聂梅生：“十三五”房地产并不那么不乐观 这轮房地产行情和去年股市加杠杆一样
2016/4/27 房地产决策参考
她比任志强还大11岁。
1994年她就担任建设部科技司司长，2001年担任全国工商联房地产商会会长。无疑，她是中国房地产行业的一位“老人”、发展见证者、曾经的决策者。同时，她也是一位市场的理性观察者、思考者、意见领袖。
她就是聂梅生女士。今年，已年届76岁的聂女士，不大出现在一些房地产的场合了，但从零星的演讲中，我们还是可以看出，她还没有停止对中国房地产市场的观察和思考。
为什么今天我特别想把聂女士的这篇演讲文稿摘编发布，实在是因为近来向笔者咨询买房的人有点多。不是在其他城市，而是帝都。四月将尽，上海、深圳的楼市似乎有点降温了，帝都的二手房市场似乎也没有那么沸腾了，但是新房市场的火爆程度似乎并没有稍减。一句话概括就是，恐慌性的抢购。咨询笔者的抢购者中，既有买学区房的，也有纯为投资的。
帝都房价那么高了，为什么还要如此疯狂地去抢购？难道真的“京沪永远涨”？也许我的反问，有些让人好笑。引用这篇演讲稿，权当作为一种提示或者思考角度，不构成投资置业建议。
言归正传。23日，在在京举办的第三届全国养老住区创新模式大会上，聂梅生女士做了题为“房地产形势分析及养老产业”的演讲。在演讲中，她坦率地认为，“十三五”人口和城镇化只能维持弱平衡，房地产总量的平衡并不那么乐观。当前，我国主要城市当前房价收入比都在10以上，深圳房价收入比已经达到了50倍，这已经是泡沫，所以一定要注意，尤其是今年这一轮的房价上涨。
聂认为，此轮房地产市场的形势，跟去年股市加杠杆是一样的，把房子从开发商手里转到了买房人手里。“这次销售量的急剧上升并不正常，因为不可能在一个月内有这么大的改变，有这么多的需求，而是由于加了杠杆。加了杠杆以后，炒房就多了，又开始拼命的买房子。买了房子又不是为了住，是为了卖。所以，房子从开发商手里转到买房人的手里。开发商解套了，有点儿像去年股市同样的情况，购房者高位进去以后，把开发商解套了。”
聂梅生认为，房价在短时间内剧烈上涨一定是货币现象。“M2与房价是同步波动的，是呈正相关的。2016年一季度货币供应量在增加，现在是13.4%，稍微刺激了一下，就把房价刺激到了15.7%，一定跟货币供应量正相关。收缩了货币供应量，房价就会下到-1.5。现在恢复了一点，就猛涨，这说明什么？经济学家老说，房地产业内老说不是货币现象，实际上房价的本质就是一个货币现象，而且在短时间内房价剧增一定是货币现象。”
聂认为，当前房地产市场已经出现了明显的泡沫现象。“我从来不讲房地产泡沫，但是现在我必须负责任的讲，在一线城市房价突然在一个月之内两位数的增长，绝对是泡沫趋势，这个没有什么可怀疑的。”
“2016年3月十大城市新建住宅价格，上海同比增长20%，深圳同比增长57%。这种情况下，一线城市的价格确实是离谱的，北京还算好，同比增长是10.3%，北京GDP的增长也比较高，像上海、深圳、南京这样的城市都是两位数以上的增长。全国房价是冰火两重天，深圳涨到57%，成都还跌了。 ”聂警示。“资本进入以后，加了这么大的杠杆以后形成了这样的泡沫，一定要非常的小心，否则我们就会进入到另外一个困局，不再是去库存的问题了而是房价的问题。”
聂认为，当前房地产的库存问题和城镇化密切相关，不仅仅是供需关系：一是开工和销售的比例，比例大于1，库存量就会大，如果大于2就会卖不动；二是和人口净流入和增长有关系。凡是人口增长越多的城市，房子就好卖，人口是负增长的城市房子就不好卖。
正是主要基于人口和城镇化的原因，聂梅生对十三五期间房地产市场的总量平衡并不乐观。一是人口问题，20—39岁是刚需购房的主打人群，这个群体的人数2015年开始下降，老龄人口开始上升。这种情况下，未来五年结婚置业的刚需会下降，“十三五”期间刚需并不是增加，而是下降了。二是城镇化问题。2015年的时候，新婚家庭达到了峰值，从年增长1350万对的水平，降到了800万对。新婚家庭降了，置业就会降。而且城镇化率的高峰已经过去了，现在城镇化率才是0.7%。城镇化率下降，新婚家庭的数量也在急剧下降，28—35岁购房置业的主导力量在下降。
她说：“为什么很多人说房地产就会迎来黄金白银呢？我不这么看，我不这么乐观，人口和城镇化只能维持弱平衡。加上现在这一次又卖出了这么多的房子，这一轮又会增加很多空房，没人住的房子，那不叫待销房，那叫空置率。”
附录：聂梅生演讲实录(部分)
