11月“预言帝”任大炮都改口了：第四季度楼市有点悬，要小心！
2015/11/11 房地产决策参考
11月9日，房地产研究机构“REICO工作室”在华远企业中心BI层会议室举行《2015年第3季度中国房地产市场报告》(简称REICO报告)和《CRECC中国房地产企业景气指数监测报告》(简称CRECC报告)发布研讨会。报告认为，对于2015年房地产市场，预计在4季度房地产市场仍维持调整态势，市场表现弱于3季度。
报告认为，4季度，受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响，在现有政策环境下，房地产市场表现弱于3季度的可能性很大：
第一，房地产市场继续去库存调整，房地产投资增速继续回落。预计房屋销量增速回落，房屋新开工面积继续下降，房地产投资增速继续下降。
第二，房价保持基本平稳，一二线城市房价涨幅继续回落。
REICO报告显示，虽然在一系列放松政策影响下房地产市场有所上扬，但三季度涨幅明显趋缓，二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调，三季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长。
报告显示，今年1至9月，房地产开发完成投资7.05万亿元，同比增长2.6%，增速连续18个月下降，比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。其中，三季度房地产开发完成投资2.66万亿元，同比增长负0.57%，增速比去年同期降低10.6个百分点，是1998年以来首次负增长。
该报告指出，前三季度，一线城市、二线城市和三四线城市房地产开发投资分别同比增长14.8%、1.3%和1.2%，增速全部有所下降。与上年同期相比，一线城市房地产开发投资增速上升1.3个百分点，二线和三四线城市投资增速则分别下降11.9个和10.5个百分点。三季度当季，除一线城市投资有所增长外，二三四线城市都出现投资的负增长。比如二线城市和三四线城市房地产开发投资则同比下降2.2%和1.6%，增速比二季度分别下降2.9个和3.0个百分点。
同日发布的《三季度中国房地产企业景气指数监测报告显示》，近五成企业认为四季度企业综合经营状况一般，超三成企业认为不佳。三季度房地产企业景气指数和企业家信心指数双双下降，其中，行业景气指数从二季度的52.9降至42，已经低于50景气线，预示影响房地产行业发展的不确定因素增加下行压力增大，企业家信心指数为65.6，表明房企经营者对房地产后期发展仍有一定的信心，但同二季度的89.9相比有大幅下降。
该监测报告指出，三季度季房地产走势仍然以消化存量为主基调，商品房待售面积减少、销售面积和销售价格继续上升，但企业赢利水平和综合经营情况差强人意，融资难度加大，固定资产投资意愿减弱等问题仍然存在，小型企业和西部地区企业上述问题尤为突出。
对于企业盈利状况较差，利润率不断下滑的现状，全联房地产商会执行会长任志强认为，当前房地产企业销售的上涨是靠价格的下降，也就意味着在减少利润，如果宏观经济状况不改变，房地产企业现状也不会改变。
在REICO报告发布会上，全联房地产商会执行会长任志强表示，今年全年的房地产销售面积有望超过2013年的历史最高水平，不过今年销售面积增长的前提是利率下降和价格下调， 这与2013年价格飞涨中的房地产销售面积增长不同。他认为，当前房地产市场的最大压力是库存较大。
对于近期北京天价地频出，任志强也表示前景堪忧，“如果北京只有一两块高价地，那把它做成高价房还可以；但是如果高价地多了，就可能每个都是风险。高价地都竞配了大量保障房，这消化起来非常困难，整个社区没法做成一个纯净的高端小区，而要把整个小区拆成两部分也不可能。”
他说：“为了不被老百姓攻击土地出让价格，北京市政府故意摁住地价。比如，一块地成交之后的楼面价为3万元/平米，而在竞拍时，当土地溢价率达到50%时，政府就让开发商转去竞拍保障房。也就是说，这3万元/平米的楼面价还承担了80%-90%保障房的地价。此外，开发商还要承担3%的税费及高利率。”
