环京楼市遭遇重创？“廊九条”会否成为一纸空文？
2016/4/2 房地产决策参考
在上海、深圳、武汉、南京、苏州等国内房价上涨较快的城市相继出台楼市调控政策之后，在“不符合社会主义核心价值观”的愚人节当天，风闻多时的环京楼市调控政策终于在河北省廊坊市，疑似撕开了一道口子。
4月1日晚间，廊坊市政府发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出九大调控措施。九大措施中，最大的干货是：根据该调控政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。
此外，意见还要求规范预售审批程序；限期一次性公布全部可售房源；落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示；加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度等。
该意见究竟是针对廊坊全境，还是针对四县市？意见是这样说的：
“重点就完善三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，提出以下九项措施”
文件之意，九大措施似乎仅仅针对上述四大区域，也就是去年以来，环京楼市涨幅最大的几个区域。
北京市委市政府确定2017年底搬至通州。从2015年的通州限购政策实施开始，与通州紧邻的以燕郊、大厂为代表的“北三县”楼市量价齐涨、火热异常。据悉，燕郊新房单价目前已经超过2万元/平方米，大厂新房单价已经超过1.4万元/平方米，香河单价也已冲破万元大关。借力北京第二机场的固安的房价也已经逼近万元/平方米。
近日，有传言称，三河、大厂和香河三地的用地规划、人口总量指标以及建筑规划，将归属北京市通州区政府和河北省廊坊市政府共同管理。
甚至有报道引述一位不具名的廊坊市官员的言论：
“廊坊市政府正在内部研究稳定住房价格的若干措施，个别政策仍需修订，是政策越限制，房价越会涨。如果2017年北京市政府4套班子搬往通州有实际具体的行动，燕郊房价有望突破4万元/平方米，大厂有望突破3万元/平方米，香河有望突破1.8万元/平方米，尤其是北三县归属北京市政府和河北省政府共同管理，‘北三县’划入北京的猜想，更让房价会出现暴涨。”
不过，该消息已经被报道公开辟谣。据廊坊市政府部门一位人士透露，此次传出的三地共管消息，并不是政府的官方消息，消息所称内容不实。“不可能的事儿，说了你信吗？”
虽然“共管”不属实，但廊坊近年来已在基础设施、环境、房地产调控等多方面与北京沟通进行共同规划。
今年2月，廊坊市规划局召开促进廊坊市环北京县(市、区)房地产业健康发展组织专题会，学习近期北京通州行政副中心规划建设情况、通州副中心商品房限购政策、省市关于促进环北京周边地区房地产市场平稳健康发展的有关文件精神，表示要做好与北京相关地区的规划对接。
上述廊坊市政府部门人士也透露，在京津冀协同发展的背景下，三河、香河、大厂在内的廊坊“北三县”有统一规划的考虑。
不过，亲爱的读者，就这一点，你千万不要对“北三县划入北京”这事儿想多了。“统一规划”实际上是一个非常官方的说法，也是京津冀协同发展的大趋势，不仅仅是包括“北三县”。
2016年2月，《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》就出台了。这是全国第一个跨省市的区域“十三五”规划。规划以《京津冀协同发展规划纲要》为基本遵循，把京津冀作为一个区域整体统筹规划，在城市群发展、产业转型升级、交通设施建设、社会民生改善等方面一体化布局。
据《房地产决策参考》了解，因为上述规划属于国家层面的规划，北京、天津、河北出台十三五规划，均须以该规划为指导。所以，廊坊北三县的规划和通州加强协同，起码从目前来看，并不值得遐想连篇。至于传言多年的涿州、固安入京，那更是“八字没有一撇”的事情。
很多事情的炒作，仅仅是专家层面的建议。2015年，国家行政学院教授汪玉凯就建议，将河北的香河、三河和大厂以及固安和涿州的一部分应划入北京。建议也就是个建议而已。
言归正传。回到廊坊调控的事情上。
纵观全文，应该说调控措施中，还是很有几条干货的。笔者讲四个方面：
一、非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%
应该说，房地产投资有一个比较普遍的现象，有钱人投资往往就是投资好几套，甚至一个单元单元地买。尤其是针对房价较低的区域。这个限定出台后，将会抑制一批这样的投资者，对文件中提到的四县市楼市产生不利的影响。
二、关于价格备案制度
意见还要求规范预售审批程序；限期一次性公布全部可售房源；落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示；加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度等。
