2016年一线城市房价暴涨已成定局
2016/3/2 房地产决策参考

     3月1日，房地产自媒体《房地产决策参考》高级分析师一力，接受了新浪乐居新闻网的专访。现将专访原文照登如下。文中观点仅供参考。

     1、您如何看待当前一二线房价走势？原因是什么？

     《房地产决策参考》:如何看待当前楼市，这可能是一个根本性的问题,也是一个相当有争议的问题。要知道，上一轮房地产市场的高点在2013年。比如，北京二手房房价最高点基本就在2013年，现在又一次到了那个高点，甚至超过那时候的房价了。经历了2014、2015年的高位盘整，2016年市场反弹，应该视为一种正常波动，本质上，和过去楼市的波动，包括2008年金融危机后的那一轮楼市反弹，没有什么不同。

     说当前房价暴涨、楼市狂飙，这本身是一个不成立的结论。四大一线城市和南京、厦门、苏州等二线热点城市，尤其是深圳、上海、北京，无论是新房还是二手房，价格涨幅比较大，如果没有干预，除了深圳之外，今年涨幅将超过去年，这是完全可能的。但是，与此同时，大部分二线城市基本上还是很平稳的，像青岛、武汉、成都、重庆，甚至杭州、长沙、郑州等城市，尽管成交量也很可观，但是库存也大，新增出让土地也源源不断，房价短期大幅度上涨的可能性并不大。至于绝大部分三四线城市，房企还在挣扎，房价甚至还在下降，不存在任何过热。所以，对当前楼市总体状况，并不需要担心，更不用出台全局性的房价调控政策。恰好相反，2016年的主题还是去库存。

     2、你认为政府是否会出台政策控制楼市局面？如果会，出台哪些政策？

     《房地产决策参考》:一线城市出台一些稳定市场的政策是可能的，因为相对而言，一线城市房价涨幅比较明显。政府可能会调整首付比例，还比如可能调整契税、营业税优惠政策等，政策工具很多。此前的新政是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。如果一线城市恢复到新政之前，市场就会立刻降温。但是，新政刚刚出台，又打回去，这样有损于出台政策的权威性。

     中国楼市，和股市一样，是典型的政策市。政府总有办法，无论是行政还是税收、利率的办法，把楼市弄到它所期望的状态。

     对于大多数城市而言，目前政府正在做的事情是，如何吸引更多的人去购房，以消化库存，激活土地市场。沈阳支持大学生购房就是一个非常极端的例子。

     3月1日，沈阳下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》。其中对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生，首付比例实行“零首付”政策，而在校生则将享受每平方米200元的价格补贴。同时，公积金贷款首套最低首付比例降至10%，二套首付也降至20%。

     3月1日晚间10时36分，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”发布消息称，沈阳市政府有关部门表示该政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。出台不到半日的“零首付”买房新政，被正式叫停。

     从这个案例可以看出，地方政府对于去库存心急火燎的心情。沈阳还是东北大城市。对于更多势弱的城市而言，楼市库存面临的困局可想而知。

     3、你认为下半年北京上海深圳房价会如何走？

     《房地产决策参考》:还今年1月份的时候，《房地产决策参考》发过一篇文章《2016年北京房价会暴涨吗？》。文章分析认为，完全有这种可能性，即使涨幅达不到40%，但超过2015年同比2014年的涨幅，可能性是很大的。

     和深圳情形类似，北京市住宅用地成交规划建筑面积已连续下降三年。2015年，北京市共出让108宗土地，相比2014年减少了33宗，其中建设用地面积合计697.43万平方米，规划建筑面积1482.54万平方米，同比分别减少25.6%、10.9%，这一成交量创造了近8年的新低。新建商品房库存更是岌岌可危。

     2014年，北京楼市不算景气，2015年势头亦弱于上海深圳，两年以来新增了七八十万人口，积累了大量新增需求和改善性需求，不可能在2015年得到满足，2016年爆发的可能性在增加。实际上，这个事实正在发生。

