环京楼市接盘侠该醒醒了 别只是买个数字在那里玩！
2016/3/23 房地产决策参考
本来不想凑个热闹，可是看到好多喷，道行不够，实在憋不住了。
《房地产决策参考》(ID：fangjuece)在2016年春节前就判断，2016年北京房价将会步深圳后尘，暴涨!不用多说，即使从现在开始北京房价停涨，2016年北京房价的涨幅，无论新房还是二手房，也可以算是“暴涨”的范畴了。
看看你家的房价，从元旦到现在不到3个月时间内，真的是像北京某官员说的那样“年初至今上涨11.3%”？绝对不止。春节后，从央行1月份天量信贷的消息发布之后，北京房价直接跳涨!
但笔者真的很担心。担心什么？担心北京城市核心区的房价暴涨的外溢效应，会将一大批环京楼市的投资者带入歧途。
当燕郊房价据说马上要奔三万了，笔者就觉得去年判断“2016年燕郊房价破两万”，太不具有想象力了。燕郊房价在短时间内的暴涨，不知让多少北京人悔恨啊。
悔恨有什么用!只有采取行动才能把“损失”弥补回来啊。如何弥补？还有燕郊南、香河、大厂、固安呢。每一个环京楼市板块，一定都有足够的说辞和“卖点”等你自信满满地下单。可是，实际上，很多“卖点”都是夸大的说辞，更多的是陷阱。
今天有点忙，笔者不想细说理由。只简单地说说，为何环京楼市投资，要谨慎、谨慎、再谨慎。或者说说笔者对投资房地产的一点认识和理念。不对的地方，多多批评交流。
第一，不要把过去“造城运动”时候的投资理念搬到今天。
今天在中国，大规模“造城运动”的时代早已经过去了。即使是北京这样的超级城市，也概莫能外。再幻想在环京某个区域，再造一座功能完备、能就业、能把人留住，那基本上是不可能的。为什么？因为北京没有那么多可以外迁的业、外迁的人。
中央天天吼疏散城市功能，不就打发了几个批发市场、几所高校的本科部分和一个北京市政府嘛。在未来，还会有一些疏散，但绝对难以再造市政府搬迁到通州这样的大动作了。市政府过去了，当然得把学校、医院等设施搞上去，通州房价涨上去，也是有道理的。但是，环京楼市跟着意淫，那就有点不切实际了。
没有产业，留不住人的几个环京区域，顶多成为一个个天通苑，就很了不起了。不同的是，天通苑还在北京，有地铁，距离北京不算远，房子有人接盘。还有一个最大的不同，天通苑的房子，有人住啊，白天出门，晚上还得回去睡觉。环京楼市，绝大部分都是北京投资客，有几个人去住？成为天通苑都是梦。
最简单的道理，只有有人住的房子，才有投资价值。没人去住，你留给谁去接盘？
2015年末，北京常住人口为2170.5万人，常住人口增量从2011年的57.4万人，降至2015年的18.9万人，增速从2.9%降至0.9%。北京人口增幅正在大幅度地减少，再过几年，也许北京常驻人口就不会增长了。一个没有人口增量的北京城，如何去消耗环京楼市的天量库存，以及更加天量甚至无限大的新增房源呢？
不要跟我说，北京放缓的人口增幅都跑到环京区域去了。那是不可能的。新增的人口，永远是冲着“业”去的。没有业，人家去干什么呢？
甭说环京了。未来，北京通州、大兴、昌平，也就是北京将要重点建设的几座卫星城，都还有大量的土地可供开发。如果说通州是被疏解的北京行政副中心，那么依托北京新机场的优势，大兴(含亦庄)有望成为功能疏解后的北京经济(产业)副中心。这些区域将会吸纳相当大的人口数量。环京区域想吸纳多大规模的人口和产业，那是相当遥远也许永远都难以实现的事情。环京某些区域，天天吹嘘这样那样的产业，可是实际情况又如何呢？我不说，你去了解下就知道了。
对比一下国外大都市圈的发展，环京楼市唯一的价值，就是那些交通方便、环境不错的低密度住宅。当拥挤的北京被一大批中产阶层厌烦，他们有足够的闲钱去环京置办一所低密度的联排或者独董小别墅，作为一种生活方式。这样的物业，起码能够吸引人去居住一阵子。
你说，你去距离帝都十万八千里、啥都没有的荒郊野岭，也没有什么了不得的自然景观，去买动辄二三十层、一堆密不透风的海市蜃楼，是不是有点疯了么？
买是为了卖。你说，有人来为你接盘么？
第二，不要把暂时的数字当投资成功
房地产投资标的物的选择，永远只有一个标准，就是房子得有人用，租得出去，哪怕租金稍微低点。
呵呵，也许话未说完，有人就要鄙视了：买房就是为了赚房租啊？是啊，买房当然不是了为赚房租，是为了赚取房屋买卖的差价。可是，没人用，没人租，你又卖给谁呢？为了卖给一个继续想吃差价的接盘者？
因此，千万不要被当下环京楼市房价暴涨迷住了双眼。
股市上有句话，叫落袋为安。只要你不死心塌地不玩了，就永远谈不上“落袋”，也就“安”不了。投资环京楼市如何算落袋为安？就是你卖掉房子的那一天。否则，即使现在房价翻番，只要你没有出手，就算什么也没有捞到。
不相信，你现在去卖试试？现在投资客汹涌，也许正好有一个接盘侠。
环京楼市房价当下为何会暴涨？只有一个原因，那就是通州和燕郊房价一夜暴涨后，带动了大批投资资金的涌入，市场在一夜之家被抬起来了。可是，真的是开发商所吹嘘的那样——“买到即赚到”吗？
只有不断地有大批北京人去环京楼市买入、买入、买入，环京楼市价格才会稳住，才有可能继续上涨。而且，还有一个前提条件，环京区域开发的楼盘不要太多、太多、太多。这个前提条件，只有你去和当地政府商量了。北京六环路全长将近200公里，环京区域绵延了多大的腹地，只有你亲自去开车去感受了。去感受一下，你新投资的楼盘周围，还可以装下多少个你投资的小区。更不要说，回到北京市管辖的区域，还会装下多少个新建的居住小区了。
不用赘言，如果有一天你出手的时候，你投资的环京楼盘的价格，不是你买房时价格的2倍甚至3倍，你出手掉想大赚的几率并不高。如果价格连2倍都达不到，在寥若晨星的接盘人中间，只想借助一点点让利空间，找到属于你的那位接盘侠，难度是可想而知的。在燕郊房价已经跨越2万、直奔3万，固安房价上万，永清房价也已经达到七八千的当下，再翻番、甚至涨3倍的几率有多大呢？得有多大的资金量才能撬动呢？
只有在两种条件下，才有可能实现：
第一，货币严重贬值。
第二，北京城区人口大规模地被疏解或者吸引到环北京区域。
而这两点，几乎都是不可能的。
一句话，投资房产一定要遵循价值投资的理念，否则真的难以出手。别花了血本，只是买了个数字在那里玩!(文章观点不够成投资建议。欢迎转载，转载请注明出处《房地产决策参考》)
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