别被忽悠，2015年北京豪宅“热销”的“真相”在这里！
2015/10/29 房地产决策参考

     近日某网根据北京市住建委的网签数据，对北京21个豪宅项目近年来批准的各批次销售成交，做了一个数据统计。此前，《房地产决策参考》一篇《北京豪宅忽悠史》，数据也是根据官方网签数据，引来一些质疑。

     笔者当然明白，豪宅成交还是和普通住宅有一些差异的。有些成交属于预定，有些因为资格问题等等种种情况，网签数据并不能完全真实反映楼盘实际成交情况。

     但即便如此，正如上述某网所言，“既然大家的前提条件是一样的，那网签数据是一个唯一能可公开参考的指标”，因此，网签数据还是具有相当的参考价值的，特别是用于豪宅项目之间的横向比较，之前宣传热销的数据真假、热销不热销，可以说一目了然。一个豪宅果真非常热销，网签数据还是能说话的，不能及时在网签中反映出来的情况，毕竟占比并不高。

     不啰嗦，上网签数据图：

    

     从上图可以看出，不少明显豪宅，包括此前一些宣传的开盘热销、签约数亿元的豪宅，比如北京壹号院、万科的后海项目、中赫的万柳书院、合生的霄云路八号、龙湖的西宸原著、太合嘉园的东山公寓的销售，都很不理想，有的数据甚至惨不仍睹，和之前的宣传一对比，简直“触目惊心”。有些开发商可真敢吹。

     这就是北京豪宅热销的真相。不绝对真，也逼近真。

     笔者一直判断，北京豪宅市场并不乐观。28日，《房地产决策参考》微信公众号，独家受权发布了中国铁建房地产集团有限公司董事长吴仕岩先生写的文章——《警惕我国部分城市房地产市场地价和房价两层皮现象》。

     吴先生不无见地地指出，在我国政府近期宽松的货币政策和积极的财政政策作用下，市场资金流动性增强，大型国企、央企及上市公司授信度提高，融资成本大幅降低。在市场利好信息和房企投资能力改善双重作用下，房企投资积极性得到极大刺激，有限的利好信息对房价增长的预期泡沫化，导致部分企业对房价预期过高。

     作者对目前非理性高地价现象的担忧，是很有道理的，值得房企高度警惕，包括欲在北京豪宅市场分杯羹的房企。

     北京豪宅市场很大，毕竟北京是世界第二大经济体的首都，有这个购买群体，今年以来，也取得了不错的销售成绩。但是，并不是说城区项目普遍豪宅化、遍地豪宅就都有市场，因为毕竟豪宅开发是一个市场行为，高额的成本摆在那里，必须在一定的时间周期内以一定的价格卖出去。

     最近，中原地产发布数据称，自2009年以来，北京成交楼面价超过3万/平方米的地块已有38宗，这其中楼面价超过6万的有5宗，楼面价超过5万的有5宗，楼面价超过4万的有11宗。房价预期在15万元/平方米左右的项目将有10个(楼面价超过5万的)，售价超过10万元/平方米的项目合计将有21个，再加上市场上现存的部分老项目，未来北京单价超10万元的项目将有50个。

     与之对照，根据房地产交易管理网数据显示，截至今年10月25日，2015年北京单价在10万元以上的顶级豪宅整体签约套数达到了188套，同比去年的26套来说上涨了623%，而自北京市面上出现10万元以上项目的那一年开始累积到2014年，所有年份的成交量总和也只有113套。有机构预计，今年全年北京顶级豪宅签约有望达到250套。

     即便成交数据如此喜人，但是比起天量供给，毕竟还是杯水车薪。中原地产的分析师张大伟也警示，即使按照2015年顶豪井喷的成交量看，实际签约有望达到220套，剔除盘古大观的一次性大批量成交后，成交量大约在130套左右。而目前待售、预期售价在10万元以上的项目已经超过3000套。如果剔除了盘古96套、万柳书院38套，西宸原著10套，其他项目签约只有个位数。

     3000套，加上未来可以预期的不断新增的新地王，这个数字只会只增不减，一年区区200来套成交，即使未来销售速度有望继续增加，需要要卖多少年？北京所有的豪宅开发商都能撑那么久吗？

     结论是不言而喻的。2016年的北京豪宅市场，肯定更好看。(作者：一力 来源：房地产决策参考 转载请注明出处)

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