     《2016年北京房价会暴涨吗？》一文归纳了一下，2016年帝都房价上涨的因素主要有：

     第一，国内将继续通过降准等手段释放流动性，货币环境十分宽松，开发商融资成本大幅度降低，房贷优惠有望继续加大;

     第二，外部内部需求不振延续，大部分传统行业凋敝，新兴产业尚未成型，股市难有根本性起色，互联网金融继续破灭，各路资金将源源不断流入房地产市场;

     第三，2015年多次降息，2016年还将降息一次，降息效应累积、爆发，推动置业者入市;

     第四，决策层矢志去房地产库存，对楼市呵护持续，对高房价继续容忍，不会出台干预措施;

     第五，北京不再新建双限房和经适房，保障房向以租售并举、以租为主调整，将部分群体推向商品房市场;

     第六，2014年、2015年地王频出，2015年年末房价持续上涨，2016年买房者恐慌性入市;

     第七，二胎新政元年，新生儿增加，改善性置业需求增加;

     第八，城区教改政策基本稳定并延续，优质小学和对口校、直升校学区房继续供不应求。

     上海、深圳继续上涨的原因和这类似。上述原因中，降准这一预测已经在上周五(2月26日)兑现了。其他因素还在继续发酵。当然，深圳去年涨幅过大，今年不可能继续这种涨幅。

     4、你认为中介和开发商在这次楼市火爆中起了多大作用？

     《房地产决策参考》:二者都是推波助澜，起不到根本性的决定作用。但是，政府监管楼市，不能忽视像链家这样的大型二手房公司对房价的影响。买过二手房的人都知道，有些大型的二手房公司，完全垄断了城市某些区域的房源。你卖房子，只能通过它；你买房子，也只能通过它。否则，你基本上别无他途。就像过去国美、苏宁几乎控制了家用电器的销售渠道一样，它对厂家的影响力很大，对电器定价的控制力是很强的。房子本质上也是一样的。同时，在房产交易过程中，价格信息是完全不对称的。如果中介公司管理不严，或者政府对中介的监管不严，区域房价被操控的可能性是完全存在的。

     此外，政府要加强对二手房公司金融杠杆业务的监管。最近疯狂扩张的中介巨头链家正陷入了一场史无前例的危机和质疑之中。对这些违规行为，政府应该及时出手监管，否则，就像e租宝一样，一旦做到很大的规模，市场风险和社会恶劣影响就会变得很大。

     从某种意义上说，开发商对房价的影响力远远小于一些大型二手房公司。因为开发商基本上是在售楼处卖房的坐商，看天吃饭，等人上门来买，即使可以分销，也往往没有真正掌握销售渠道。二手房公司的人，时刻都在走街串巷。开发商对市场的触角，没有二手房经纪公司覆盖广和灵敏。市场一有风吹草动，往往是二手房经纪公司最敏感，“春江水暖鸭先知”。未来，如果形成卖新房由二手房经纪公司唱主角的话，二手房公司对房价的影响力会更大。

     5、如果有人咨询现在该买房还是卖房，你有什么建议？

     《房地产决策参考》:如果是刚需，财务能够支撑，为什么不买呢？从长远来看，几大一线城市的房价还是有支撑的，毕竟一线城市就四个，中国人口和财富又那么多，一线城市房价远远高于世界上其他城市，也是可以理解的。

     如果财务比较紧张，压力实在太大，为何非要买呢？从资金回报率看，在一线城市租房也是划算的。如果资金量确实不够，在一线城市买房很困难，投资完全可以放在一些二线城市。很多二线城市住宅，比如成都，热点区域的出租收益率回报要高于北京，基本上是2倍。无论在哪里买房，最重要的一点是，要买有人气的房，不要被别人画的大饼所迷惑。

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