帝都，五环内，长安街，地铁边，百万级：投资孤品就这样一套一套与你擦肩而过？
2015/11/12 房地产决策参考

     多家房地产机构统计数据显示，今年金九银十新房成交数据颇不美观。业内人士认为，新房豪宅化趋势是影响成交去化的主要原因。然而，在豪宅当道的当下，低总价、小户型的百万级别投资盘，却突围市场走出了热销行情。其中，地处京西长安街沿线的石景山商住产品备受市场追捧。

     豪宅当道影响新房去化

     商住产品突围金九银十

     链家研究院统计，9月新建商品住宅网签量为8048套，扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交4003套，比8月下降22.3%。10月份，新房市场持续回落，10月1日至25日，新建商品住宅网签量为6390套，环比下降9.2%。纯商品住宅(扣除保障房、自住房)成交2701套，环比下降20.5%。

     中原地产研究部统计数据也显示，10月北京纯新建商品房签约3467套，环比9月份下滑了23%，相比去年10月份下降了18%。二手房的销量也不太理想，北京全市二手住宅网签总量为14382套，环比上月下滑16.7%。数据还显示，9月和10月新房成交仅7979套，低于市场低迷的2014年同期的8072套。

     对此，业内人士普遍认为，金九银十的冷清，主要是因为商品住宅的豪宅化趋势影响了新房去化周期。中原首席分析师张大伟认为，整体来看，今年由于阅兵、中秋节、国庆节几件事影响了市场签约，但更重要的原因是，今年以来新建商品房市场趋势高端化，导致去化受到了较大影响。

     一方面是豪宅当道，地王及豪宅托起新房市场价格，影响新房成交节奏。然而，另一方面，也有业内人士提出，豪宅产品并非市场“主旋律”，在豪宅产品以外，低总价、小户型的百万级商住产品，在金九银十期间，也受到置业者追捧。

     “项目11月8日开盘创下了400组客户到访抢购、一小时全部房源售罄、成交金额达3亿元的热销记录。”位于西长安街延长线的石景山商住项目紫御长安销售人员介绍道。

    

     市场分析人士指出，低总价的商住产品受到置业者追捧，是因为相较豪宅动辄千万的置业门槛，门槛仅为百万级别的商住产品，恰恰填补了当前地王频出楼市下的市场空白。

     稀缺性价值带动置业需求

     石景山迎商住置业窗口期

     记者注意到，目前北京在售商住产品基本位于海淀、大兴、门头沟等五环外的区域，其中远洋新天地、中昂时代广场位于门头沟，总价约在120-200万元/套；北京城建·北京密码、恒大未来城、泰禾中央广场均位于大兴，前二者总价在80-100万元/套，后者总价约在200万元/套。相较之下，紫御长安作为四五环之间的升级版轻奢商住产品，均价仅4万元，最小的25平米小户型置业门槛仅百万元，更是受到市场关注。

     业内人士认为，相较于大兴楼市多年来放量一直较大，以及门头沟楼市距离城区较远等特点，石景山楼市因规划利好以及常年供应稀缺，一直是自住及投资置业的关注焦点。

     据悉，石景山作为京西区域的重力区，未来规划将建设成一个集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的“首都休闲娱乐中心区”。未来区域内不仅商业配套更成熟，更将在交通上汇聚三条地铁线，连通长安街沿线、阜石路、莲石路、西五环等主干道，拉近与城市核心板块距离，承接西长安街、金融街等沿线利好，吸聚各种产业、商业、人才附加值，带动区域新房的升值。

     一方面是楼市向好，另一方面则是置业需求和供应稀缺的矛盾。今年下半年，丰台地王频出，预计10万、15万每平米的入市价，将使目前均价还在4万的石景山区域投资价值远高于丰台，北京传统“城八区”石景山成为真正价值洼地。承接了其外溢的刚需及改善型置业需求。再加上石景山区地缘性客户的置业需求，新房需求量不容小觑。

     但在供应层面，记者据北京市国土局成交记录，去年至今，石景山仅成交了6宗地，其中的3宗住宅用地中，还有一宗是被远洋地产拿下的刘娘府地块，也将转化为高端产品。土地供应的稀缺，导致近年来石景山新房一直有断供之嫌，目前区域内仅有金融街长安中心、绿地天空之城、紫御长安等项目在售，且总价100万元左右的房源一直十分紧俏。

     “豪宅扎堆的情形下，低总价小户型商住产品门槛较低，再加上石景山楼市一直供应稀缺，自住及投资价值不言而喻。”紫御长安项目负责人表示，项目不仅吸引了众多石景山本地客源，更涌来很多海淀、丰台外溢的置业需求。

     低总价小户型也玩创新

     Solomo智慧空间受追捧

     记者从市场上了解到，尽管商住产品置业门槛低，但产品一直不停创新。一位商住项目的操盘手告诉记者，层高、面宽等方面的设计，都决定着商住产品成败的关键。同时，在今年互联网创业大潮的局面下，灵活、精致、多功能的商住项目，若能提供更多互联网一体化社区平台，则更能迎合创业公司的需求，赢得市场先机。

     据悉，泰禾中央广场商住公寓产品层高4.5米，户型88平方米，加上赠送面积，实际得到的面积近145平方米。恒大未来城则创新推出“空中墅”产品，共8.4米的层高将传统的商住层高翻倍，将两层格局改为三层。

     “我们将66平方米的空间变为三室两厅两卫，一层办公、二层自住，还赠送阳光飘窗和储物空间。”为了满足大多数客户需求，紫御长安专门请来金辉圆装修有限公司——金力地产豪宅系产品紫御华府的精装修设计公司在对空间反复推敲后，给客户提供了几种低总价、高性价比的solomo轻奢小跃层设计方案，在空间实用性、选材品质、视觉美观、人性细节、施工工艺等角度实现了审美与实用的完美平衡，解决了大部分业主的装修难题，也使得项目在京城商住项目中脱颖而出，成为这类产品的升级“终结者”。

    

     紫御长安室内图

     此外，项目外部置身石景山CRD核心绝版地段，辐射石景山60万平方米京西商务区，周边环绕地铁一号线八角游乐园站，四大公园、医院、五大名校、万达广场聚焦，未来升值潜力看好。内部则创新打造了全配套solomo智慧化服务平台，让服务更精准、更周到，如全wi-fi覆盖、商务会客厅、国际视频会议室、美食汇、mini仓库、物流收转、健身房等配套设施，迎合了当下创业热潮，便捷办公所需，备受市场青睐。

    

    

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