2016年杭州成都等二线城市房价将上涨  靠谱吗？
2016/1/9 房地产决策参考

    

     香港《南华早报》网站1月6日报道，法国巴黎银行亚太房地产研究部门主管李伟烈说，预计二线城市的房价在未来12个月里将复苏。

     李在6日于香港举行的新闻发布会上说：“我们认为供应相对而言有限，但需求在增加，从去年下半年起，房屋销售已经开始抬头。”

     在过去两年间，中等城市的房地产投资热大幅降温。根据法国巴黎银行统计，这些城市的总销售面积在过去两年的每年里都下降了30%到50%，同时有迹象显示，未售出房屋的库存量正在下降。

     截至去年11月底，位于中国东部地区的苏州、杭州和合肥属于某机构所跟踪的18个主要城市中库存量最低的城市之列。比如，杭州的库存出清周期为4.5个月，上海的这一数字则为14.2个月——上海的新房均价为全国第二高。2015年，杭州的新房价格基本持平，仅上涨0.3%，去年12月份的均价为每平米16186元人民币。

     世邦魏理仕地产咨询服务公司研究部门主管陈仲伟说，由于需求增加，南京、杭州或成都(该市是中国西部的中心)等二线城市的房价将保持坚挺。

     陈说，这些城市的经济发展势头强劲，人口数量呈正增长。

     报道称，但是由于经济疲软，中国东北某些城市(比如长春和哈尔滨)的房屋销售仍然面临压力。从政策角度讲，李预测中央政府今年将出台额外的政策，以提振住宅市场，并将把主要精力放在帮助较小城市去库存上。将发生的变化可能包括：房贷利息抵税、鼓励农民进城买房以及政府回购商品房用作保障房。

     李说：“今年政府将从房地产领域获得对实体经济的更多支持。”他还说，全国房屋建设将从下半年开始复苏。

     成都、厦门、苏州、合肥……2016年，这些二线城市楼市真的会复苏吗？

     2015年12月中旬，上海同策咨询研究部联合同海咨询发布了《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告。《房地产决策参考》认为，该报告数据和建议，具有很强的参考价值。

    

     供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间；1.1-2之间属于相对均衡区间；供需比大于2.0，属于供需失衡。

     报告数据显示，在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57。

     部分二线城市，如福州、合肥、石家庄供需比也在1.1以下，像合肥和石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。重点二线城市中，成都、厦门、天津、杭州、西安、南京，排名位于中上游，他们的经济发展程度较好，基本上属于人口导入型城市，也具备一定的投资价值。比较重要的二线城市中，武汉、苏州和重庆，供需比排名位于中游，主要原因在于这三个城市土地供给量偏大，导致其供需比上升。东北城市和部分西北城市，供需比偏高，城市投资价值较低。东北的城市哈尔滨、长春、沈阳、大连，由于人口外流以及经济发展状况不佳，需求减少，加之沈阳、长春等城市库存较高，所以供需比普遍偏高；青岛、呼和浩特等城市由于库存高企，目前主要处于去库存状态。

     报告建议：

     对于供需比小于1.1，而且未来市场容量大的城市，这样的城市供需关系合理，开发商积极进入能够降低自身风险，这样的城市包括北京、上海、深圳、广州、合肥、福州；

     对于供需比在1.1-2.0之间，而且未来市场容量比较大的城市，对于这样的城市开发商可以选择性进入，但要关注其后续供地的变化，如果后续供地能有所下降，其投资价值还有上升空间；

     对于部分供需比大于2.0，而且由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，开发商要警惕，该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

    

     二线城市众多，究竟哪些二线城市值得投资，还需要参考经济发展和人口两个重要指标。

     下面是部分二线城市2014年GDP和常住人口的排名。

    

    

     2015年，仲量联行发布了《中国城市60强》报告。二线城市包括长沙、大连、济南、宁波、青岛、无锡、厦门和郑州。

    

    

     网上还有一份流传很广的中国城市等级划分，对城市属性有较为详细的分类，有一定的参考价值。兹列于后：

     一线城市：

     北京(全国政治、文化、教育中心)

     上海(全国经济中心)

     广州(经济发达，中国第三大城市)

     深圳(经济发达、特区城市)

     天津(准一线，经济发达城市)

     二线发达城市：

     杭州(经济发达、副省级、强省省会)

     南京(经济发达、副省级、强省省会)

     济南(经济发达、副省级、强省省会)

     重庆(直辖市，西部中心城市)

     青岛(经济发达、计划单列市)

     大连(经济发达、计划单列市)

     宁波(经济发达、计划单列市)

     厦门(经济发达、计划单列市)

     二线中等发达城市：

     成都(经济发展较好、区域中心、副省级省会)

     武汉(经济发展较好、区域中心、副省级省会)

     沈阳(经济发展较好、区域中心、副省级省会)

     西安(区域中心、副省级省会)

     长春(区域中心、副省级省会)

     长沙(经济发展较好、地级市省会)

     福州(经济发展较好、地级市省会)

     郑州(经济发展较好、地级市省会)

     石家庄(经济发展较好、地级市省会)

     苏州(经济强市、中国地级市经济最强市)

     佛山(经济强市)

     东莞(经济强市)

     无锡(经济强市)

     烟台(经济强市)

     太原(经济强市、地级市省会)

     二线发展较弱城市：

     合肥 (地级市省会)

     南昌 (地级市省会)

     南宁 (地级市省会)

     昆明 (地级市省会)

     温州 (重要的经济城市)

     淄博 (重要的工业城市)

     唐山(河北经济强市)

     三线城市：

     乌鲁木齐(新疆自治区首府)

     贵阳(贵州省会)

     海口(海南省会)

     兰州(甘肃省会)

     银川(宁夏自治区首府)

     西宁(青海省会)

     呼和浩特(内蒙古首府)

     洛阳(河南经济强市、古都)

     邯郸(河北经济第三强市)。

     四线城市：剩余的所有城市

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