实证研究：全面放开二孩，对房价、股价有何影响？
2015/11/3 房地产决策参考
编者：五中全会全面放开二胎政策对楼市和股市的影响，很多读者十分关心。《房地产决策参考》今天集纳一组观点，以飨读者。
二孩变动对股市影响
以美国股市为例，人口出生情况跟股市收益率之间存在较强的相关性。从图可见，标普500十年回报率与美国的出生高峰几乎重合，其中原因有待进一步研究。
二孩对楼市的影响
方正证券认为，房价的大拐点主要决定于人口因素：人口总量、劳动力、人口年龄结构、城镇化进程。综合来看，就全国作为一个整体来说，人口因素表明，中国的房价基本上已经到顶。但是，中国的人口跨区域流动可能会导致部分地区房价走势跟全国不一样。总体来说，人口净流入的地区房价可能会稳住甚至上涨，人口净流出的城市房价会下跌。
长江证券认为，展望中国地产行业，人口总量高点将至决定行业爆发式增长时节已过；人口结构变化未止表明地产行业结构性机会仍存。而在未来的行业变革中，招保万金等龙头房企，通过同业兼并和产业链扩张，仍将具备超越行业的成长能力。
国泰君安表示，二胎放开短期影响主要由三因素推动：学区房+改善性+子女置业。1)二胎可增加学区房需求，但不同情况下影响点不同：若名额不可重复用，会直接增加大量需求，供给长期也更紧张；若学区房名额可重复用，则供给会更紧张，需求也仍会相应增加；对学区房需求的影响可能超过城镇婴儿增幅，主要因为选择生二胎的家庭通常有较好的经济基础，学区需求更大。2)生育二胎的家庭可能将考虑置换成大房，改善性需求增加明显。3)为子女提前置业的意愿也会增加需求。(来源：据证券时报网)
易宪容：二孩政策对房价影响有限
十八届五中全会决定全面放开二孩生育，部分房地产开发商及住房投资者就极力鼓吹由于人口政策的变化将导致房价上涨。比如，有人说，全面二孩政策对提振房地产需求、加快楼市去库存有积极意义。
这类观点认为，二孩生育政策放开之后，房地产的需求结构就会发生巨大变化。比如，四居将变成刚需，五居成为改善性住房，保姆房会列入开发范畴，三居的市场将被大大挤压，学区房地位更加不可动摇。因此，未来全国房价又会上涨。但实际上，二孩生育政策放开，短期内对房地产市场的冲击和影响并不大。
按照人口普查的信息，现阶段，全国符合“全面二孩”政策条件的夫妇有9000万对。其主力是80后，但80后多以是独生子女，受经济及非经济因素的影响，生育愿意不高。比如，实施单独二孩政策之后，当时预测每年可增加200万新生婴儿，但是实际增加新生婴儿只有47万，仅达到预期四分之一效果，差距较大。全面二孩政策实施之后，80后并非生育主力军，生育主力军可能是70后。尽管这部分人群的经济条件比80后要好，也有生育愿意，但这部分群体的生育能力却在严重下降。因此，要搭上最后一班车不是容易的事情。
所以，放开二孩生育政策之后，虽然新增人口会有增加，但不会出现一个爆发式新生婴儿增长潮。2016年到2018年会进入一个新生婴儿快速增长期，有预测认为三年内会有500万新婴儿。按照这个数据，三年内新增消费红利3000亿左右，每年消费红利增长1000亿元。这对当前GDP的直接影响不会如想象的那样大。房地产市场的事情也是如此。
更为重要的是，在当前中国一线城市及部分二线城市，独生子女政策推行较早，独生子女的比重比其他城市要高，由于这些城市房价过高导致生活成本太高，从而使得当前一线城市及部分二线城市有生育能力的80后和70后生育愿意低，因此二孩政策放开之后新增人口主要发生在中小城市及小城镇，所增加的消费红利也在此类地区。所以，放开二孩生育政策之后，房地产开发商及住房投资者想利用这个政策来唱多房价几乎是不太可能。
就当前情况来看，尽管政府推出的一系列房地产救市政策已经一年多了，银行信贷利率水平也已经降至历史最低水平，但是三四线城市(也包括部分二线城市)的住房早就没有投资价值，这些城市的住房消费早在2010年左右就已经供需平衡，当前住房的去库存化相当严重。在这种情况下，新生婴儿增加可能是有利于增加这些城市的住房需求，但在短期内要靠新生婴儿来消化当前这些城市严重的住房供给过剩问题根本不可能。因为，要等新生婴儿进入住房市场是20年之后的事情。
对于一线及二线城市来说，不仅因为生活、教育等成本高，而且这些城市的人口文化程度高、独生子女的比重高，有生育能力的人口生育二孩的愿意十分低。再加上这些城市有生育能力的人口多数不是原住民，而是在房价抬升期间入市购房的。因此，现有的高房价早就把这些群体的人压得喘不过气来，所以他们对生育二孩的欲望更是低。莫说购买四居、五居，即使购买两居都可能严重超支。有能力购买城市多套住房的居民，该买也早就买了。
可见，对于放开二孩生育后，短期内对国内房地产市场影响不大，更不要说会导致房价上涨了。(来源：经济参考报)
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