“权威人士”话音未落 一组不祥的数字袭击楼市……
2016/5/13 房地产决策参考
权威人士通过《人民日报》问诊中国经济一事，已经过去好几天了。对房地产的“质问”，似乎正在兑现。
就房地产，权威人士说了两点内容。
其一是，“房子是给人住的，这个定位不能偏离”的观点，建议要通过人的城镇化“去库存”，而不应该通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。
其二是，该人士指出，“房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多”。“恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。”“泡沫”一词儿，非常扎眼。
无论是“泡沫”定性，还是反对通过加杠杆去库存，言下之意，无非是说，房地产要降温，要通过去杠杆祛除泡沫。
笔者无意就权威人士对房地产的评论作出评论，但是，必须指出的是：
中国房地产正是依靠杠杆才发展起来的，才发展得这么快。开发商获取土地，预付部分资金取得开发权，这是杠杆。开发商只有30%自有资金，然后就可以从银行贷款，从购房者手里获得预售款，然后房子就可以干了，这是杠杆乎？房屋预售制，坑都还没有挖呢，就可以开始卖，这也是一种杠杆。首付交二成、三成、四成，然后按揭贷款，支付二三十年，这无疑是杠杆……没有这些杠杆手段，等到开发商把盖房子的钱都备齐了，购房者把买房的钱的都凑齐了，中国房地产市场目前是个什么状态？
一定是这种状态：也许只有权威人士一类的人，才有房子住。
所以，针对房地产杠杆一说，决策君是有话说的。今日得闲片刻，胡诌几句。
只有真正了解中国房地产市场和房地产金融实际情况的人，才对中国房地产杠杆有资格说话。其实，不用我罗嗦，央行行长周小川在今年3月初就说得很明白了。
中国作为改革转轨国家，20年以前，绝大多数人没有自己的住房，后来通过住房改革，取消福利分房，大家开始有自己的住房。所以起步很晚，现在还有很多人没有房子，所以住房贷款按理说应该是有一个大力发展的阶段。同时在城镇化的过程中，过去房子在农村，现在农民工城里找工作也需要租房子或者买房子，这些都造成住房贷款可能有比较快速的发展。而快速发展风险是不是很大呢？从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。
但是房地产市场有时候冷有时候热，也需要有宏观审慎政策框架，进行逆周期调节，其中一个工具就是首付比，过去一度定的30%，现在适当下调，因为实际上这个审慎度空间还是够的，适当降低一些个人住房抵押贷款产生的坏账的比例仍旧明显小于其它领域(比如企业的贷款和对开发商的贷款)，所以个人住房抵押贷款仍旧是银行比较偏爱的一个产品，他们有意愿发展。
小川还是中国金融的行家，也深谙中国经济发展的实际状况。他说，从宏观层面看，中国如果想控制杠杆率，应掌握好整个杠杆率，关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题，也有一部分人比较关注地方政府的杠杆率是否偏高的问题。从总量上来讲，个人消费贷款的杠杆率不太高。
小川说的是实话，也反映了实情。房地产杠杆问题，关系到房地产市场起伏问题，关系到房价涨跌问题，关系到当前中国经济的“L”型走势能不能稳住的问题。
事实上，中国房地产市场并不存在什么大的“杠杆”问题。甚至可以说，从执行层面到地方政府，在“分城施策”下，对房地产的杠杆是相当敏感而且反应迅速的。从今年3月底以来，一线大城市的楼市政策在不断收紧。当前楼市，除了一线城市和少数几个二线城市，价格有所表现，大部分还是表现很正常的，并不存在什么所谓的泡沫。至于一线城市是否存在泡沫，也应该放在全球经济和世界城市格局来看，不宜一口认定就是价格虚高有泡沫。
简单地说就是，房价高的城市，自然有其高的理由，很难说是杠杆拉动的；房价不死不活的城市，也一定不是你想加多少杠杆就能把它拉起来的。
市场其本，杠杆其表而已矣。夸大杠杆，市场失血，贻害无穷。
杠杆并不是决定城市房价的根本，但是，“权威人士”站出来说话，这个就厉害了。某种意义上说，此举给房地产带来的影响，要远远大于什么所谓的杠杆。因为，楼市受舆论影响、政策影响确实很大。
尤其是今天决策君看到一组数据，一种不祥之感顿时涌上心头。
据知情人士称，4月份四大国有银行合计新增贷款环比减少了一半以上，新增贷款减速主要是因为住房按揭贷款增速放缓，而后者正是今年来推动贷款增长的主要因素。3月份四大行新增贷款总计4020亿元人民币。
早前曾有媒体报道称，四大银行今年新增贷款目标与去年基本一致。
此前公布的数据显示，一季度人民币贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。其中，2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9个百分点。
杠杆是房地产跨越式发展的灵魂和精髓，没有了银行的输血，就更谈不上杠杆了，下一步楼市的发展必然要受到影响，如果4月份的信贷数字和权威人士的表态是“一致行动”的话。
房地产市场受到影响，势必影响市场，影响投资，下一步经济形势势必进一步陷入被动，“L”型走势就有可能稳不住。第一季度房地产投资回升，达到6%多一点，这是相当令人可喜的局面。因为，中国经济一季度虽非形势大好，也绝非某些人说的那么糟，确实出现了一些比较好的迹象，而这与房地产投资出现明显的反弹是密切相关的，甚至是主要因素。过去两年，经济疲软，和房地产投资下行、市场成交休戚相关荣辱与共。
决策君真心建议，中国的宏观经济政策，包括对楼市的政策，一定不要朝令夕改。不能再折腾了，再也折腾不起了，楼市折腾不起，经济更折腾不起。正确的决策是，一以贯之地施行此前确认的“分城施策”策略。给市场好的城市正常政策和信贷待遇，给市场不好、但是未来发展有潜力的城市，稍稍开点小灶，让它渡过难关。至于那些已经病入膏肓、又没有什么发展前途的部分三四线城市，则应让其“自然死亡”。这些城市，拿着真金白银去“去库存”，并不是真正能够被去掉库存的，只是把库存从开发商手里转移到了百姓手里而已，意义并不大，而且纯属浪费社会财富。
就此打住。阿弥陀佛，善哉善哉。
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