2016年哪些城市房价没戏？四张表格告诉你！
2016/1/13 房地产决策参考

    

     一、金额榜前列一定是中国最火爆的城市，但上了面积榜却不一定火爆

    

     从商品住宅成交金额TOP10的城市来看，四大一线城市全部位于前列，上海以4679亿元成交金额独占鳌头，远超出北京1600亿元之多，深圳成交金额同比增117%，增幅远高于其他城市。杭州、深圳、南京在2015年销售表现也非常出色。

     成都、重庆继续夺得面积榜冠亚军，但和去年相比面积没有增长，甚至和2013年相比还出现负增长，在利好政策之下面不进反退，人口红利也基本上使用殆尽；继成都、重庆、武汉、上海之后就是佛山了，累计成交量达1444万平方米，同比上涨39%，市场表现尤为突出；而后的长沙、沈阳、西安，为三个压力城市，销售面积很大，供应面积更大，去化周期也很长；第九位是去年下半年一军突起的天津，天津两张榜都在第九位；杭州排在前10位的销售面积，挤掉了广州。

     二、“供不应求”的这些城市，房价上升是大概率事件

    

     从去化周期上看，宁波、杭州、长沙、福州等部分压力城市，去化周期降到12个月以下；沈阳、海口、大连等城市，去化压力虽有减轻，但整体仍超18个月警戒线，去库存任重道远；上海、南京、苏州、武汉、合肥、南昌等城市去化周期不足6个月，市场严重供不应求，后期房价上涨压力不可小觑。超过12个月的城市除了比较接近的长沙之外还有常州、无锡、长春、西安、青岛、沈阳、海口、大连，特别是大连在去年市场这么好的情况下面，消化周期还接近30个月。

    

     从土地市场来看，北京、上海两个城市在土地成交金额上排在最前列。但建筑面积却非最前，上海近1500万方的建筑面积包含了商业、办公、住宅。而2015年上海光住宅就卖了1500万方，所以把上海所有土地折算成建筑面积，才勉强够去年供应的全部住宅量。更不用说北京了，北京应该是目前中国最高的土地城市。

     反之，我们要替济南、成都捏把汗，土地成交金额前10位当中没有看到济南，但是在土地成交面积榜中位居第二。还有西安、南通、常州等城市，不仅没有减少土地供应，继续还保持土地供应的前列，看来去库存要成为一个长期艰苦卓越的工作。

     三、全国千万豪宅总量不到2万套，真正的高端市场还在上海、北京、深圳

    

     整个中国千万以上豪宅一年总量不到两万套，主要集中在三个城市，上海、北京、深圳。上海7844套，北京3500套，深圳将近3000套。说北京遍地豪宅我一直打一个问号，如果按照2015年北京卖到这种程度也只卖3500套，真的替北京捏把汗。北京的土地太贵、总的成交不如上海，高端总套数也比上海少，单价最高豪宅当中也是上海更多，最贵的也在上海，所以上海的房价空间相对来说更大一些。北京如果在一年内快速被推高的话还是有点压力的，再加上现在雾霾问题，对北京影响还是比较大的。杭州1020套，在二线城市中遥遥领先。广州只有814套，所以我们公认广州应该算一线半城市。再往后的城市可能就是小几百套。

     2016预测

     ■ 2016年到2018年销售面积应该在12亿到13亿平方米左右。金额在9亿到10万亿，每年都会略升一点，但不会出现爆发式、井喷式的上行。

     ■ 2016年通过政策支持和市场总体运作，连续三年高位运行应该没什么大问题。之后不论是刚需还是其他改变，要保持这样一个量还是有很大压力的，但不会雪崩式下降。

     ■ 从城市角度上来讲，第一类还是北京、上海、深圳；第二梯队广州、南京、厦门(广州原来是属于一线，现在我稍微排名往后放一点)；接下来是武汉、合肥、郑州、苏州、杭州，这五个城市核心都是区域龙头城市，相信2016年能够延续2015的势头。成都、重庆属于量大没钱赚的城市，至少还存在量，量不会萎缩。

     ■ 对于产品结构来说，住宅还是最为稳定的，商业、办公、旅游地产、养老地产都有压力。

     (来源：易居中国)

    http://www.duyihua.cn
返回 房地产决策参考 返回首页 返回百拇医药