去年10月，任志强正式退休。去年12月，在他退休后的第一次媒体联谊会上，他判断，2015年四季度房价还会涨。今年8月，他也称，“四季度房价或全面回升，但不会飞涨”。
去年12月，任志强判断，“现在房地产市场库存仍然巨大，预计2015年房地产投资增速会继续下滑，到2015年9月份才会出现反弹”。现在来看，9月份反弹的判断并没有应验。实际上，自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续21个月下滑，目前已经连续八个月在个位数徘徊的状态。
与此前对比，显然，现在任志强对于楼市未来前景的看法有了不小的变化。尤其是最核心的一点——去库存——他的观点没有发生任何变化。
在2014年底的全联房地产商会2014年会上，房企老总们对房地产的未来看法不一。一向坚定看多楼市的任志强，却在会上对房市表现出谨慎悲观的态度。他说：“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。最严重的问题是我们的库存在不断加大，目前预售面积已经超过6亿平方米，达到历史高峰，库存压力不仅出现在大城市，二三四线城市都出现了。”
今年11月10日，习近平在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
高库存成为房地产业的一个痛点。国际统计局数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米。
REICO工作室由全联房地产商会(CRECC)和中城联盟投资基金共同支持建立的，支助企业包括华远、首开、万科等几家房地产企业，任志强是主要牵头人。REICO工作室研究报告是任志强观察房地产市场的重要依据之一，可以说，报告观点和任志强的观点往往是同一回事。(《房地产决策参考》一力)
附录：
2015年第3季度房地产市场运行状况及形势预测
报告来源：REICO 工作室
一、3季度房屋交易继续回暖，销售增幅和价格涨幅高于第2季度，二手房交易季末增长态势减弱
3季度，房屋交易量连续第二个季度增加。房屋销售面积为3.26亿平方米，同比增加13.5%，增幅比2季度增加0.2个百分点。其中，住宅和办公楼销售继续回暖，商业用房销售负增长。
3季度，地级以上城市二手房成交量继续大幅增加，中国城市二手房挂牌量环比增加22.8%。从月度变化来看，9月份以来，二手房挂牌量和挂牌价格涨幅明显放缓，9月份下半月以来，二手房挂牌量连续3周环比下降，挂牌价格连续2周环比下降。
3季度，综合地价涨幅略有回落。其中，商业和工业用地价格涨幅回落，居住用地价格涨幅继续上升。
3季度，70大中城市新建住宅价格环比止跌上涨，累计上涨0.15%；二手住宅价格连续两个季度上涨，环比累计上涨0.5%，涨幅比上季度增加0.2个百分点。分月度来看，新建住房价格涨幅逐月增加；二手住房价格4月份止跌，6-8月连续三个月涨幅保持0.2%，9月份涨幅下降至0.1%。
分地区看，3季度，一线城市商品房销售面积增幅回落，房价涨幅收窄。多数城市二手房成交量在7月份达到峰值，之后呈现环比下降态势，同比增幅明显减小。
二、3季度房地产投资意愿不高，投资出现近年首次负增长
3季度，房地产开发企业资金压力仍处历史较高水平，本年资金来源同比增长2.4%，比2季度减少0.5个百分点。前三季度房地产开发资金来源/房地产开发投资的比值为1.89，为历史较低数值。
3季度，房地产企业投资意愿延续上半年的低落态势。其中，房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长，房地产开发完成投资2.66万亿元，同比负增长0.57%。房地产企业购置土地面积0.61亿平方米，同比减少33.8%，连续4个季度降幅在30%以上。房地产开发房屋新开工面积4.7亿平方米，同比下降7.7%，比上季度降幅收窄6.6个百分点。
分地区看，3季度，一线城市房地产投资小幅增加，二三四线城市房地产投资均为负增长；一二三四线城市购置土地面积继续超过30%的负增长；一线城市商品房屋新开工面积连续两个季度同比增加，二三四线新开工面积降幅收窄。
三、预计4季度房地产市场仍维持调整态势，市场表现弱于3季度