价格备案制度，是仿效几年前北京的办法，全国很多地方也都实行过，这无疑是抑制房价上涨的行政利器。近年来，很多地方的价格备案制度已经名存实亡，很多地方明文宣布取消。北京之前的价格备案，说白了基本上就是价格审批，批多少卖多少。如果政府想抑制房价上涨速度，开发商也不能报得太高，太高难以通过审批。其次，价格一旦确定，明码标价，排除掉了开发商坐地起价、一夜之间涨价的随机性，这无疑将重创开发商炒作房价的。从某种意义上说，价格备案制恐怕比“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”这一条更厉害。
当然了，这取决于廊坊市落实调控的严格程度、力度。尤其是，廊坊是否做到了各个县市的购房信息联网。意见提到，“完善个人住房信息查询系统，推进商品房联机备案系统的互通互联”，表明这方面可能还存在滞后性。
住建部从2010年开始推行全国房地产信息联网系统。2013年就完成了40个城市联网，并计划于当年6月底完成500个城市的住房信息联网工作。此后进展究竟如何，住建部并未透露。廊坊是否完成区域内联网，也不得而知，而这一点是此次调控的基础性条件。不过，既然出此具体政策，已经联网的可能性也是很大的。
此外，还取决于廊坊市自身对房价涨幅的认可程度。因为，虽然廊坊是拱卫京城的重要区域，又处在京津冀协同发展的大背景下，但毕竟只是一个地级市而已。
三、关于“廊九条”调控区域
意见“重点就完善三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，提出以下九项措施”，是否意味着调控政策并不适用于廊坊其他区域？
廊坊所辖 10个县(市、区)包括：广阳区、安次区、霸州市、文安县、永清县、大厂县、三河市、香河县、大城县、固安县。如果不适合其他区域，那其他区域比如廊坊市区、永清县等区域无疑是一个利好，资金势必会分流一部分到四县市之外的热点区域。
当然，四县市市场降温，势必也会整体影响到环京楼市的投资者。
所以，从这个意义上说，尽管很多业内人士认为廊坊此举，不改四县市房价上涨格局，但是笔者认为，不宜过于乐观，新政调控区域房价的影响，必定是立竿见影的。和北京房价一样，环京房价已经处于一个阶段性的高点，后市有一定的波动和回落，可能性是相当大的。当然，这取决于真正去执行新政，后面会说到这一点。
四、“廊九条”对环京楼市区域提出严重警告
“廊九条”出台之后，不少媒体将此调控报道为环京楼市调控，显然是不准确的。
不过，正如本文开头所言，“风闻多时的环京楼市调控政策终于在河北省廊坊市，撕开了一道口子”。为何这样说？
因为，早在2015年8月31日，河北省住建厅和国土资源厅确实联合出台了一个环北京楼市调控的“环九条”——《关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》。通知生效范围包括承德市、张家口市、廊坊市、保定市、怀来县、涿州市。
“环九条”提及：落实差别化的住房税收信贷政策；确保2015年8月底全部完成系统建设并按要求联网；完善新建商品房预(销)售价格备案制度，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。
对照“廊九条”和“环九条”，你就会恍然大悟：原来此次廊坊调控基本上就是照着这个环九条来的!!!只是将“落实差别化的住房税收信贷政策”进一步细化了。
到此处，笔者就不知如何是好了：既然去年9月河北省就要求环京区域出台“价格备案制”等调控要求，但是为何环京楼市一些区域的房价还是暴涨了？
可见，无论是“廊九条”，还是“环九条”，政策归政策，关键还是要看落实。不落实，调控就会是一句空话，盲目相信调控，就会成为政策的受骗受害者。买房者应该檫亮眼睛，看政策是否落实，看区域楼盘销售的实际状况。
如果政策得不到切实执行，那么，除了廊坊之外，有一天突然来个“张九条”、“保九条”、“涿九条”，也未可知。不过，既然不执行，这里那里九条，又有何用呢？房价依然会按照市场本身的规律去演变。
要知道，仅仅在全国两会前夕，2月26日，河北省政府又出台了一个《关于化解房地产库存促进房地产市场 健康发展若干措施的通知》。
对于河北的房地产调控，亲爱的读者您，凌乱了不？
所以，《房地产决策参考》建议，对于手持现金蠢蠢欲动的环京楼市投资者而言，观其言，察其行，区分现象与真相，很重要。“廊九条”会否成为文山会海中的一纸空文，唯有静观是真。
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附录：
廊坊市
《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》
在去库存等政策的影响下，3月份以来，全市房地产市场快速“回暖”，尤其是环京县(市)房价涨幅较大，引起社会广泛关注。为此，市委、市政府及时组织专题调研、座谈和调度，并责成房管、规划、建设、国土、工商和金融办等市直相关部门迅速行动，学习研究上海、深圳等城市相关管控政策，起草制定了相关《意见》。重点就完善三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，提出以下九项措施：
一、严格落实房地产调控主体责任。环京县(市)政府要切实把规范市场秩序稳控住房价格作为当前一项重点工作，承担起房地产市场价格稳控的主体责任。
