楼市菊与刀：悠着点  别再把二线城市给毁掉了
2016/3/26 房地产决策参考

    

     3月25日，上海出台“沪九条”，非沪籍居民购房缴纳社保从2年调整为连续缴满5年及以上；拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业个贷的首付款比例不低于50%；购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。

     是晚，深圳也“萧规曹随”，大幅提高了购房门槛：本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍能提供3年及以上个税或社保证明的，限购1套住房。

     同为一线城市，北京、广州岂甘(敢)落后？

     25日，北京市住建委称，北京将开展房地产经纪机构专项执法检查,重点检查擅自发布房源信息、违规群租、哄抬房价、阴阳合同、经纪人员不良行为等十个方面。核心是：禁止哄抬房价!

     接近北京市住建委决策层的京房字称：“最近有些中介网站已经悄悄下架了很多高价房源。这些高价房源是在元旦后、春节前被挂上去的，而且大多根本没有照片。按照此前这些中介的要求，这些没照片的房源，原本是不能放上去的。二手房这一轮上涨的时间点和这些高价房源挂出的时间节点，有惊人的吻合啊，这是为什么呢？”

     京房字称：“因此此轮北京房价上涨也并不是很健康，从购房人数量上看，北京没有突然出现大量新增需求，这些购房人的身份不是伪造的。需求量的增加，不是这一轮房价上涨的原因。”

     言下之意是什么呢？因为中介哄抬房价、利用场外资金杠杠手段搞乱了市场呗。

     不管如何，北京也算是“表态”了，至于后续还有无更加严厉的手段，很大程度上取决于接下来房企如何给新房定价了。

     广州呢？

     据说因为房价不争气，只有深圳的一半都不到，广州已经被开除出一线城市的阵营了。也是好事，省得笔者再啰嗦，前戏太长，半日入不了正题。

     一线城市风声鹤唳。一些房价、地价涨幅疯狂的热点二线城市，如武汉和南京，也已出台楼市新政。

     为何二线城市也要被打？

     因为此轮调控的主动权在地方政府。在刚刚过去的全国两会上，住建部长陈政高已经说了，对于房价而言，“各个地方、各个城市承担宏观调控的主体责任”。陈政高还表示，部分二线城市春节后房价也上涨过快，住建部也在密切关注，随时和地方政府沟通。

     话已经说得很明白，二线城市如果涨得太疯了，地方政府自己不调控，住建部也会敦促它调控。

     哪些二线城市已经疯或者可能疯？

     依《房地产决策参考》来推断，南京、杭州、苏州、合肥等重点城市都可能将成为下一波暴涨区域。从房价涨幅排名看，今年2月环比1月，二线城市中，南京、合肥、福州、杭州、厦门、南昌房价涨幅均有所扩大。

    

     2月份二三线城市新建商品住宅价格环比增幅

     3月18日，南京土地市场迎来2016年第一场土地拍卖。其中，编号为g01的鼓楼区热河南路客车厂地块以48.2亿元总价被招商地产竞得，楼面地价29899元/平方米，成为南京城北区域新的单价地王。

     3月23日，杭州成交2宗宅地，总建筑面积约为13.96万平方米，出让金达45.72亿元，其中一处地块以45368元/平方米的价格刷新今年1月刚创下的单价记录。

     3月24日，合肥举办2016年春节后首场土拍，在“政务区ZWQTA-027-1”地块的出让中，融创力压其余12家竞争对手，以27.51亿元的价格拿下，折合楼面价3.9万元/平方米，溢价率高达400%。

     南京、杭州就不说了，在2015年，房价暴涨就已经成为一种习惯。但是，中部城市合肥，楼面价三万九，是不是就太疯狂了？直接一副想和帝都地王比高下的架势。

     要知道，2015年，合肥才779万常住人口，只有帝都的三分之一；GDP才5660亿元，差不多才帝都的四分之一。还有，2015年合肥平均房价才7512元/㎡哦。楼面价三万九，明显不正常嘛，不知道融创老板孙宏斌知不知道，是不是下面的职业经理人蛮干？