关于当前的房地产形势问题大家很关注，首先说一下1-3月份的情况。整个数据到今年的1-3月份突然间上去了，而且是超过我们意料之外，大幅度的上升，就是说商品房的销售面积同比增长了33%，销售额同比增长了54%，这是中国房地产从来没有过的现象，突然在一季度就上去了。
当前房地产市场聚焦的几大问题：一是去库存问题；二是房价问题；三是企业的状况。
一、去库存问题
去年年底的时候，已竣工待售是的7.2亿平方米，在建43亿，加在一起50亿平方米。如果是这样的情况下，确实很着急，所以去库存的呼声非常高。住建部也好，国务院也好，甚至习主席都在讲去库存，但是现在好像这个事儿又有了很大的变化，各个地方库存面积呈现差异化，总体趋势已经下降，不是这个数据当中所说的，好像2月份的时候库存面积还在增加，但是3月份似乎去库存的问题不存在了，倒成了房价的问题。
可以看到现在库存的情况，50亿平方米的库存，按照原来的估计，消化周期大概是3.73年，但是现在的问题是，有可能北京、上海、深圳、南京这样一些热销城市不是没有去库存的问题，而是由待销房转成了空置了，因为炒房又起来了，转移到了二手房的空置，又开始哪些房子不开灯，电表不转了。因为这次急剧的销售量的上升不正常，不可能在一个月内有这么大的改变，这么多人就有这么多的需求了，是由于加了杠杆。加了杠杆以后，炒房就多了，又开始拼命的买房子，买了房子又不是为了住，又是为了卖。所以房子从开发商手里转到买房人的手里。差异化是四线城市和一些二、三线城市当中本来就不好卖，甚至本来就是供应量过大的这部分的差异化。热销的那部分是有投资价值的，这部分转移了，开发商解套了，有点儿像去年股市同样的情况，高位进去以后，把开发商解套了，房地产的形势，我认为跟去年股市加杠杆是一样的，把房子从开发商手里转到了买房人手里。
库存问题和两件事情有关系，和开工和销售的比例数有关系。开工和销售的比例数大于1，肯定库存量就会大，如果大于2就卖不动。另外，和人口净流入有关系，和人口增长有关系。凡是人口增长越多的城市，房子就好卖，人口是负增长的城市房子就不好卖。库存问题实际上和城镇化密切相关的问题，不仅仅是供需关系。
一、二、三线城市去库存的周期差距很大，现在一线城市去库存的周期在15个月以下，2015年在一年之内，并不存在太大的问题，存在问题的是三线城市，库存的问题很研究。
二、房价问题
房价现在很闹心，环比同比连续8个月上涨，房价上涨了以后，3月份67个城市有47个城市都在上涨，应该说房价企稳回升，这是没有怀疑的。我们经历了十几年的调控，出了70几个文件，目的就是为了控制房价，指标就是不能超过GDP增速，不能超过人均可支配收入的增幅。1月份全国的房价涨了10%，大大超过了GDP的增速和人均可支配收入的增幅。现在一线和部分热点城市，涨幅达到了两位数，逼近历史的最高位，投机炒房现象出现泡沫。我从来不讲房地产泡沫，但是现在我必须负责任的讲，在一线城市房价突然在一个月之内两位数的增长，绝对是泡沫趋势，这个没有什么可怀疑的，资本进入以后，加了这么大的杠杆以后形成了这样的泡沫，一定要非常的小心，否则我们就会进入到另外一个困局，不再是去库存的问题了而是房价的问题。 2016年3月十大城市新建住宅价格，上海同比增长20%，深圳同比增长57%。这种情况下，一线城市的价格确实是离谱的，北京还算好，同比增长是10.3%，北京GDP的增长也比较高，像上海、深圳、南京这样的城市都是两位数以上的增长。全国房价是冰火两重天，深圳涨到57%，成都还跌了。
部分城市房价飙升的原因：
1、土地供应仍然是痛点
土地市场交易不活跃，土地购置面积呈负增长；土地供应不足的话，肯定房价就会不断地攀升。实际上现在房子是大量增加的，是不是供地少了呢？不同国家的城镇建设用地当中住宅占多少，中国住宅只占到0.3%，美国1.4%，日本3.0%，香港6.9%，建设用地当中住宅的比例中国最少，但是中国人口又最多，这就不对了。美国整个建设用地占的比重比较大，在建设用地当中住宅占的是1.4%，我们只占了0.3%。所以，土地供应已经变成建设用地当中住宅土地供应量很低，所以住宅的问题很受中央的重视，我们老说18亿亩红线，其实不是这么回事儿，本来住宅供地就太少了。 住宅的用地越不供，越不供就越贵。这是一个相当不合理的事情。