二、建立联席会议制度，完善市场监测机制。建立环京县(市)房地产市场监管工作联席会议制度，负责指导、协调、推进房地产市场监管工作，及时对市场交易数据信息进行统计分析，根据市场情况，提出对策措施。
三、坚持规划引领，严格规划管控。根据《京津冀协同发展规划纲要》等相关要求，修订完善环京县(市)的发展规划，合理确定功能定位、产业布局和空间发展，妥善处理房地产业发展与城市建设、生态保护的关系。主动加强与北京有关方面沟通联系，建立联动机制。
四、实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。
五、严格商品房预售管理。进一步规范预售审批程序，严格要件审查和形象进度要求，限期一次性公布全部可售房源;落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示;加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度;完善个人住房信息查询系统，推进商品房联机备案系统的互通互联，有效遏制和防止倒卖房号等投机行为。
六、开展严厉打击违规经营专项行动。组织开展环京县(市)房地产市场专项执法检查，对房地产开发企业、中介机构经营活动进行集中整治，依法严厉打击无证预售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规经营行为，全面规范市场秩序。
七、盘活存量土地，加大棚改力度，增加住房供给。加快存量土地开发建设进度，加大棚改建设力度，将城中村、城郊村以及整合撤并的村庄、城市危房、城镇危陋住宅区纳入棚户区改造范畴。增加普通商品住房供应，严格控制高档住宅开发。
八、加强房地产金融风险防控。严禁互联网金融企业、小额贷款公司、开发企业、中介机构等从事首付贷、过桥贷、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务
九、加强信息公开，正确引导舆论。加大市场信息公开力度，将房地产项目供地、预售许可楼盘、可售房源等信息公开公示，稳定住房消费预期。积极主动向社会解读环北京地区住房发展规划和稳控房价措施，尽量避免和减少“跟风”消费。
河北省住房和城乡建设厅 河北省国土资源厅
关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知
承德市、张家口市、廊坊市、保定市、怀来县、涿州市人民政府：
为推进京津冀协同发展战略，加强房地产市场分类调控，规范房地产市场秩序，促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，现就有关问题通知如下：
一、高度重视促进我省北京周边地区房地产市场健康发展重大意义
京津冀协同发展是新时期重大国家战略，是解决京津冀发展面临矛盾和问题的根本指南，对我省是重大历史机遇。我省北京周边地区处于京津冀协同发展重要地理位置，房地产业发展要统一规划、统一部署、统一施策、稳步推进、科学发展。促进我省北京周边地区房地产市场健康发展意义重大，一是优化城市布局和提高建设水平，建设与世界级城市群相适应的卫星城市;二是发挥房地产业在京津冀协同发展中的拉动作用和在民生改善中的基础作用，促进经济社会发展，保障合理住房需求;三是建设成本低、品质优、环境美、管理好的宜居住宅小区，提高对本地人口就地城镇化的吸纳能力，逐步形成对京津人口的反磁力。
二、强化规划的引领作用
立足京津冀协同发展，贯彻落实中央规划纲要赋予河北“三区一基地”的功能定位，突出毗邻首都区位优势，按照“定位清晰、分工合理、功能完善、生态宜居”的原则，严格划定生产、生活、生态空间，统筹规划建设产业、生态、文化高度融合发展的首都周边卫星城，合理划定城市开发边界，防止摊大饼式盲目外延。准确把握城市定位和功能布局，把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建“睡城”和“围城”。加强生态环境保护，按照北京生态涵养区的要求，成片建设森林，预留好生态空间廊道，划定绿色隔离空间，限制城镇密集区联片发展。推动产城融合发展，积极布局北京转移产业承接平台，统筹安排基础设施和公共服务设施，全面提升综合承载能力，实现与北京同城化发展，成为承接首都要素转移、接受辐射的优良载体。
三、严格规划管控
进一步增强管控能力，提高城市规划建设的水平和质量。严格开发强度管控，按照土地利用总体规划和城乡规划布局统筹设立新城新区和开发区(园区)，加强河道、湖泊、坑塘、湿地、山体等自然资源保护，划定保护区域，控制开发强度。强化房地产项目的规划审批，加强对建筑高度和容积率管理，县城居住用地容积率不超过2.0，避免高强度、高密度开发建设。推进市政设施以及小区绿化、停车位、幼儿园等配套服务设施与住宅同步规划建设。严格城市空间管控，发挥都市卫星城“精、美、特”的比较优势，加快打造特色街区和风貌建筑，塑造城市风貌特色，彰显城市文化底蕴。在城市设计引导下，注重显山露水，顺应自然形态，铁路沿线主要街道两侧、滨水地区和城市边界地带要控制好高度、体量、天际线，合理退让道路红线，提高绿地率、公园绿地面积等绿化指标，县城人均公园绿地不低于9平方米，建成区绿地率不低于31%，居住建筑高度以多层为主、小高层为铺，严格控制高层住宅建设，确保城市的宜人空间尺度。