     南京、合肥之外，苏州房价去年就暴涨一轮了。3月18日，苏州市政府也假吧意思地出台了个《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，不像上海、深圳是干货，都是一堆虚头巴脑的“施政纲领”：要强化土地供应和房地产市场联动机制，进一步加大普通住宅用地供应，严格控制非住宅用地供应，优化区域土地供应节奏，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，保持房地产用地市场供需基本平衡。

     可见，二线城市的房价涨幅，真不是什么人口、GDP多少决定的。小小的合肥和苏州房价地价暴涨就是例子，大大的成都、重庆，人口众多房价却永远不涨也是例子。

     但是对于房企而言，无论是库存较低的合肥、苏州这类容易房价上火的城市，还是价格虽然不怎么动但需求旺盛、销售总量大的成都重庆，都具有相当的吸引力。

     原因有三：

     第一，一线城市地价太高了，风险越来越大。对于中小房企而言，辛辛苦苦二十年，北京上海一块地王，就可能把你二十年的辛劳吸得干干净净。因为地价暴涨，越玩越小嘛。所以此前帝都的中小房企基本上只能往二线三四线城市去玩了。对于大房企而言，手头上在一线城市有三瓜俩枣地王，腾挪几年，虽尚可渡过难关，但几乎生不如死，也够房企喝一壶的，比如此前的远洋地产在北京勇敢地吃了几颗地王，缓了多少年才缓过气来啊!错过了最佳扩张时机嘛，对不？这个不多说，还是和房企决策层的判断水平有很大关系。

     第二，二线城市普遍库存有所下降。此前上海的易居研究院就有报告称，2015年下半年开始，其监测的全国35个城市库存规模已连续5个月环比下跌、连续7个月同比下跌。库存下降，市场预期较好，加之二线城市土地价格相比于一线城市低不少，房企自然会加码二线城市。

     中指院也有数据显示，近两年，百强企业综合实力前十位企业的新增土地储备面积中，二线城市占比均值一直在45%以上，其中成都、济南、武汉、南京、郑州、太原、南昌等7个省会城市和重点二线城市苏州的新增规划建筑面积均超过400万平方米。

     清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵23日在博鳌亚洲论坛年会上也表示，2015年房地产投资是零增长，从目前房地产市场看，一二线城市房地产库存不够，需要投资，估计今年房地产会出现4%-5%的增长。

     3月19日，融创中国老板孙宏斌就直言：“去年融创一直在一线城市，市场本身没有问题，但是由于地价太贵，房价再涨还是亏钱，今年看来选择二线城市是对的。”

     可以说，孙老板的想法代表了一大批房企的想法。

     第三，从长远来看，大房企要稳定发展，二线城市是最大、最稳定的市场。

     一方面，中国将加强重点二线城市的发展。2015年12月，中财办副主任杨伟民说，中国需要再建10个类似北京的中心城市；“十三五”期间，将加速发展一批中心城市，承担全国性的功能，带动区域协调发展。

     杨伟民说，珠三角、长三角、京津冀发展空间趋于饱和，新的中心城市重点将在东北、中原、成渝等几大城市群培育和发展，再造若干个珠三角、长三角、京津冀，形成经济增长新节点。

     另外一方面，作为中国经济骨干的二线城市，综合竞争力也越来越强。因为招商政策利好，吸引了不少行业企业和高端人才迁移。一份报告显示，2015年，中国二线城市薪酬涨幅高于一线城市。2015年中国的总体薪酬增幅为8.0%，其中三线城市最高达到9.0%，二线城市为8.0%，一线城市最低，为7.8%。相比一线城市高房价、企业运营成本高，三线城市综合实力较差，二线城市在未来在中国经济社会中承担的角色将越来越重。

     房企的发展，正如绿地老板张玉良最近所说，就是跟着经济和人口走，无论是经济和人口，二线城市的崛起，都是必然。

     啰嗦半天，在国家矢志“去库存”“保经济”的大好形势下，2016年，一线城市屠刀已经砍下，房价阶段性见顶，市场也基本算是半个残废了，二线是仅存的硕果，房企的朋友们，千万别把它们也给玩残了。

     菊与刀，都等着你。

    

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