《成渝城市群发展规划》获批 成渝楼市能否走出尴尬？
2016/3/31 房地产决策参考
3月30日，国务院常务会议通过《成渝城市群发展规划》。
这是《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》出台后，国务院批复的第三个跨区域城市群规划。
2015年，我国发布《长江中游城市群发展规划》。2016年初，我国发布《哈长城市群发展规划》。
会议明确，成渝城市群建设有五大任务，包括“实施生态共建环境共治”、“壮大装备制造、生物医药、农林产品加工等优势产业集群”、“进一步扩大开放”、“建立成本共担利益共享协同发展机制”、“统筹城乡发展”等。
此前有报道称，成渝城市群包括重庆全域和四川成都、德阳、绵阳、乐山、眉山、资阳、内江、宜宾、泸州、自贡等11个城市及所辖73个县(市)、1636个建制镇，幅员面积18.3万平方公里。
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成渝地区城际铁路建设规划(2015—2020年)
“十三五”规划纲要提出，优化提升东部地区城市群，建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平。培育中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，规划引导北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展，形成更多支撑区域发展的增长极。促进以拉萨为中心、以喀什为中心的城市圈发展。
成渝城市群是西部最具竞争力的城市群。此前，新华社旗下媒体《经济参考报》引述权威人士透露，我国拟确定打造20个城市群。包括5个国家级城市群、9个区域性城市群和6个地区性城市群。
其中，重点建设5大国家级城市群，包括长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、长江中游城市群和成渝城市群5大城市群。
成渝城市群赫然在列，可见成渝城市群在西部地区乃至国家经济社会版图上的重要位置。
自古川渝一家。重庆到成都距离340公里左右，最近距离仅仅260公里。乘坐成渝高铁动车组，仅需约1个半小时。两座城市同城化趋势日趋明显。
2015年，成渝GDP合计超越上海；川渝合计已逾4.5万亿，仅在广东、江苏、山东之后；四川GDP全国第六，位列中西部前列。四川成为西部首个GDP过3万亿省份，相当于全球排名第20位的瑞士经济总量，是2015年西部12个省的经济总量之和，占全国经济总量比重的4.73%。
川渝人口近1.2亿。
经济和人口总量如此之大，房价不如东部三线城市。
2015年，成都新建商品住宅均价仅仅为7100元，主城区价格10640元/平方米。重庆全市住宅均价5252元/平方米(建面)，主城区均价6629元/平方米(建面)。
整体市场而言，和全国一线城市和热点二线城市的暴涨和上涨形成鲜明对比的是，2015年，成渝房价均在下降!!
据CRIC数据显示，2015年30个重点城市商品住宅成交均价下跌的城市达8个。其中成都、重庆均在房价下跌的8个城市中。
两相比较，不同的地方在于，成都主城区房价涨幅稍稍高于重庆主城区。
重庆主城区住宅成交面积1724.41万平方米，同比降2.45%，成交均价6629元/平方米(建面)，同比增1.64%。
成都主城区的改善型项目去化较好，成交结构的变化致使主城区商品住宅成交价格同比上涨6.5%，达10640元/平方米。
相同的地方在于，郊区或者近郊由于刚需项目居多，且众多项目在楼市低迷期推出各种优惠折扣等营销措施，致使近郊商品住宅成交价格均在下降。成都市近郊区同比下降3.0%，至5901元/平方米。
两座城市最大的相同点在于，供应和去化均处于天量水平。所以品牌房企尽管不容易赚钱，但也都乐于进驻。
2015年，成都主城区共计成交891.2万平方米，为近四年来最低水平；近郊共计成交1229.8万平方米，同比小幅上涨1.5%。
重庆住宅成交共计达到3725.33万平方米，同比增0.82%，成交金额1956.61亿元，同比降1.10%。主城区住宅成交面积1724.41万平方米，同比降2.45%。
在《房地产决策参考》看来，成渝楼市成交量很大，但是价格难有起色的根本原因还是在于：政府土地供应量太大，住房消费群体以刚需占据绝对比例，改善型需求占比极其微弱。
在这样的背景下，2015年成都土地交易市场偏冷，开发商拿地更趋谨慎，多宗地块遭遇流拍。住宅用地共计成交2100.3万平方米，同比增长10.2%；住宅用地成交楼面价为2022.6元/平方米，溢价率为20.8%。如果排除掉前十大所谓地王价格，其实，其余住宅用地楼面价格难言上涨。
《房地产决策参考》判断，从今年成都主城区的供需情况来看，相对而言，开发商相对看好主城区市场，预计2016年主城区供应量或将继续小幅上涨。近郊库存量依旧较大，去库存依旧是近郊的主题，预计2016年近郊供应量或将继续下滑。成交方面，主城区依旧是改善性购房者的首选之地，继续宽松利好的政策将持续释放改善型需求，预计2016年主城区成交量趋稳。近郊由于项目价格更加适中，并且不少项目给出诸多优惠折扣，加上轨道交通的陆续开通，缩短了通行时间，诸多利好吸引更多刚需购房者入市，预计2016年，近郊成交面积或将稳中略涨。成交价格方面，由于主城区土地出让价格居高不下，并且高品质的改善型项目盘踞于主城区，预计2016年，成交价格或将略微上涨。近郊由于去库存压力，成交价格有望止跌趋稳，但很难明显上涨。
重庆就懒得说了，几乎楼市的各个方面，都和成都基本上一路货色，半斤八两。
如果你钱不算太丰裕，又想在大城市的市区搞点住宅投资，成渝是不错的选择。长期来看，也会有不错的收益率。从2009年至今7年，成都市主城区房价平均涨幅在10%，还是不错的。相对于北京等一线城市的高价房，成都住宅的租金收益率能达到北京的2倍。
成都主城区7年房价平均每年上涨10%
有句俗语云，“少不入川，老不出蜀”。
对于房地产企业而言，又何不如是呢？规模小，想赚暴利的开发商，最好还是不要到川渝去的好。但是，对于已经做大了的房企，赚到很高的利润，也许并不是第一需求了。
成渝楼市刚性需求旺盛，是大房企并不能割舍的地方，一者可以从激烈的厮杀中赚取些许利润并习得真功夫，还可以在日渐增长的改善性需求中发人先声未雨绸缪占据一席之地。
(转载请注明出处《房地产决策参考》)
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