4季度，受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响，在现有政策环境下，房地产市场表现弱于3季度的可能性很大：
第一，房地产市场继续去库存调整，房地产投资增速继续回落。预计房屋销量增速回落，房屋新开工面积继续下降，房地产投资增速继续下降。
第二，房价保持基本平稳，一二线城市房价涨幅继续回落。
2015年三季度房地产企业景气指数监测
2015年三季度房地产企业景气指数，企业家信心指数双双回调，其中，行业景气指数回调50景气线之下至42，预示影响房地产行业发展的不确定因素增加下行压力增大，企业家信心指数为65.6，房企经营者对房地产后期发展仍有一定的信心，但同二季度的89.9相比有大幅下降。
注：企业景气指数2014年未做调查, 趋势线绘制
本季房地产走势仍然以消化存量为主基调，商品房待售面积减少、销售面积和销售价格继续上升，但企业赢利水平和综合经营情况差强人意，融资难度加大，固定资产投资意愿减弱等问题仍然存在，小型企业和西部地区企业上述问题尤为突出。
一、本季度企业购置土地面积大幅减少，预期比例增加
三季度，购置土地减少的企业所占比例达到55.4%，环比扩大近23个百分点，增加的企业仅有2.6%。小型企业，西部地区购置土地减少的企业所占比例最高，分别占58.2%和55.5%。
从下季度预期看，计划增加土地购置面积的企业比例占22.4%，意愿有所加强，但环比二季度计划减少仍然增加了3个百分点。
一线城市购中，土地购置面积减少的企业所占比例幅度超过了六成为60.9%，超过了全国4.5个百分点，实际增加的企业比例仅为1.1%，四季度计划增加购置土地企业大幅增加，达到31.5%。
二、商品房销售面积增加，待售面积减少
销售面积同比上升和持平的企业比例分别为42.2%和50.3%，虽然销售面积增加企业的比例同比下降了11个百分点，但两项之和仍然高于上季度5个百分点，销售面积减少的企业同比下降了5个百分点，为7.5%，主要集中在西部地区。
三季度商品房待售面积同比减少和持平的企业比例分别为37.5%和51.1%，减少和持平的企业所占比例同比下降了5.3个百分点。
从地区看，待售面积减少最多的集中在东部地区，比例为41.1%，待售面积增长最快的是西部地区比例达到27.2%。
值得注意的是，一线城市待售面积减少企业的比例为31.5%，低于全国水平，而待售面积增加的企业比例高于全国水平9个百分点，达到20.7%。
三、销售价格稳步上升，房价预期上升趋势不改
商品房平均销售价格上升的企业比例为42.9%，与上季度持平为54.5%，而下降的企业只有2.6%。
86.4%企业认为下季度商品房平均价格在保持稳定情况下继续上升，而一线城市的这一比例达到了92.4%，而在预计下降的13.6%企业中，西部地区企业所占比例最高。
四、用工成本、用工预期双回落
本季度企业用工成本下降的企业占11%，下降企业比例同比上升了7.1个百分点，持平企业上升了2个百分点，达到37.1%。
58.4%企业下季度用工将会减少，增加的企业仅占4.7%。其中，西部地区减少用工的企业所占比例最高达到62%，一线城市用工减少的企业所占比例也超过了全国水平达到了59.8%。
五、土地购置价格上涨幅度不减
三季度企业购置土地价格上涨的比例继续走高，所占比例由二季度35.3%上升到47.4%，持平的占40.8%，比二季度上升了6.5个百分点，下降的仅11.8%，同比缩小18.6个百分点。
一线城市企业土地购置土地价格上涨的企业51.1%，明显高于全国水平。
六、企业综合经营状况不佳，盈利差的企业比例上升
48.3%企业盈利状况差于正常水平，比二季度上升了13个百分点，好于正常水平的企业比例由二季度31.2%，下降到14.2%。
从综合经营状况看，经营不佳企业所占比例也在上升，由二季度32.6%，上升至41.6%，经营良好的企业由33.6%下降至21.8%。
下季度47.4%企业认为综合经营状况一般，33.0%企业认为不佳。
七、固定资产投资预期环比总体相当，增长幅度放缓
四季度房地产经营者投资预期增加的占14.4%，持平的38.6%两项相加总体相当，同上季预期计划增长36.4%相比，速度明显放缓。
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