由于住宅用地少，所以地方财政收入就靠土地。从比例上可以看到，地方财政的比例和国有土地使用出让金的比例和地方财政的收入比，非常高，地方财政依靠土地是没有办法维持的。所以，可以看到平均溢价率非常高。办公的溢价是4.4%，住宅是20%几的溢价，供应越小房价就会越贵。 2015年8.7万亿商品房销售，企业所得税8%，土地增值税11%，营业税5.5%等等，政府拿走了60—70%，剩余部分的30—40%才是开发商的建安成本、利润等等。2015年企业为什么很难过，房价又不下来，政府也很难过，越是拿走的多，房价越高，事情越大，这个比例是相当不合理的。房地产仍然是地方经济增长的支柱，地方政府财政的重要来源，稳增长首先要稳住楼市。要平衡地方财政收支，依靠土地财政是必然，而且一时半会儿他们不要期望两、三年内会变，依然变不了，中国经济要上升就要稳住房地产，地方财政才有保证，这是目前中国的状况。
2、与房地产相关的金融货币政策效果
M2与房价是同步波动的，是呈正相关的。2016年一季度货币供应量在增加，现在是13.4%，稍微刺激了一下，就把房价刺激到了15.7%，一定跟货币供应量正相关。收缩了货币供应量，房价就会下到-1.5。现在恢复了一点，就猛涨，这说明什么？经济学家老说，房地产业内老说不是货币现象，实际上房价的本质就是一个货币现象，而且在短时间内房价剧增一定是货币现象。
三、房地产企业状态
1、房企资金压力有所缓解
2、房企景气指数与信心指数有所恢复
3、前两月大型房企业绩显赫
4、企业集中度上升，重组并购加速洗牌
并购非常活跃，有两个原因，一个原因是土地，土地太贵了，把资产负债率太高的房企并购了，土地也就并过来了，很多大型开发商采取并购，而不是招拍挂，所以土地就更卖不出去，政府也很着急，你们玩儿并购玩儿的挺热闹，但是我的土地拍不出去。第二个原因是现在成了巨无霸，尤其是民企非常消极，因为原来房地产开发企业当中民企占了80%，结果现在这个比例越来越小，巨无霸越来越大，最典型的案例就是央企并购央企，中海置业并购了中信置业，两个是大央企，他们之间并购。央企并购国企，国企并购上市公司。比如说万科这个例子，就很能说明问题，最后是地方国企进入万科，现在还没有完全落地，但是这也说明一个问题。并购这个事情，现在向央企、国企靠拢。
房地产开发产业销售利润率变化，原来开发利润是20%，现在是10%，10%跟其他行业比是常态，跟国际来比也不低，但是开发商的利润确实下降了10个百分点。
企业重组并购加速洗牌，从2013、2014、2015年的数据来看，并购的案例越来越多。2016年房地产海外投资迅猛发展，到2月份的数据，2016年2月份的时候，海外投资几乎占了去年全年的一半。最近我们也在做海外投资，所以很关注这个数据。到2016年的一季度，整个中国房企投资海外的总额将达到2015年全年的量。现在国内有些资金直接投向了海外，鸡蛋分置的理论出现了，鸡蛋不放在一个篮子里，这里就能说明问题。
2015年房地产市场景气指数开始回头，放贷利率降到了历史上的最低水平。你说是刺激也好，是宽松也好，反正现在放贷利率降低到了历史上的最低水平。
“十三五”的时候，总量的平衡我觉得不那么乐观。一个是人口的问题，跟我们今天讲的事情有关系，可以看到图上20—39岁是刚需购房的主打人群，这个群体的人数2015年开始下降，老龄人口开始上升。这种情况下，未来五年结婚置业的刚需会下降，“十三五”期间刚需并不是增加，而是下降了，这样的研究成果得到了大家的支持。第二个是城镇化的问题，我也不是特别乐观。2015年的时候，新婚家庭达到了峰值，从年增长1350万对的水平，降到了800万对，新婚家庭降了，置业就会降。而且城镇化率的高峰已经过去了，现在城镇化率才是0.7%。城镇化率下降，新婚家庭的数量也在急剧下降，28—35岁购房置业的主导力量在下降，为什么房地产就会迎来黄金白银呢？我不这么看，我不这么乐观，人口和城镇化只能维持弱平衡。加上现在这一次又卖出了这么多的房子，这一轮又会增加很多空房，没人住的房子，那不叫待销房，那叫空置率。
另外，我国主要城市当前房价收入比都在10以上，深圳房价收入比已经达到了50倍，能说不是泡沫吗？所以一定要注意，尤其是今年这一轮的房价上涨。
关于当前房地产，当以自住性需求为主的时候，房价取决于人口集聚度，看人口的流向。当以投资为重要需求的时候，比如说今年的深圳，房价取决于资本的流向。为什么深圳的房价会高？因为今年深圳多了前海，香港相对不太景气，这种情况下，资金往深圳流，人口往深圳流。当有一个城市两者具备的时候，人口、钱都往那儿走，这个城市的房价明显会高于其他地区。为什么美国的曼哈顿、纽约的房价、旧金山、洛杉矶的房价即便最糟糕的时候，也没有下降很多，就是双流向的情况，人和资金都往那儿聚集。
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