重磅发布：2016年上半年25大城市房产投资回报率排行榜
2016/6/2 房地产决策参考
决策君导读?楼市分化和动荡，房产投资风险日益加大。如何才能作出正确的投资决策？有一个衡量指标“房地产投资回报率”可谓十分重要，也逐渐进入专业房产投资人士和普通购房人的视野。云房数据库授权《房地产决策参考》刊登《2016年上半年中国房地产投资回报率调查报告》(部分)，以飨各位网友。欢迎转发朋友圈。
三大指标
1、静态租赁回报率:
年内租金收益与售价的占比，根据当前租金回报，选择投资时机。
2、长期租赁回报率:
租金增长情况下，长期出租物业可获得的租金回报，可判断长期的租金收益。
3、5年租赁后转售回报率:
指5年内持有物业并出租，于第5年末出售物业可获得的回报率，包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报，判断最佳转售时机。
调查城市
物业类型普
通
住
宅
自2015年来，国家定下去房产库存的基调，同时频繁出台多项利好政策调控房地产市场。
2016上半年，住宅市场总体回暖，从回报率数据来看，静态租赁回报率水平依旧不高，在2.3%-3.6%左右；在长期租赁情况下，受租金上涨带动，总体回报率在4.4%-7.1%之间。
考虑转售情况下，城市间出现较大分化，华南区域历史5年(2011年-2016年)租赁后转售回报率为12.2%，华北为9.6%，而其他区域则在3.0%-7.4%之间；未来来看，基于房地产市场平稳发展的预期，各城市未来5年(2016年-2021年)租赁后转售回报率水平将逐步趋于合理水平，总体水平在5.1%-7.0%。
从历史5年租后转售回报率数据可以看出，市场分化进一步加大。
一线城市及其周边普通住宅市场异常火爆，华南、华北历史5年租赁后转售回报率出现上涨；而三四线城市依旧深陷库存泥沼，东北、西北以及华东部分城市，历史转售回报率不及长期租赁回报率。
(图片可点击放大，下同)
高
档
住
宅
高档住宅作为身份和品质的象征，随着住房需求的升级，改善型成交占比加大，高档住宅市场也随大势而逐渐火热。
2016上半年，各区域高档住宅市场静态租赁回报率在1.8%-3.5%之间；长期租赁回报率，中西部城市约5.6%左右，而东部城市在3%-4%左右；从历史5年租赁后转售回报率来看，华南、华北受近一年房价的大幅上涨，回报率分别为13.2%和9.0%，其他区域回报率已回落至3.3%-7.5%之间；预计未来转售回报率将在3%-6%之间。
总体来看，高档住宅市场静态租赁回报率低于普通住宅市场，主要是高档住宅市场受本身品质影响，价位相对较高。此外，高档住宅又以自住为主，租赁需求往往集中于普通住宅市场。
对于一线及东部热点城市，在普通住宅价格大涨直逼高档住宅的情形下，高档住宅的地段、景观、建筑品质等稀缺资源要素更难能可贵，优质高档住宅仍具有较强的投资价值。
写
字
楼
近年来，随着住宅市场投资趋于饱和，而商铺市场对资产的管理运营要求较高，写字楼成为市场投资热点。
从2016上半年回报率数据来看，写字楼投资回报仍然居各物业之首，各区域静态租赁回报率在3.9%-5.3%；长期租赁下回报率能达到7.5%-9.1%；转售来看，华北、华南、华中的历史5年租赁后转售回报率在10%以上，而西部地区回报率明显下滑；预计未来5年租赁后转售回报率仍能达到6.2%-9.3%。
总体来看，四类物业中写字楼仍然回报率最高，具有较强的投资价值。
然而，近年来写字楼市场的大量供应入市，使得部分二线城市写字楼市场呈现供大于求的局面。如重庆、沈阳、长沙、成都等城市，市场空置率较高，新增供应的入市将加大城市去化压力，需要警惕市场风险。
商
铺
自2014年以来，随着经济的下行、消费结构的改变，传统商业市场的发展也承受较大的压力。
2016上半年，商铺市场回报率小幅下滑，各区域静态租赁回报率在3.4%-4.3%之间；长期租赁回报率在4.7%-7.4%之间，其中华北、华东、华南、华中区域回报率高于6%；历史5年租赁后转售回报率，华南地区最高16.2%，其他区域回报率在6.0%-9.6%之间；未来来看，大部分区域转售回报率预计在4.7%-8.9%之间。
近年来，商铺市场回报率持续回落，且不同项目间回报率差异较大。主要是由于过去几年，实体商业经历了中国经济放缓、电商冲击、供应过剩等问题，尤其二线城市，相比起需求面更为坚挺的一线城市，商铺市场承压更大。
在消费市场放缓、零售面积供过于求的情况下，“空置分化”现象与日俱增，成熟的项目招租顺利，反之则无人问津。
2016上半年各区域房地产投资回报率数据
指标
类型
东北
华北
华东
华南
华中
西南
西北
静态租赁
普通住宅
3.2%
2.3%
2.3%
2.3%
3.1%
3.3%
3.6%
高档住宅
2.9%
2.0%
1.9%
1.8%
2.6%
3.1%
3.5%
写字楼
5.3%
4.3%
4.8%
3.9%
5.2%
4.6%
5.2%
商铺
4.1%
4.3%
3.8%
3.6%
3.8%
3.4%
3.8%
长期租赁
普通住宅
6.1%
4.5%
4.4%
4.8%
7.1%
6.9%
5.5%
高档住宅
3.8%
3.5%
3.3%
3.0%
5.5%
5.6%
5.6%
写字楼
8.1%
8.5%
7.5%
8.8%
9.1%
7.5%
8.2%
商铺
5.1%
6.8%
6.4%
7.2%
6.0%
4.7%
5.7%
5年租赁后转售(2011-2016)
普通住宅
3.8%
9.6%
4.3%
12.2%
7.4%
3.7%
3.0%
高档住宅
4.6%
9.0%
4.8%
13.2%
7.5%
3.3%
5.2%
写字楼
8.2%
12.4%
7.1%
11.3%
11.1%
5.5%
2.9%
商铺
6.6%
9.6%
6.7%
16.2%
6.3%
7.9%
6.0%
5年租赁后转售(2016-2020)
普通住宅
5.5%
5.3%
5.1%
5.8%
7.0%
6.9%
5.4%
高档住宅
3.7%
6.0%
3.9%
5.2%
5.6%
5.0%
5.5%
写字楼
6.5%
8.5%
6.8%
8.8%
9.3%
6.2%
6.7%
商铺
4.7%
7.1%
6.8%
8.0%
6.5%
4.8%
6.6%
2016上半年各区域房地产投资回报率数据
静态租赁回报率
长期租赁回报率
5年租赁后转售回报率(2011-2016年)
5年租赁后转售回报率(2016-2021年预测)
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