四、加强住房发展规划和土地供应调控
加强住房发展规划工作，把房地产业的发展和人口、社会承载力等指标有机结合，统筹发展。把发展房地产业与做强实体经济相结合，增加产业地产、商业地产、文化旅游地产的开发力度。加强房地产开发管理，把握好房地产项目审批节奏，强化土地供应管控，防止各种名义的乱圈地。严格落实《国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划。结合商品住房累积可售面积总量、未开工及在建住宅用地总量和土地市场实际情况，加强分析研判，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，稳定、均衡供应住宅用地。综合运用多种供地方式，进一步完善招拍挂手段，减少住宅用地流标流拍，避免异常高价地，稳定市场预期。
五、不断提升房地产建设品质
注重房地产建设科技含量，促进房地产业转型升级。从数量扩张转向品质提升，在品质、风格、质量和人性化追求上求突破，在绿色、生态、环保、节能建筑追求上求领先。加大推广低碳技术，促进太阳能等清洁能源、可再生能源在住宅建造和使用中应用，提高房地产产品建筑能效，执行建筑节能强制性标准，逐步提高绿色建筑的比重。大力推进住宅产业现代化，实现住宅建设由粗放型向集约型转变。制定住宅产业现代化发展规划，培育市场实施主体，扶持和引进一批龙头企业，支持国家和省级住宅产业现代化基地建设。完善标准体系，推动示范工程建设，积极推广新型结构体系、部品体系和成套技术。推动钢结构建筑产业发展，谋划建设一批钢结构住宅项目。加快推进商品住宅全装修，逐步提高全装修住宅的供应比例。倡导工业化装修方式，鼓励采用菜单式集体委托方式进行装修，促进个性化装修和产业化装修相结合，引导住宅品质整体升级。
六、 贯彻落实房地产市场调控政策
鼓励合理住房消费，落实差别化的住房税收信贷政策，提高住房公积金使用率。规范销售行为，未取得商品房预售许可的开发项目，严禁任何形式的预售和广告宣传。加快建立新建商品房和二手房交易合同网上签约备案制度，确保今年8月底全部完成系统建设并按要求联网。建立房地产市场监管联席会议制度，明确相关部门工作责任。健全房地产信息公开机制，通过全省房地产开发项目信息发布平台，及时将房地产开发项目信息、可售楼盘等向社会公开。加快领导干部个人有关事项报告房产信息查核报送系统建设，确保省级以下建设按时完成。强化商品房预售方案管理，完善新建商品房预(销)售价格备案制度，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。
七、严肃查处违法违规行为
组织好全省房地产开发建设违法行为专项整治验收总结工作。要加快对违法项目处理进度，对可以补办手续的要依法补办相关手续，尽快向省整治办申请验收。针对整治中发现的问题，完善相关制度，杜绝新违法项目出现，2015年以后开工的违法项目要做到“零容忍”，既要及时查处违法责任主体，又要追究相关部门责任人责任。认真履行基本建设程序，加强执法队伍建设，加大对房地产违法违规行为的查处力度，强化房地产开发全过程的联动监管。严厉打击房地产企业“囤地炒地”，对企业自身原因造成土地闲置的，依法坚决查处。发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道，及时对问题房地产企业实施约谈制度，查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。规范中介行为，严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者。加强房地产企业信用管理，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。
八、进一步落实地方政府责任
各有关市、县人民政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的主体责任，贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，在国家和省政策框架下，按照权责一致原则，根据当地房地产市场情况，研究制定房地产市场平稳运行和房地产业转型升级的政策措施。增强调控工作的针对性，不断优化房地产业发展环境，探索完善住房供应体系，优化住房供应结构，培育和发展住房租赁市场。
九、加强市场分析监测和舆论引导。
继续落实好房地产交易信息日报制度，确保数据及时准确。进一步加强房地产市场分析和监测，及时掌握房地产市场情况，做好政策研究和储备，增强工作的针对性，针对新情况、新问题及时研究解决措施和办法。正确解读市场走势和有关政策，积极引导社会舆论，有序做好《京津冀协同发展规划纲要》的解读和宣传工作，防止错误引导、局部炒作，稳定市场预期。加强舆情要及时告诫，问题严重的要严肃处理，切实促进社会和谐稳定。
住房城乡建设厅、国土资源厅将加强对各地贯彻落实政策情况的检查和指导，建立约谈、巡查和问责制度，对市场波动较大的地区和城市进行重点督查。
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