特别是在城市化加速推进时期，一些二、三线城市住宅价格风险过高已经严重影响到了住房市场的健康发展。在住房价格风险排名中，三线城市海口高居第二位，导致该结果的一个可能原因是，海南国际旅游岛建设吸引了大量外来投资需求，一旦外来需求出现大的变化，则会使住房市场存在较大的价格波动风险。

     二、全国视角下住房价格风险与住房消费决策

     一般来说，住房市场风险会影响购房家庭消费决策，即住房市场风险越大，购房家庭会选择观望或者停止购房。但对一些人口净流入的省份来说，住房市场风险对购房家庭影响有限，其刚性购房需求仍是驱动家庭购房继续购买的主要因素。图1显示，住房价格风险对家庭住房需求影响非常明显，住房价格风险越高，购房意愿呈逐渐减弱趋势。北京、上海等购房行为受住房市场风险影响相比其他省(市)要小。北京、上海作为大都市，住房投机性购买高于其他地方。受城镇化驱动，大量农村居民迁居城市，导致甘肃、宁夏等地区住房刚性购买较为强烈。而自2000年开始由于各省市住房价格的上升幅度表现出明显的不同，尤其是北京、上海、天津、广东、海南、浙江、福建的房价增长速度明显高于其他省市，导致省级间住房价格差距不断扩大，住房价格的地区差异特征日益明显。

    

     (横轴为购房家庭占比，纵轴为波动方差) 数据来源：2010人口普查数据

     图1住房价格风险与购房者家庭占比相关图

     三、区域视角下住房价格风险与住房消费决策

     从区域的角度看，东部地区人口密集，工业化程度高，可供建筑面积限制较为突出，故房地产供需矛盾较为突出；而中西部地区面积广袤，土地供给相对宽松，房地产需求压力较小，因此导致住房价格的变动过程表现出较大的区域差异。表2给出了2000-2010年全国、东、中、西部住房价格波动的统计情况。从该表可以看出，东部地区尤其是北京、上海、浙江、广东、福建、海南6省的房价均处于较高的水平；而中、西部地区的房价不高，处于较低水平。虽然陕西、重庆、吉林、四川等个别省份的房价水平相对较高，但与东部发达省份相比仍存在较大差距。而从房价的增长速度看，东部、中部地区房价增长较快，增长率均高于全国平均水平，而西部地区房价的增长率远低于全国平均水平。由于房价和房价波动差异决定了区域住房市场风险水平的差异，东部省份住房市场风险高于中西部地区，表明较高的住房价格风险对该地区家庭购房决策有着更为强烈的影响。

    

     住房价格风险对城镇家庭住房消费选择影响的区域差异如表3所示。从表3可以看出，住房价格风险西部地区最高，东部地区次之，中部地区风险水平最低。住房市场风险对区域住房消费结构不尽相同。在不同住房市场风险水平下，东、中、西住房消费占主要仍然是购买住房，占比分别为49.44%、61.26%和53.82%。也就是说，住房市场风险会改变城镇家庭住房消费结构，但这种消费结构变动非常缓慢，这是由于我国城镇家庭住房刚性需求强烈决定的。相同的住房市场风险水平下，西部地区城镇居民住房需求对住房市场风险变动反映最为敏感，东部地区次之，中部地区最弱。

    

     ——以上源于《住房价格风险评估及影响分析》

     也看看其他房价风险排名吧!

     2014年8月，上海易居房地产研究院发布了一份《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险识别系统报告》，表格如下：

    

     网络上还流传一份风险排名。据称，2014年底，国泰君安通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析，推算出地产下跌风险最大的15个城市依次为：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。

     国泰君安将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市(地区)的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大，其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率，近两年实体经济放缓程度影响最小。因此在对这四个风险标准化后分别 给予0.4、0.3、0.2、0.1的权重，综合风险排名。

     时间已经到2015年第四季度了，各大城市实际房价到底如何呢？

     看看国家统计局最新发布的9月份70个大中城市住宅价格变动数据吧!

    

     (来源：房地产决策参考)

    http://www.duyihua.cn
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